Обзор офисной недвижимости, III квартал 2007 года

1. Основные тенденции развития рынка

В III квартале 2007 года на рынке коммерческой офисной недвижимости сохранились тенденции предыдущего периода, подкрепленные новыми примерами:

·  Продолжается децентрализация рынка офисной недвижимости, вызванная факторами:

-  свободных участков под застройку качественными офисными площадями в Центральном округе практически не осталось;

-  московские органы исполнительной власти ограничили офисное строительство в ЦАО и отдали приоритет возведению социальной инфраструктуры;

-  дефицит территорий для устройства паркингов;

-  недостаточная пропускная способность автомобильных дорог;

-  наличие неосвоенных бывших промышленных зон на территории Москвы и свободных участков  под застройку за пределами МКАД;

-   укрупняются масштабы строительства новых бизнес-центров и многофункциональных комплексов, возведение которых возможно лишь на больших территориях.

·   Девелоперы активно интересуются территориями с развитой инфраструктурой внутри города, в том числе вблизи ЦАО. В условиях острого дефицита земельных участков для строительства бизнес-центров, установилась тенденция освоения промышленных зон, которых сейчас в Москве насчитывается 66. На основании Генерального плана развития города к 2020 году территории промышленных зон сократятся на 46%, предприятия будут реконструированы и перепрофилированы в коммерческую недвижимость.

·   Сохраняется тенденция перехода от точечной застройки внутри Садового кольца к комплексной за пределами ЦАО.

Приоритетом для московских властей в настоящее время является сохранение исторического облика города. Среди арендаторов также большим спросом пользуются недорогие офисные площади, которыми может обеспечить потребителей крупный многофункциональный комплекс или бизнес-парк в отдаленных от центра Москвы районах. Первая очередь бизнес-парка «Гринвуд» на Ленинградском шоссе полностью реализована, офисная составляющая многофункционального комплекса «Формат» также заполнена арендаторами. Таким образом, осуществляется переход к комплексному освоению больших территорий масштабными проектами в районе МКАД.

·   Увеличилась активность западных и российских инвестиционных фондов.   В связи с тем, что показатели доходности проектов коммерческой недвижимости в России находятся на достаточно высоком уровне по сравнению с показателями в Европе, в сегмент офисной недвижимости активно инвестируют иностранные компании. В начале августа 2007 года на рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России вышел фонд UFG Asset Management объемом 150 млн. долларов.  Midland Development в III квартале 2007 года заявила о строительстве сразу двух офисных центров: «Южный порт» расположится в промышленном районе Москвы, а на Олимпийском проспекте будет проведена реконструкция нескольких административных зданий.

· На рынке офисной недвижимости наблюдается укрупнение объектов в целом, а также увеличение площади участков комплексной застройки; укрупнение офисных блоков; повышение этажности зданий. В III квартале 2007 года заявлен к строительству крупномасштабный многофункциональный комплекс «А101» площадью 500.000 кв. м на Калужском шоссе от 3 до 23 км от МКАД.

·   Увеличивается количество предварительных договоров аренды и сроков аренды. Данная тенденция развивается в связи с тем, что процент вакантных площадей продолжает сокращаться вследствие нехватки качественных офисных площадей и роста профессионального уровня девелоперов, выходящих на новый уровень представления объектов потребителям (организация выставок, презентаций и публичных мероприятий в бизнес-центрах на стадии строительства, например, организация экскурсий в башне «Федерация»). Таким образом, пул арендаторов в объектах офисной недвижимости формируется на 80-90% на стадии строительства, к моменту ввода в эксплуатацию объект, как правило, заполнен на 100%.

·   Характерными остаются задержки ввода объектов коммерческой недвижимости в эксплуатацию. Как видно из таблицы, в большинстве случаев срок окончания строительства сдвигается минимум на один квартал. В III квартале 2007 года ввод в эксплуатацию 25% всех объектов был отсрочен минимум на один квартал, а ввод многофункционального комплекса на ул. М Дмитровка предполагается задержать на год.

·   Растет прозрачность рынка офисной недвижимости. Появляются издания направленной тематики – в III квартале на рынок вышла новая медиакомпании Real Estate Media, которая планирует развитие медиа-проектов, ориентированных на покупателей жилья и арендаторов коммерческих площадей.

 2.Анализ предложения

 Предложение офисных площадей на рынке увеличивается нарастающими темпами. Так, прогнозный объем ввода новых площадей в 2007 году превышает объемы предыдущих периодов в несколько раз. Прирост новых офисных площадей в 2006 году в натуральном выражении составил 1.000.000 кв. м, а в 2007 году данный показатель увеличился на 161% и прогнозируется  на уровне 2.617.300 кв. м. Общий объем коммерческой офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала составил 7.098.180 кв. м, прогнозируемый объем площадей введенных в 2007 году установился на отметке 2.617.300 кв. м, а количество офисных площадей введенных в обращение непосредственно в III квартале составило 824.480 кв. м.

Наряду с бизнес-центрами и многофункциональными комплексами на рынке коммерческой офисной недвижимости представлены отдельно стоящие особняки. В III квартале 2007 года всего введено в эксплуатацию 6 высококачественных особняков, расположеных в ЦАО. Объем предложения новых особняков за рассматриваемый период составляет порядка 20.700 кв. м. Общая площадь  каждого из объектов лежит в диапазоне 1.000-5.000 кв. м, наименьший по площади особняк располагается по адресу ул. Б. Полянка, д. 56, стр. 1 (1.090 кв. м), самый крупный из введенных в эксплуатацию в III квартале 2007 года имеет площадь 4.300 кв. м и находится в Б. Ватине переулке, д. 9. Не менее востребованной категорией офисной недвижимости являются помещения свободного назначения на первых этажах некоторых жилых зданий. Объем предложения офисных площадей составил порядка 50.000 кв. м. География распределения объектов данной категории разнообразна – предложение осуществляется как в Центральном округе, так и во всех остальных округах. Наименьший по площади блок от 7-42 кв. м предлагается в аренду в жилом доме на станции метро «Щукинская» по адресу ул. Академика Бочвара, д. 10 Б. Самый крупный блок составляет 1.431 кв. м на станции метро «Улица 1905 года» по адресу ул. Костикова, д. 9.

В рамках анализа предложения необходимо отметить также один из крупнейших инвестиционных проектов в России и Европе – проект строительства ММДЦ «Москва-Сити». В настоящее время на территории ММДЦ функционируют такие объекты, как комплекс «Башня 2000» с офисными площадями объемом 26.000 кв. м, блоки «А» и «В» в комплексе «Башня на набережной» с долей офисных площадей 48.100 кв. м, а остальные 100.000 кв. м в блоке «С» появятся на рынке недвижимости в конце 2007 года. I очередь многофункционального комплекса «Северная Башня», которая состоит из диспетчерской коллекторов, диспетчерской систем энергоснабжения и офисных помещений объемом 20.800 кв. м, а также многофункционального комплекса с офисной составляющей объемом 37.570 кв. м, введена в эксплуатацию в 2006 году. II очередью комплекса, сданной Госкомиссии в III квартале 2007 года, является самый крупный атриумный блок «Северной Башни» на Краснопресненской набережной, 19-3 площадью 75.000 кв. м. Заключительную III очередь комплекса площадью 36.000 планируется ввести в эксплуатацию к концу 2007 года.

 3.Анализ спроса

В III квартале 2007 года спрос на офисные площади на московском рынке офисной недвижимости значительно превышает предложение. Рассматривая аренду офисной недвижимости, необходимо отметить, что большая часть площадей арендуется в бизнес-центрах еще на стадии строительства. К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50-80%, а к моменту получения заказчиком права собственности на объект – 100%; тем не менее, разрыв между объемом ввода новых офисов и объемом спроса постепенно сокращается. В структуре распределения спроса на аренду офисной недвижимости преобладают, как и в 2006 году, объекты класса «В» – 66%, на объекты класса «А» приходится 34% спроса. Наиболее активными арендаторами коммерческой офисной недвижимости являются московские компании сектора торговли и услуг. Самыми востребованными объектами аренды стали офисные помещения класса «В» районе Хамовники в ЦАО, площадью до 250 кв. м с ремонтом, со сроком аренды от 3-х до 5 лет и арендной ставкой в диапазоне 600-800 долларов за квадратный метр в год.

Сегодняшний рынок продажи коммерческой недвижимости неоднороден, и цена квадратного метра офисной недвижимости дифференцирована в зависимости от класса объекта, его местоположения, инженерного оснащения и так далее. Однако можно сказать, что в целом по рынку цена продажи по сравнению с 2006 годом выросла на 10%, а на особо привлекательные объекты с точки зрения вложения инвестиций рост цены составил 20%.

 4.Анализ ценовой ситуации

По состоянию на конец III квартала 2007 года ценовая ситуация на рынке офисной недвижимости кардинально не изменилась. Средняя цена покупки кв. м площади в целом по классам «А» и «В» составила 7.600 долларов за кв. м без учета НДС. Данный показатель в сравнении с показателем предыдущего квартала (7.350 долларов за кв. м) вырос на 3%. Нехватка качественных офисных площадей отразилась на динамике роста цен - темп роста цен на объекты класса «А» опережает темп роста цен на объекты класса «В» и начиная с III квартала. Данная динамика отражает высокий уровень спроса на офисные здания класса «А», постоянное повышение качества строительства и как следствие удорожание себестоимости проектов и повышение цены продажи.

В настоящее время рынок офисной недвижимости вошел в фазу повышения активности с последующей стабилизацией. По сравнению с уровнем II квартала 2007 года средняя ставка аренды объектов класса «А» выросла на 12,5% и составила 990 долларов за кв. м без учета НДС и операционных расходов, а данный показатель для объектов класса «В» вырос на 7% (675 долларов без НДС и операционных расходов).

Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости в III квартале 2007 года*

Наиболее весомыми сдерживающими барьерами на сегодняшний день являются административные барьеры, возникающие на стадиях разработки и согласования проекта.

·  Затяжные сроки согласования проектно-строительной документации

В период согласования документации застройщик осуществляет большие расходы в течение длительного периода (в среднем этап согласования растягивается на год);

·   Ограничение строительства офисных площадей в ЦАО

Московские власти делают упор на развитии центрального округа, как туристической и рекреационной зоны;

·   Плохая транспортная доступность

Объект офисной недвижимости вблизи загруженной транспортной магистрали теряет свое главное конкурентное преимущество. С целью улучшения транспортной ситуации идет активная реконструкция и разработка проектов реконструкции крупных автодорог;

·   Проблематичность подведения инженерных коммуникаций

Городские инженерные инфраструктуры находятся в достаточно изношенном состоянии, поэтому подключение к ним является трудоемким. Выполнение технических условий государственных структур для присоединения к инженерным городским сетям часто бывает сопряжено с большими финансовыми вложениями;

·  Дефицит энергоресурсов

С общим экономическим развитием страны и с наращиванием объемов коммерческих площадей Москвы возникает дефицит энергоресурсов. Наиболее ощутима нехватка энергии в центральном округе города и в том числе в ММДЦ «Москва-Сити».

·  Несовершенство законодательной базы

На рынке установилась тенденция заключения предварительных договоров аренды офисных помещений. Это связано с тем, что с момента открытия продаж и сдачи в аренду площадей и получения свидетельства о праве собственности проходит от нескольких месяцев до нескольких лет. Собственники из-за вынужденного простоя бизнес-центра несут финансовые потери. Краткосрочный договор аренды заключается сроком не больше года и в перспективе арендодатель может отказать в продлении договора, следовательно, для арендатора краткосрочный договор является в определенной степени рискованным.

6. Выводы и прогнозы

Объемы ввода новых бизнес-центров в 2007 году резко возросли – прирост офисной площади в I квартале 2007 года составил 434.187 кв. м, во II квартале – 630.813 кв. м, в течение рассматриваемого периода было введено 824.480 кв. м площадей, в IV квартале прогнозируется объем ввода в размере 727.818 кв. м и общий итог прироста в 2007 году составил 2.617.300 кв. м. Общий прогноз ввода офисных площадей выглядит следующим образом:

Класс объекта	Объем ввода по классам, тыс. кв. м	Общий объем ввода, тыс. кв. м
IV квартал 2007 года
«А»	474.318	727.818
«В» ;	253.500
2008 год
«А»	1.576.910	2.184.250
«В»	607.340
2009 год
«А»	607.319	1.901.025
«В»	1.293.706
2010 год
«А»	1.090.000	1.857.608
«В»	767.608

Таким образом, можно сделать следующие общие выводы.

·   Коммерческая офисная недвижимость все чаще привлекает иностранных предпринимателей и инвестиционные фонды.

·   Интерес инвесторов сосредоточен на крупномасштабных многофункциональных комплексах класса «А».

·   Активно идет выведение промышленных мощностей за пределы Москвы и последующее возведение на месте предприятий и заводов бизнес-центров и многофункциональных комплексов.

·   Аренда офисных площадей на данный момент более выгодна по сравнению с покупкой в связи со спецификой ведения бизнеса российских предпринимателей. Сделки по аренде недвижимости превалируют над сделками по покупке.

·   Со стороны российских властей и Администрации города Москвы предпринимаются попытки снижения административных барьеров рынка коммерческой недвижимости, однако, значительных результатов еще не достигнуто.

·   Увеличиваются масштабы отдельных бизнес-центров и многофункциональных комплексов, а также увеличивается количество бизнес-парков и уникальных крупных деловых центров, таких как «Москва-Сити», «Большой-Сити» и «Химки-Сити».