Цены на квартиры в Москве вернулись к уровню конца 2006 года

Благодаря продолжающемуся на московском вторичном рынке осеннему росту цен предложения на жилье они практически достигли уровня конца 2006 года в рублевом эквиваленте. Продолжавшееся до августа 2007 года снижение цен предложения сменилось их осенним ростом, продолжившимся и в ноябре, в результате чего цены предложения в рублях вернулись к уровню годовой давности. 

В силу продолжающегося снижения курса американского доллара, цены пересчитанные в эту валюту также показывают с августа 2007 года устойчивый рост.  Так согласно подсчетам они выросли в среднем  по городу на 2,5%, при этом курс доллара снизился за ноябрь на 1,3%. Таким образом, рост цен предложения,  выраженных в рублях, составил за последний осенний месяц 1,2%.

Наиболее агрессивную ценовую политику в ноябре проводили владельцы жилья эконом-класса – долларовые цены предложения на такое жилье выросли за месяц на 3,0%. Причем дорожали в первую очередь малогабаритные квартиры. Так однокомнатные квартиры стали выставляться по ценам на 4,4% выше, чем в октябре, двухкомнатные квартиры – на 4,5% выше, в тоже время квартиры с числом комнат более 3-х подешевели в долларах на 0,3%. Средний рост  долларовых цен предложения по итогам ноября на квартиры бизнес-класса составил 1,7%, то есть в рублях цены подросли на 0,5%.

В ноябре на вторичном рынке Москвы создалась ценовая ситуация прямо противоположная полугодовой давности. Тогда цены предложения снижались, причем в первую очередь на малогабаритное жилье эконом-класса, снижение же цен на жилье бизнес-класса происходило с в 2 раза меньшей скоростью.

Одновременно с повышением заявляемых цен, на московском рынке жилой недвижимости сохраняется депрессивная ситуация вызванная искусственным завышением цен сильными игроками рынка и поддерживаемая соответствующими PR-компаниями. Такая политика приводит к небольшому числу сделок на рынке. При этом сделки, как правило, происходят со скидкой в 5%-15% к цене предложения.

При текущем уровне цен доходы более чем 90% москвичей не позволяют приобрести им новое жилье «с нуля» даже с учетом ипотечных кредитов и ожидаемого роста реального уровня дохода за 2007 год в рублях примерно на 4-6%, а в номинальном выражении – на 14%-16%. Возникающее социальное недовольство не приобретает всеобщий характер только благодаря удовлетворению спроса ряда социальных групп на жилье различными программами федерального и местного уровня, а также, проведенной приватизации жилья, в ходе которой более половины московских домохозяйств безвозмездно получили  во владение дорогостоящую недвижимость и вложив дополнительные средства могут проводя альтернативные сделки улучшать свои жилищные условия. В то же время Москва продолжает оставаться рекордсменом по расслоению населения - официальный уровень денежных доходов 10% населения с самыми высокими денежными доходами примерно в 38 раз превышает средний уровень денежных доходов 10% населения с самыми низкими доходами, а реальный показатель – с большой степенью вероятности составляет не менее 50 раз.

Наиболее вероятным из возможных сценариев дальнейшего развития ситуации на московском рынке жилья, является дальнейшее снижение цен реальных сделок. При этом цены предложений по-прежнему будут создавать иллюзию роста цен.

Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за ноябрь 2007 года (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах).