Рынок жилья CША выйдет из кризиса в 2008 году
Участники прошедшей 24 октября ежегодной осенней конференции Национальной ассоциации строителей жилья США (НАСЖ) считают, что хотя в настоящее время американский жилищный рынок продолжает неуклонно снижаться, в 2008 году он начнет выходить из кризиса.
Главный экономист НАСЖ Дэвид Сайдерс признал, что сегодня на рынке наблюдается очевидный спад, вызванный кризисом на кредитном рынке «subprime» и затронувший объемы продаж жилья и цены. Тем не менее, сказал он, ожидается, что в будущем году рынок начнет понемногу выздоравливать.
Тому, по мнению главного экономиста Ассоциации, есть несколько причин: экономика и уровень занятости растут достаточно стабильно, реальная инфляция находится под контролем, а после того как 18 сентября Федеральный резервный банк снизил процентные ставки по краткосрочным кредитам, шансов обуздать разразившийся в конце лета ипотечный кризис стало больше. Кроме того, соотношение спроса и предложения станет более сбалансированным после того, как строители понемногу начнут реализовывать излишки жилья.
Помимо этого, Дэвид Сайдерс заметил, что если того потребует инфляционная картина, центральный банк готов применить экономические стимулы для поддержки национальной экономики. Г-н Сайдерс считает, что после заседания Федерального комитета по открытым рынкам, состоявшегося 31 октября, Федеральная резервная система пойдет на дальнейшее снижение процентных ставок по краткосрочным кредитам еще на четверть процентного пункта и проведет еще одно такое снижение в конце года. Таким образом, процентная ставка по федеральным фондам снизится с 4,75 до 4,25%.
Он добавил, что при нынешнем объеме непроданного жилья количество новых проектов и выдача лицензий не будет увеличиваться, пока уровень продаж не вернется к норме. «Переломный момент в продажах жилой недвижимости наступит в конце первого квартала 2008 года, а рост может начаться уже в третьем квартале, если удастся избавиться от излишков непроданного жилья», – сказал г-н Сайдерс.
Согласно прогнозу НАСЖ, объем продаж нового индивидуального жилья в 2007 году достигнет 828 тыс. домов, в 2008 году этот показатель снизится на 5,6% до 781 тыс. Г-н Сайдерс отметил, что продажи домов, которые достигли своего пика в период бума 2003-2005 гг., упали с тех пор на 40%. Даже если в начале второго квартала будущего года продажи начнут понемногу повышаться, они все равно окажутся лишь на уровне конца 1990-х годов.
Ожидается, что общее число строящегося жилья по итогам 2007 года достигнет 1,363 млн, а на 2008 год НАСЖ прогнозирует снижение данного показателя на 11,9% до 1,2 млн. По словам Дэвида Сайдерса, объем строящегося индивидуального жилья, достигнув своего пика в первом квартале 2006 года, ко второму кварталу 2008 года упадет на 50%.
В своих краткосрочных прогнозах главный экономист НАСЖ исходит из нескольких предпосылок: грамотной политики Федеральной резервной системы, достаточно высокого уровня роста личных доходов населения и занятости. Он также рассчитывает на то, что удастся сдержать волну отчуждения собственности должников по ипотеке и наладить нормальную работу кредитного рынка.
Тем не менее, г-н Сайдерс сказал, что в долгосрочной перспективе потенциал у жилищного рынка большой. «К концу 2009 года строительная отрасль сможет выйти на уровень строительства 1,5 млн квартир в год, включая производство готовых домов. Как только удастся выйти из кризиса, впереди замаячит хорошая перспектива роста – до 2 млн квартир в год», – сказал он.
Мори Хэррис, управляющий директор и главный экономист банка USB Investment Bank, поддержал точку зрения представителя НАСЖ, сказав, что «рынок выберется из кризиса в первой половине 2008 года и начнет понемногу расти во второй». Г-н Хэррис напомнил, что столь же серьезный по масштабу кризис произошел на рынке недвижимости в середине 1960-х годов, однако разница в том, что сегодня «федеральная система не имеет дела с инфляцией». Мори Хэррис прогнозирует объем строящегося жилья на текущий год в пределах 1,37 млн квартир и 1,24 млн на 2008 г. В то же время, ситуацию на рынке существенно осложнят полмиллиона дел об отчуждении имущества в этом и следующем году. «Отчуждение недвижимости, которое приобрело рекордные масштабы, еще больше увеличивает избыток жилья на рынке», – сказал он.
Г-н Майкл Морган, главный экономист корпорации Daiwa Securities America, придерживается менее мрачных взглядов на ситуацию на рынке жилья и обвиняет средства массовой информации в «нагнетании обстановки». В частности, он отметил, что кредитный сектор «subprime» составляет лишь 13,5% рынка. «При этом трудности возникли лишь у двадцати процентов заемщиков в секторе «subprime», – отметил он. – А 20% от 13% составят менее трех процентов всего рынка ипотечных кредитов. Экономика справится с этим». Комментируя взлет цен на недвижимость 2000-2005 гг., г-н Морган отметил, что нынешнее падение цен не вызывает у него опасений. «Мы наблюдаем постепенную и вполне допустимую коррекцию цен», – сказал он. Коснувшись вопроса отчуждения недвижимости, главный экономист Daiwa Securities America заявил, что его последствия могут также оказаться не столь катастрофическими, поскольку большинство должников по ипотеке вносили очень небольшой предварительный платеж или вообще никакого, так что в финансовом отношении они не очень пострадают. «Основной ущерб понесут крупные финансовые институты, но у них достаточно капитала, чтобы с этим справиться», – сказал г-н Морган. Что касается инфляции, Майкл Морган отметил, что у центрального банка страны достаточно возможностей, чтобы снова понизить процентную ставку, «но резкого снижения не будет. Федеральный резервный банк не станет менять денежную политику, чтобы спасти рынок жилья, так как это повлечет за собой макроэкономические последствия».
С точки зрения региональных последствий, в наибольшей степени от ипотечного кризиса пострадают штаты Аризона, Калифорния, Флорида и Невада, а также г. Бостон с пригородами и Вашингтон, сказал Марк Занди, главный экономист агентства Moody’s. Кризис также коснется прибрежных районов штата Нью-Джерси, Северной и Южной Каролины, а также частично промышленных районов Среднего Запада. Во всех этих областях ожидается падение темпов строительства и цен на недвижимость, а также сокращение потребительских расходов и рост безработицы в отраслях, связанных со строительством.
National Association of Home Builders
http://www.nahb.org/news_details.aspx?newsID=5568