Аналитический обзор по вторичному рынку жилья, ноябрь 2007 года

Экономическая конъюнктура

В ноябре основные макроэкономические индикаторы продолжили свой рост, что свидетельствует о стабильности экономического положения России на ближайшую перспективу. Продолжили укрепляться национальные резервы (объем золотовалютных резервов вырос на +5%). Снизился только объем стабилизационного фонда (на -4%).

Очень позитивным фактором стало снижение практически в два раза индекса потребительских цен до +0,8%. Еще одним позитивным фактором стало повышение индекса РТС на +3%. Курс доллара по отношению к рублю продолжил свое снижение (-1,8% за ноябрь). Высокие цены на нефть дают возможность получения дополнительных поступлений в федеральный бюджет.

Вторичный рынок жилой городской недвижимости Москвы и Московской области

1. Предложение

По данным аналитического отдела Корпорации «Инком», в ноябре общий объем предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости составил 36,8 тыс. квартир в Москве и 21,9 тыс. квартир в Московской области.

После пика прироста в октябре, динамика объемов предложения в ноябре вновь повернулась в отрицательную сторону. Снижение объемов предложения составило -5% по Москве и -6% по Московской области.

По-прежнему наибольшее число объектов к продаже предлагалось в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО (49% от всего объема предложения). На долю менее престижных и «дешевых» ВАО, ЮВАО и Зеленограда пришлось около четверти всех предложений (26%). Каких-либо существенных изменений в зависимости от типа домостроения в отчетный период не произошло. Наибольшее количество предложений приходилось на качественное жилье (элитные, монолитные, сталинские, кирпичные с большой кухней и современные панельные дома) – их совокупная доля составила 47% (рост на +1% к октябрю). Доля наиболее дорогого жилья (элитные, монолитные, сталинские дома) в общем объеме предложения по-прежнему составляла 19%. Удельный вес жилья невысокого качества (пятиэтажки и типовая панель) составлял в ноябре около трети всех предложений (снижение на -1% к октябрю до уровня в 30%). Наибольшее снижение объемов предложения отмечено в сегменте пятиэтажных «хрущевок» (на -11% к октябрю) и типовой панели (-8% к октябрю). В Московской области, в противоположность Москве, продолжает доминировать жилье невысокого качества, на долю которого в октябре приходилось 43% (рост на +1% к октябрю), в то время как доля качественного жилья составила 32%. Наибольшее снижение объемов предложения отмечено в сегментах современных панельных домов (-12% к октябрю).

2. Цены

Средняя цена предложения в Москве, выраженная в долларах, за ноябрь выросла на +4,9% (относительно показателей октября). По итогам месяца она составила примерно 5 847 долларов за 1 кв. м. При этом большая часть предложений (54%, снижение на -3% к октябрю) по-прежнему находится в пределах от 3 до 5 тыс. долларов за 1 кв. м.

Если пересчитать средние цены предложения в рубли, учтя динамику курса доллара, а также изменение покупательской способности российских денег (т.е. темпы инфляции), то прирост за прошедший месяц окажется на уровне +3,9%. Рублевый эквивалент цены предложения 1 кв. м общей площади квартиры (с учетом всех поправок) в ноябре составил 141 846 рублей.

В Московской области долларовая цена предложения также выросла (на +1,4%) и достигла отметки в 2 544 долларов за 1 кв. м. Основная часть предложений (52%, снижение на -3% к октябрю) находится в пределах от 2 до 3 тыс. долларов за 1 кв. м.

В ноябре отмечен рост средней цены предложения во всех округах на уровне от +2,6% до +4,7%. Наибольший рост средней цены предложения отмечен в ЮЗАО (+4,7%), ВАО (+4,6%), САО и СВАО (по +4,5%). Наиболее высокие средние цены в настоящее время в ЦАО – около 9,3 тыс. долларов за 1 кв. м. Отрыв по цене от ближайшего «конкурента» – ЗАО (6,5 тыс. долларов) по-прежнему составляет почти полтора раза.

В разрезе видов домостроения в отчетный период наиболее заметный рост отмечен в сегменте жилья невысокого качества (+4,2%). В сегменте жилья наиболее высокого качества отмечен рост на уровне +4,0%.

Также как и в Москве, за прошедший месяц в Московской области отмечен рост средней цены предложения на все типы жилья. Так, жилье невысокого класса (пятиэтажки, типовая панель) выросло приблизительно на +2,2%. В данной категории жилья квартиры в кирпичных пятиэтажках подросли в цене на +3,2%, квартиры в панельных «хрущевках» на +2,9%. Жилье наиболее высокого класса (элитные, монолитные, сталинские) прибавили в цене +2,2%.

Анализируя рынок с точки зрения количества комнат, можно отметить, что в октябре выросли средние цены предложения на все типы московских квартир. Наибольший рост отмечен в сегментах наиболее ликвидных 1-комнатных квартир (на +5,8%) и 4-х и более комнатных объектов (на +4,7%).

Средняя цена предложения однокомнатных квартир, расположенных в ЮВАО, в «хрущевских» пятиэтажках, в сентябре составила в среднем 4,2 тыс. долларов за 1 кв. м., что на +4,9% выше, чем в октябре.

3. Выводы и прогнозы

По данным аналитического отдела Корпорации «Инком», цены на вторичную жилую недвижимость за ноябрь выросли в долларовом эквиваленте на +4,9%. С учетом изменения курса доллара и инфляции, в рублевом эквиваленте рост составил +3,9%.

Продолжающийся стабильный рост спроса на фоне растущей экономики позволяет укрепить уверенность в том, что в ближайшее время рынок недвижимости Московского региона продолжит находиться в состоянии стабильного роста.

В связи с фактором сезонности в декабре объем предложения продолжит постепенно сокращаться (октябрь стал локальным максимумом по темпам прироста уровня предложения).

В ближайшее время рост цен на вторичном рынке жилой недвижимости продолжится. При этом в декабре этот рост, скорее всего, будет ниже, чем в октябре и ноябре.