Рынок офисных помещений Москвы, III квартал 2007 года
Общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов «А» и «В» в III квартале 2007 г. оценивается на уровне около 290 000 кв. м. В общем объеме нового строительства и реконструкции офисы класса «А» составили 11%, класса «В» – 89%. Общее предложение офисных помещений классов «А» и «В» в III квартале 2007 г. увеличилось за счет завершения проектов нового строительства (50%) и реконструкции (50%).
Общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов «А» и «В» за первые три квартала 2007 г. составил 780 000 кв. м (класс «А» – 8%, класс «В» – 92%), (см. График 1). Список наиболее крупных офисных объектов классов «А» и «В», строительство и реконструкция которых были завершены в III квартале 2007 г., приведен в Таблице 1.
Спрос
В III квартале 2007 г. около 300 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 95 000 кв. м были проданы. 72% от общего объема арендованных и купленных офисных площадей составили офисы класса В. Общее поглощение офисных помещений классов А и В за первые три квартала 2007 г. достигло примерно 1 500 000 кв. м.
Краткая информация о наиболее значимых сделках III квартала 2007 г. приведена в Таблице 2.
Уровень вакантных помещений
В конце III квартала 2007 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса «А» несколько снизился, составив 1,1% (по сравнению с 1,3% в конце II квартала 2007 г.); в зданиях класса «В» средний уровень вакантных помещений остался неизменным – 4% (см. График 2).
Предельно низкий уровень вакантных помещений в офисных зданиях класса «А» связан с тем, что к моменту ввода зданий в эксплуатацию большая часть офисных площадей в них уже реализована. Так, основная часть площадей БЦ «Лотте» и БЦ «Аквамарин» (2-я очередь) была сдана в аренду уже на этапе строительства. Стабильно низкий уровень вакансий в офисных помещениях класса «В» объясняется высоким спросом со стороны компаний, желающих повысить качество арендуемых офисных помещений.
Ставки аренды, цены продажи
В III квартале 2007 г. продолжился рост ставок аренды и цен продажи качественных офисных помещений классов «А» и «В» (см. Таблицу 3, График 3).
Девелоперы все активнее используют евро и условные единицы в расчетах с арендаторами и покупателями, в некоторых случаях расчеты производятся в рублях. Ежегодная индексация ставок аренды составляет примерно
3-4%.
Новости и тенденции рынка
· Первая очередь «Химки бизнес-парка» полностью сдана в аренду. В числе арендаторов – автомобильная компания «Форд Мотор Компани», компания DHL, одно из подразделений «ИКЕА» – «ИКЕА Проперти», строительная компания Schuco International Moskau, а также российское представительство французской автомобильной компании Renault.
· Компания AIG Lincoln Russia планирует возвести новый многофункциональный офисный комплекс в районе станции метро «Белорусская». Новый проект, получивший название White Gardens, включает в себя 63 000 кв. м арендуемых офисных площадей. Строительство планируется закончить в 2010 г.
· Компания «Дон-строй» возведет 190 000 кв. м площадей в Оружейном переулке, д. 41, в том числе 80 000 кв. м офисных, 10 000. кв. м торговых, остальные площади займет шестиуровневая парковка на 1 200 машиномест.
· Компания Storm Properties разрабатывает проект бизнес-парка класса «А». Проект, получивший название бизнес-парк «Калужское шоссе» будет включать в себя 6 офисных зданий, арендуемая площадь которых составит около 100 000 кв. м.
· На рынке наблюдается тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения.
· Некоторые проекты ММДЦ «Москва Сити» сдаются в аренду не так быстро, как это изначально планировалось.
Прогноз на 2007-2008 гг.
· Ожидается, что в течение 2007 г. в Москве будет построено 1 450 000 кв. м офисных площадей классов «А» и «В», что фактически в 2 раза превышает объем площадей, введенных в эксплуатацию в прошлом году.
· На основе данных об активности российских и международных компаний по аренде и покупке офисных помещений в течение первых трех кварталов 2007 г., общее поглощение офисных помещений классов «А» и «В» в 2007 г. прогнозируется на уровне около 2 млн кв. м (что на 30% выше, чем в прошлом году).
Ожидается, что спрос на офисные помещения в бизнес-парках будет по-прежнему высок. Девелоперы будут разрабатывать новые проекты за пределами МКАД.
