Обзор вторичного рынка жилья в Московском регионе, октябрь 2007 года

Общая экономическая конъюнктура

В октябре все основные макроэкономические индикаторы продолжили свой рост, что подкрепляет уверенность в стабильности экономического положения России на ближайшую перспективу. Продолжили укрепляться национальные резервы (объем стабилизационного фонда за октябрь вырос на +3,7%; объем золотовалютных резервов вырос на +2,2%). В октябре среднемесячный уровень цен на нефть марки Urals вырос по отношению к октябрю на +6,7%. Также весьма позитивным фактором стало повышение российских фондовых индексов. Так, за октябрь среднемесячное значение индекса РТС выросло на +10,4%. Единственным негативным фактором для макроэкономики стал рост индекса потребительских цен, который в октябре вырос на +1,6% по сравнению с прошлым месяцем. В настоящее время накопленная инфляция с начала года составила уже +9%. Курс доллара по отношению к рублю продолжил свое снижение (-1,1% за октябрь).

1. Предложение

По данным аналитического отдела Корпорации «Инком», в октябре общий объем предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости составил 39,7 тыс. квартир в Москве и 23,2 тыс. квартир в Московской области.

В соответствии с ранее сделанными прогнозами в октябре динамика объемов предложения, поменяла тренд с отрицательного на положительный. Прирост объемов предложения составил 2% по Москве и 5% по Московской области.

В структуре предложения по различным округам наибольшее число объектов к продаже предлагалось в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО (49%; прирост 1% к сентябрю). На долю менее престижных и «дешевых» ВАО, ЮВАО и Зеленограда пришлось около четверти всех предложений (26%). В общем объеме предложения в зависимости от типа домостроения в отчетный период каких-либо существенных изменений не произошло. Наибольшее количество предложений приходилось на качественное жилье (элитные, монолитные, сталинские, кирпичные с большой кухней и современные панельные дома) – их совокупная доля составила 46% (уменьшение на 1% к сентябрю). Доля наиболее дорогого жилья (элитные, монолитные, сталинские дома) в

общем объеме предложения по-прежнему составляла 19%. Удельный вес жилья невысокого качества (пятиэтажки и типовая панель) составлял в октябре около трети всех предложений (31%). Здесь наибольшее снижение объемов предложения отмечено в сегменте пятиэтажных «хрущевок» (на 3% к сентябрю) и сталинских домов (также на 3%). В Московской области, в противоположность Москве, доминировало жилье невысокого качества, на долю которого в октябре приходилось 42% (уменьшение на 1% к сентябрю), в то время как доля качественного жилья составила 31%. Наибольшее снижение объемов предложения отмечено в сегментах сталинских домов (падение 16%).

2. Цены

Средняя цена предложения в Москве, выраженная в долларах, за октябрь увеличилась довольно существенно (на 5,6% к показателям сентября). По итогам месяца она составила примерно 5 573 долларов за 1 кв. м. При этом большая часть предложений (57%) по-прежнему находится в пределах от 3 до 5 тыс. долларов за 1 кв. м.

Если пересчитать средние цены предложения в рубли, учесть динамику курса доллара, а также изменения покупательской способности российских денег (т.е. темпы инфляции), то прирост за прошедший месяц окажется на уровне 3,1%.

Зафиксированный аналитическим отделом Корпорации «Инком» рост цен – самый высокий с начала этого года. Тем не менее, мы не склонны рассматривать его как долгосрочную тенденцию. Вероятно, рынок недвижимости стал свидетелем пика, связанного с резким укреплением рубля, а также со скачком цен на других сегментах российского рынка.

Рублевый эквивалент цены предложения 1 кв. м общей площади квартиры (с учетом всех поправок) в октябре составил 136 520 рублей.

В Московской области долларовая цена предложения также выросла на 3,3% и достигла отметки в 2,5 тыс. долларов за 1 кв. м. Основная часть предложений (55%) находится в пределах от 2 до 3 тыс. долларов за 1 кв. м.

В октябре в разрезе административных округов отмечен рост средней цены предложения во всех округах на уровне от 3% до 7,6%. Наибольший рост средней цены предложения отмечен в ЦАО (7,6%), ЮЗАО (5,3%) и ЗАО (4,7%). Наиболее высокие средние цены в настоящее время в ЦАО – около 9 тыс. долларов за 1 кв. м. Отрыв по цене от ближайшего «конкурента» – ЗАО (6 тыс. долларов) по-прежнему составляет почти полтора раза.

В разрезе видов домостроения в отчетный период наиболее заметный рост отмечен в сегменте качественного жилья (6,4%). В сегменте жилья невысокого качества также отмечен рост (4,3%).

За прошедший месяц в Московской области, как и в Москве, отмечен рост средней цены предложения на все типы жилья. Так, жилье наиболее высокого класса выросло в цене приблизительно на 2,7%. В данной категории жилья квартиры в монолитных домах подросли в цене также на 2,7%, квартиры в сталинских домах на 4,2%. Жилье «невысокого» класса (типовая панель и пятиэтажные дома) прибавили в цене 2,2%.

Анализируя рынок с точки зрения количества комнат, можно отметить, что в октябре выросли средние цены предложения на все типы московских квартир. Наибольший рост отмечен в сегментах 4-х и более комнатных квартир (на 5,2%) и трехкомнатных объектов (на 4,4%).

Средняя цена предложения однокомнатных квартир, расположенных в ЮВАО, в «хрущевских» пятиэтажках, в сентябре составила в среднем 4 тыс. долларов за 1 кв. м, что на 3,8% выше, чем в сентябре.

3. Выводы и прогнозы

Продолжающийся рост спроса на фоне стабильно растущей экономики позволяет укрепить уверенность в том, что в ближайшем будущем рынок недвижимости Московского региона продолжит находиться в состоянии стабильного роста.

По данным аналитического отдела Корпорации «ИНКОМ», цены на вторичную жилую недвижимость за октябрь выросли в долларовом эквиваленте на 5,6%. С учетом изменения курса доллара и инфляции, в рублевом эквиваленте рост составил 3,1%.

Зафиксированный рост цен – самый высокий с начала этого года. Однако аналитики Корпорации «Инком» не склонны рассматривать его как долгосрочную тенденцию, что подтверждают показатели спроса и предложения, находившиеся в течение месяца на нормальном уровне. Вероятно, рынок недвижимости стал свидетелем пика, связанного с резким укреплением рубля, который случился в прошедшем месяца, а также со скачком цен на других сегментах российского рынка.

Данные ранее прогнозы относительно скорого оживления предложения в октябре начали оправдываться (рост +2% по Москве). Поэтому мы не склонны корректировать наши дальнейшие прогнозы относительно динамики роста цен – в ближайшее время рост цен на вторичном рынке жилой недвижимости вернется на уровень 1-2% в месяц.