Обзор рынка торговой недвижимости Москвы, III квартал 2007 года

Предложение

С начала 2007 г. в Москве открылись 10 торговых центров (см. Таблицу 1). Прирост предложения торговых площадей составил около 390 000 кв. м (торговой площади (GLA) — около 200 000 кв. м). Всего на конец сентября общая площадь торговых центров Москвы составила более 3 285 000 кв. м, в том числе торговая площадь — более 1 730 000 кв. м, в пересчете на 1 000 жителей — 166 кв. м. Кроме того, в апреле после реконцепции был открыт торговый центр «Столица» на Кустанайской улице.

До конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 700 000 кв. м новых торговых площадей.

Инвестиции в торговую недвижимость

Около двух лет назад в развитии отечественного рынка торговой недвижимости начался новый этап. Рынок, ранее привлекавший внимание в основном местных инвесторов и девелоперов, попал в зону интересов международных институциональных инвесторов. Существует несколько причин, обусловивших такое развитие событий. К их числу можно отнести повышение инвестиционной привлекательности Российской Федерации, высокий потенциал развития и уровень доходности инвестиций, а также появление первых структурированных инвестиционных предложений.

Впервые в истории Российской Федерации ведущие рейтинговые компании (Standard & Poor’s, Moody’s, Fitch) присвоили ее суверенным обязательствам инвестиционные рейтинги. Страновой рейтинг, присваиваемый этими агентствами, является для многих институциональных инвесторов определяющим при принятии решений о принципиальной возможности инвестирования.

Потенциал развития отечественного рынка торговой недвижимости, обуславливающий его привлекательность, определялся и определяется как недостаточным объемом предложения, так и малым количеством форматов торговых площадей. Основным стимулом для иностранных инвесторов является ставка капитализации, достигающая 8,5-9% – это выше, чем в странах Западной и Восточной Европы. При этом доходность на собственный капитал для функционирующего заполненного арендаторами инвестиционного объекта составляет 20-25%. Ожидаемая доходность девелопера на собственные средства достигает 20-30% в год.

Международных инвесторов отличают жесткость требований, предъявляемых как к юридической чистоте приобретаемого имущества, так и к прозрачности самой сделки, стремление к четкому пониманию всех рисков, связанных с владением и использованием приобретаемых объектов. Поэтому появление предложений объектов, собственники которых могут говорить на языке, понятном и привычном для таких инвесторов, явилось необходимым условием проведения сделок.

Предыдущие два года показали, что международные инвесторы готовы приобретать как функционирующие торговые центры, менее рисковые как объекты инвестиций, в том числе объекты в региональных городах, так и строящиеся или проектируемые объекты. Отметим, что приобретение строящихся или проектируемых объектов может оказаться весьма рискованным при недостаточном опыте местных девелоперов, несовершенстве административной, финансовой, страховой и других систем.

Впечатляет масштабность вложений некоторых инвесторов: приобретаются не только единичные объекты, но и сетевые проекты, и в некоторых случаях формируются портфели объектов, включающие будущие проекты. Совместная работа международных инвесторов и местных девелоперов выгодна обеим сторонам. Инвесторы разделяют административные и строительные риски с девелопе девелоперами. С другой стороны, у девелоперов появляется возможность привлечь более дешевое финансирование для реализации проекта, использовать международные технологии организации работы. Среди примеров такого сотрудничества – участие международного капитала в крупнейших московских проектах: «Золотой Вавилон Ростокино» (общая площадь – 241 000 кв. м, Immoeast), «Метрополис» (205 000 кв. м, Rodamco Europe) и других; а также совместная деятельность таких компаний, как Meinl European Land и ГК «Время», создающих региональную сеть Park House, и инвестиционного фонда TriGranit, купившего 50% компании «Торговый Квартал».

Несмотря на высокую активность рынка инвестиционных сделок, его характерной особенностью остается острый дефицит предложений инвестиционного уровня, чем отчасти объясняется готовность инвесторов приобретать объекты разной степени качества и завершенности. Количество инвесторов, уже объявивших о готовности инвестировать в российскую недвижимость или только планирующих это сделать, существенно превосходит возможности удовлетворения такого спроса. Причины этому – как физическая нехватка объектов, так и ожидание дальнейшего роста цен. Можно ожидать, что рынок продолжит активно развиваться: большое число инвесторов будет привлечено ожиданиями высокой доходности.

Вместе с тем важно отметить, что рынок капитала является глобальным, и любые изменения на нем немедленно сказываются на условиях финансовых сделок, в том числе и на рынке недвижимости. Так, банковский кризис ликвидности 2007 года привел к тому, что кредиторы стали более консервативно подходить к выдаче кредитов по проектам, в том числе и на рынке коммерческой недвижимости. Существенно изменилась стоимость заимствования: в настоящий момент иностранные банки предлагают кредитование проектов строительства по ставке LIBOR + 5-6% (ранее ставка составляла LIBOR + 4,5%), российские банки – 12-16% (ранее ставка составляла 10-12%), при рефинансировании иностранные банки могут рассматривать ставки в размере LIBOR + 2,5-3,5% (ранее ставка составляла LIBOR + 1,5-2,5%), российские банки – 10-12% (ранее ставка составляла 9-11%). Кризис оказал слабое влияние на сроки кредитования. Программы по кредитованию не свернуты, но банки стали более детально анализировать проекты перед принятием решения о кредитовании.

Можно ожидать улучшения ситуации на финансовых рынках в начале следующего года, чему будет способствовать снижение ставки рефинансирования ФРС США.

Основные события III квартала 2007 года

1 июля компания Mirland Development начала строительство торгово-развлекательного комплекса в центре Саратова на пересечении улиц Астраханской и Кутякова. Общая площадь комплекса составит около 58 000 кв. м. Объект планируется сдать во II квартале 2009 г. Инвестиции в проект оцениваются на уровне 60 млн. долларов.
В июле было объявлено о сделке, в результате которой компания Metro Group продала американскому инвестиционному фонду Apollo Real Estate Advisers торговый центр в Котельниках (бывший ТЦ «Маркткауф») общей площадью 34 000 кв. м.
В августе компания «Континенталь-Сибирь» начала строительство первого в Иркутске профессионального торгово-развлекательного комплекса, который расположится на Шишиловском острове (общая площадь – около 60 000 кв. м). Открытие торгового центра намечено на 2009 г.
В середине августа компания Northern European Properties Ltd. купила у девелоперской компании «Кристи» функционирующий в Мурманске ТЦ «Форум» общей площадью 22 000 кв. м.
В августе банк «Глобэкс» привлек 100 млн. долларов инвестиций, которые вместе с собственными средствами будут использованы для реализации проекта многофункционального центра на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте в Москве. Общая площадь торговой части комплекса составит более 60 000 кв. м. Открытие намечено на 2010 г.
В августе стало известно о покупке австрийским инвестиционным фондом Immoeast у компании «Феникс Девелопмент» 75% московского ТЦ «Гудзон», который расположится на Каширском шоссе. Открытие торгового центра общей площадью около 145 000 кв. м запланировано на 2008 г.
В августе компания «Рамо» приступила к строительству ТЦ «Красная площадь» (общая площадь — около 44 000 кв. м) в Новороссийске. Торговый центр планируется открыть во II квартале 2009 г.
В августе компания rtm-Development приступила к строительству торгового центра в подмосковном городе Одинцово. Общая площадь торгового центра составит 78 000 кв. м. Кроме того, 30 августа компания провела торжественную церемонию закладки первого камня на месте строительства торгового центра в Липецке на улице Терешковой (общая площадь — около 49 000 кв. м). Открытие обоих торговых центров запланировано на 2008 г.
В начале сентября в подмосковном ТЦ «МЕГА Химки» открылась первая в России кофейня крупнейшей мировой сети Starbucks.
В начале сентября турецкая компания Migros объявила о продаже принадлежащих ей 50% акций в компании «Рамэнка» за $542,5 млн девелоперской компании Enka Insaat Sanayi AS, владельцу остальных 50% акций компании «Рамэнка».
В середине сентября стало известно о заключении сделки по продаже 50% компании «Торговый Квартал» инвестиционному фонду TriGranit. В совместных девелоперских планах компаний — проекты с общим объемом инвестиций около 1 млрд. евро.
В сентябре ирландская компания Quinn Group приобрела торгово-офисный центр «Каспий» в Москве (общая площадь торговой составляющей — около 10 000 кв. м, открытие — 2008 г.) и торгово-развлекательный центр «Аврора» в Уфе (общая площадь — около 70 000 кв. м, открытие — конец 2007 г.)

Автор:

Источник: Colliers International (Москва)