Рынок коммерческой недвижимости Москвы за 9 месяцев 2007 года

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ, ИНВЕСТИЦИИ

В III квартале 2007 года наметилось замедление темпов экономического роста по сравнению с первым полугодием 2007 года. По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в III квартале 2007 года составил 6,7% по сравнению с 7,9% и 7,8% в I и II кварталах 2007 года соответственно. В 2007 году экономический рост обеспечивался ускорением роста инвестиций, продукции строительства, устойчивым ростом потребительского спроса населения, но осложнялся заметным замедлением темпов роста обрабатывающих производств в августе и сентябре.

Из-за осложнения положения на мировых финансовых рынках в августе-сентябре 2007 года наблюдался отток капитала, который по итогам третьего квартала составил 9,4 млрд. долларов. Однако благодаря энергичным действиям денежных властей угроза кризиса ликвидности была устранена. Несмотря на кризисные явления, в целом за 2007 год приток иностранного капитала в российскую экономику должен составить порядка 50 млрд. долларов.

Сохраняющиеся в течение длительного времени структурные недостатки российской экономики, включая зависимость от цен на сырьевые товары, относительную слабость банковского сектора и непростой деловой климат, а также политические риски, негативно влияют на долгосрочные перспективы российской экономики.

В то же время данные факторы не являются препятствием для высокого темпа экономического роста, увеличения прямых иностранных инвестиций и такого позитивного момента как ускорение темпов роста инвестиций.

Прирост инвестиций в основной капитал в январе-сентябре 2007 года относительно января-сентября 2006 года составил 21,2% (аналогичный показатель 2006 года 11,8%).

Составляемые Центром развития консенсус-прогнозы на 2007-2008 гг. указывают на уверенный рост российской экономики в условиях потребительского и инвестиционного бума. В более долгосрочном плане большинство прогнозистов ожидает «инерционного» развития событий. Вероятность кризиса в ближайшие пять лет, в основном, оценивается как «очень низкая», однако Консенсус-прогноз указывает на циклическое замедление темпов в 2011-2012 гг.

Рынок недвижимости продолжает на текущий момент сохранять свой высокий потенциал, оставаясь одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования.

РЫНОК ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

Рынок продолжает стабильно развиваться. При постепенном увеличении объемов строительства сохраняется высокий спрос и инвестиционная привлекательность офисных площадей.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным МосГорБТИ на 1 июля 2007 года в Москве было зарегистрировано 12 968 строений административного назначения общей площадью 31,54 млн.кв. м, большая часть (46,4%) из которых находится в Центральном административном округе.

При этом доля качественных офисных площадей (бизнес-центров класса «А» и «В») в общей площади объектов административного назначения не превышает 20,2%. Прочие здания представляют собой административные здания класса «С» и неклассифицируемые объекты. Их доля остается преобладающей, несмотря на ее уменьшение за последний год на 0,4 процентных пункта.

В январе-сентябре 2007 года было введено в эксплуатацию порядка 456 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что на 8,7% выше уровня 2006 года. Значительную часть заявленных к вводу в эксплуатацию в 2007 году объектов планируется ввести в 4-м квартале 2007 года.

Если все заявленные сроки будут выдержаны, общий объем офисных площадей, построенных в 2007 году, составит 1 184 тыс. кв.м. Это на 24,5% превышает фактически введенные в эксплуатацию объемы 2006 года. В то же время можно ожидать, что из-за традиционных задержек с вводом в эксплуатацию, часть проектов будет перенесена на 2008 год. Это скорректирует прогнозные цифры на 10-12%.

СПРОС

Уровень спроса на офисные помещения остается на высоком уровне.

Наивысшим спросом продолжают пользоваться площади, расположенные в Центральном административном округе Москвы. В рамках тенденции децентрализации офисного рынка Москвы также высок интерес к размещению в западной части города (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО). Наименьшим спросом у арендаторов и инвесторов пользуются площади южных и восточных районов (СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО).

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Уровень спроса на офисные помещения остается на высоком уровне.

Арендные ставки на офисные площади продолжают уверенно расти. Превышение спроса над предложением, на фоне падающего курса доллара, толкает арендные ставки вверх.

За январь-сентябрь 2007 года средний уровень арендных ставок вырос на 19,8%. С учетом падения курса доллара реальный прирост ставок составил 12,9%.

В наибольшей степени выросли ставки на административные здания класса «С» (реальный прирост - 14,0%) и автономные офисы (реальный прирост - 8,7%).

Максимальные базовые арендные ставки на офисные проекты класса «А» выросли за январь-сентябрь на 20%, достигнув рекордной величины в 2 300 долларов за 1 кв.м в год.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ

При большом спросе на инвестиции в офисную недвижимость объявленные инвестиционные сделки продолжают оставаться единичными.

После небольшой коррекции первого квартала 2007 года цены на офисные площади продолжили свой рост, который за 9 месяцев составил 9,4-21,2%. С учетом падения курса доллара реальный прирост цен составил 7,5-14,2%, что говорит о том, что спрос пока продолжает превышать предложение.

Средние цены предложения по типам объектов в 3-м квартале 2007 года составили:

Наибольший темп прироста цен (14,2% за 9 месяцев 2007 года) был зафиксирован в отношении бизнес-центров класса «В».

Напротив, уровень цен на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения в жилых домах) практически не изменился, находясь в рамках доминирующей на московском рынке жилья тенденции стабилизации.

ДАЙДЖЕСТ ОСНОВНЫХ СОБЫТИЙ ЯНВАРЯ-СЕНТЯБРЯ 2007 ГОДА

Московским правительством ведется разработка документов и градостроительных механизмов, которые позволят ограничить строительство офисов на территории ЦАО. По мнению городских властей, активное офисное строительство значительно усиливает нагрузку на транспортную инфраструктуру города.
Целый ряд российских и зарубежных инвесторов объявили о планах инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Некоторые из этих планов представлены ниже:

В рамках проекта создания совместного предприятия с «Газпромбанк-Инвест» компания TriGranit Development Corporation планирует инвестировать в рынок российской недвижимости 5 млрд. евро.
Управляющая компания Газпромбанка намерена создать закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости объемом 1 млрд.рублей. Минимальный взнос для участия в фонде составит 5 млн. рублей. Компания будет ориентироваться на доходность в 15-20%.
Банк Morgan Stanley планирует прилечь 1,12 млрд. долларов в фонд недвижимости объемом 2,24 млрд., намереваясь потратить эти средства, в частности, на покупку долей в российских компаниях. Банк приобрел 10% акций «РосЕвроДевелопмент» и в рамках совместного проекта с французской Altarea контролирует еще 10% «РосЕвроДевелопмента». Morgan Stanley также купил около 15% акций девелоперской компании RGI International Ltd, которая реализует пять проектов по строительству элитной жилой и офисной недвижимости в центре Москвы.
Британский фонд Rutley Capital Partners LLP сообщил о создании фонда прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund и привлек около 100 млн. долларов для инвестиций в офисную, торговую и складскую недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и крупнейших центрах регионов России. В конце 2007 года компания собирается провести IPO, чтобы привлечь еще 300-400 млн. долларов. Всего с учетом кредитных средств Rutley Russia Property Fund в течение двух лет инвестирует в коммерческую недвижимость России около 1 млрд. долларов.
Deutsche Bank и австрийская строительная компания Strabag создали совместное предприятие DB Development для реализации крупных проектов в области девелопмента и развития инфраструктуры в России и СНГ. На ближайшие годы в портфеле СП уже есть проекты с общей площадью более 1 млн. кв. м и стоимостью более 2,5 млрд. долларов, в том числе комплекс Four Seasons на Золотом острове Деятельность СП подразумевает как финансирование интересныхпроектов, так и вхождение в их капитал.
Девелоперская компания R.G.I. International Limited, которая в прошлом году провела IPO в секторе альтернативных инвестиций Лондонской фондовой биржи и привлекла 192 млн. долларов для реализации проектов в России, намерена привлечь еще около 200 млн. долларов, разместив акции среди институциональных инвесторов. Привлеченные средства компания направит на покупку комплекса Chelsea Development, расположенного рядом с Цветным бульваром в Москве, и участка в районе Парка Победы, а также на новые проекты.

Рядом с аэропортом Домодедово построят Аэротрополис и Аэропорт Сити . Компания ИСТ Лайн уже зарезервировала свободные земельные участки общей площадью 20 тыс. гектаров в зоне потенциального развития аэропорта Домодедово . В рамках реализации проекта аэротрополиса Домодедово предполагается строительство логистических парков, офисных центров, крупного торгово-развлекательного центра. Кроме того, планируется строительство тематического парка наподобие Диснейленда , площадь которого может составить до 170 га.

РЫНОК ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ

По данным Минэконоразвития РФ в январе-сентябре 2007 года сохранялись высокие темпы потребительского спроса, поддерживаемые устойчивым ростом реальных располагаемых доходов населения при опережающем росте реальной заработной платы.

Соответственно сохраняется достигнутый во второй половине 2006 года высокий темп роста розничной торговли - прирост оборота розничной торговли относительно января-сентября 2006 года составил 14,8% (против 13,3% январе-сентябре 2006 года). В сентябре активность банков на рынке потребительского кредитования несколько замедлилась из-за опережающего роста просроченных кредитов и повышения процентных ставок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным МосГорБТИ на 1 июля 2007 года в Москве было зарегистрировано 4 227 строений торгового назначения общей площадью 6 543 тыс. кв. м, практически равномерно распределенных по всей территории Москвы.

При этом впервые доля торговых центров в общей площади объектов торгового назначения превысила 50%.

Объемы ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах в январе-сентябре 2007 года составили 165 тыс. кв. м, что на 56,8% превышает прошлогодний показатель.

Согласно уточненным прогнозам всего в 2007 году в Москве и ближайшем Подмосковье будет открыт 31 торговый комплекс общей площадью 1,37 млн. кв. м. В том числе прирост торговых площадей составит 788 тыс. кв. м.

Общий объем торговых площадей в торговых центрах достигнет к концу года 2,67 млн. кв. м.

СПРОС

Территориальное распределение спроса на аренду и покупку торговых площадей практически не выражено.

Бурно развивающиеся торговые компании, традиционно сохраняющие интерес к Центральному административному округу, готовы рассматривать практически любой район Москвы при наличии покупательского потока и грамотных архитектурно-планировочных решений. Первоначальное отсутствие покупательского потока в каких-то районах может быть скомпенсировано наличием профессиональной концепции объекта (торговые центры на МКАД и в промышленных зонах).

Спрос на высококачественные торговые площади остается высоким, а площади планируемых к вводу в эксплуатацию торговых центров заполняются арендаторами задолго до открытия.

Наибольший спрос на аренду и покупку торговых площадей за 9 месяцев 2007 года продолжает предъявляться со стороны магазинов одежды, обуви, аксессуаров на площади 51-250 кв. м.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

При росте арендных ставок на площади автономных магазинов (8,3%) и торговых центров (около 10%), уровень средних арендных ставок за 9 месяцев 2007 года практически не изменился (при фиксированном курсе доллара). На ставки сильное влияние оказывает большое количество низкокачественных объектов, доля которых достигает 50% от общего объема предложений. На таких объектах наблюдается рост доли вакантных площадей и постепенное снижение арендных ставок.

Сохраняется высокий спрос на помещения автономных магазинов, модальные арендные ставки на которые достигли уровня 850-1 200 долларов за 1 кв. м в год.

РЫНОК ПРОДАЖ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ

За 9 месяцев 2007 года было объявлено о нескольких крупных сделках в Москве.

ДАЙДЖЕСТ ОСНОВНЫХ СОБЫТИЙ ЯНВАРЯ-СЕНТЯБРЯ 2007 ГОДА

С 1 августа 2007 года вступили в силу нормы Федерального закона №271-ФЗ, обязывающие владельцев рынков выбрать управляющую компанию, составить реестр продавцов, получить паспорт безопасности, привести рынки в соответствие с санитарными, архитектурными, пожарными нормами, подтвердить права на землю и недвижимость. Не выполнившие эти требования рынки были закрыты. В целом по России количество рынков сократилось приблизительно на 30%, по Москве из 101 рынка получили разрешение на дальнейшую работу 88 рынков (на13%ниже).
С 1 января 2010 года существование открытых рынков (за исключением сельскохозяйственных) запрещается. В настоящее время большинство владельцев рынков рассматривает вопросы строительства на их месте стационарных торговых объектов. Удастся ли на месте закрывающихся рынков создать современные торговые центры или качество построенных объектов оставит желать лучшего, будет решаться в ближайшие 2-3 года.
С 1 июля 2007 г. в силу вступили нормы федерального и московского законов об ограничении деятельности игорных заведений. Число таких объектов постепенно снижается, что влечет за собой освобождение площадей под объекты торговли. Только в Восточном административном округе закрыто уже около 200 заведений из общего количества по Москве.
Подписан один из наиболее долгосрочных договоров аренды торговых площадей. Согласно заключенным между девелоперским подразделением Группы «РТМ» и компанией «Медиа-Маркт-Сатурн» (дочерняя структура сети магазинов потребительской электроники Media Markt) предварительным договорам аренды, Media Markt арендует торговые площади сроком на 30 лет в трех строящихся торговых центрах, расположенных в городах Самара, Одинцово и Санкт-Петербург.
Австрийский холдинг Meinl European Land собирается довести объем инвестиций в Россию до 1,8 млрд. евро. Meinl European Land владеет шестью готовыми проектами в России, еще 13 строятся. В частности, в 2004-2006 гг. компания купила торгово-развлекательные комплексы Парк-Хаус в Волгограде, Екатеринбурге, Тольятти у ГК Время ; в Казани у холдинга Марта , а весной 2006 г. два готовых и два строящихся торговых центра Молл Гэллери (сумма последней указанной сделки составила 400 млн. евро). Еще один проект — торговый комплекс в подмосковном Пушкине. Его сдаваемая площадь составит 250 тыс. кв. м, инвестиции - около 300 млн. евро. Якорным арендатором комплекса, скорее всего, выступит сеть Metro.
Растущий оборот розничной торговли и высокий инвестиционный потенциал рынка торговых центров побуждают девелоперов к дальнейшему развитию. В качестве примеров можно привести следующие анонсированные за 9 месяцев 2007 года планы:
1. X5 Retail Group запускает сеть крупных торговых центров площадью 50 тыс.-80 тыс. кв.м. Это непрофильный проект, и развивать его компания будет в партнерстве с крупными инвестфондами, либо западными девелоперами.
2. Первый объявленный проект строительство совместно с Mirland Development офисно-торгового центра площадью 174 тыс. кв. м (напротив «Меги» в Теплом Стане).
3. Американская компания Developers Diversified планирует построить торговые центры на территории России и Украины. Для этого девелопер создал совместное предприятие с немецкой компанией ECE. В течение пяти лет компания инвестирует в строительство около 300 млн. долларов, а с учетом кредитов эта сумма увеличится до 1,2 млрд. долларов.
4. Компания AEON Development планирует построить несколько торгово-развлекательных центров в Московском регионе. Среди ближайших проектов строительство специализированного детского центра площадью 70 тыс. кв. м на территории Южного речного вокзала в районе Нагатинской поймы, торгово-развлекательные центры в Одинцово, Мытищах и столичном районе Солнцево.

РЫНОК СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ

В январе-сентябре 2007г., по оценке Минэкономразвития России, прирост импорта относительно января-сентября 2006 года существенно ускорился и составил 37,3% (в январе-сентябре 2006 г. 28,5%). В среднесрочной перспективе рост розничного товарооборота и импорта будет превышать 10% в год, что делает инвестиции в складской сектор надежными и доходными.

Общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье составляет приблизительно 6,7 млн. кв. м. Значительную часть из них составляют комплексы, не соответствующие современным требованиям. На долю современных комплексов класса «А» и «В» приходится около 4,0 млн. кв.м.

Увеличение объемов строительства новых складских площадей преимущественно класса «А», приводит к постоянному возрастанию их доли в общем объеме существующего в Московском регионе предложения. На конец 2007 года эта доля должна достичь 60,3%.

За январь-сентябрь 2007 года было введено в эксплуатацию порядка 320 тыс. кв. м качественных складских площадей. Ожидается, что до конца года эта цифра возрастет до 970 тыс. кв. м, что на 38,8% превышает показатели 2006 года. В результате общий объем предложения качественных складских площадей к концу года должен достичь 4,03 млн. кв. м.

Наиболее масштабные проекты реализуются в 2007 году на южном направление.

Основные складские комплексы 2007 года приведены в следующей таблице:

Высокая инвестиционная привлекательность складского рынка вызывает интерес к развитию новых девелоперских проектов. Согласно озвученным планам до 2010 года вероятно строительство 7,8 млн. кв. м качественных складских площадей, что приведет к увеличению объема площадей класса «А» и «В» более чем в 2,5 раза. К 2015 году площадь вновь построенных складских комплексов может достичь 16,7 млн. кв. м.

СПРОС

Спрос на складские помещения продолжает превышать предложение. Согласно уточненным цифрам обеспеченность качественными складскими площадями на 1 января 2008 года должна составить 209 кв. м на 1000 жителей, что существенно ниже среднеевропейских показателей.

В случае, если все заявленные проекты будут реализованы, к 2015 году цифры обеспеченности Московского региона качественными складскими площадями возрастут до 886 кв. м. на 1 000 жителей.

Таким образом, даже при существенном увеличении (в 5 раз за 8 лет) объема складских площадей показатели обеспеченности не превысят показатели таких европейских городов как Берлин, Франкфурт или Милан. Это говорит о высокой востребованности качественных девелоперских проектов в области складской недвижимости на ближайшие 8-10 лет

Наивысшим спросом на аренду складских помещений в январе-сентябре 2007 года пользовались Северное и Юго-Западное направление (по 19,6% всех спросовых заявок), а также южное направление (15,7%).

Существенно более низкий уровень спроса был зафиксирован по Восточному (5,9%) и Северо-Восточному направлениям (7,8%), привлекательность которых сдерживается недостаточным развитием дорожной инфраструктуры.

В целом какого-либо изменения средних арендных ставок по сравнению с показателями конца 2006 года не зафиксировано, что однако не исключает их роста на одних сегментах рынка и снижение на других. В частности, на рынке отмечается поступательный рост ставок на площади до 10 тыс. кв. м.

На площади 3 000 - 6 000 кв. м полная арендная ставка по классу «А» находится в диапазоне 210-250 долларов 1 кв. м в год, по классу «В» — 180-220 долларов за 1 кв. м в год.

Напротив, наблюдается определенное снижение ставок на площади от 20 тыс. кв.м. На стадии строительства крупным арендаторам (как правило, логистическим компаниям) девелоперы готовы предоставлять значительные скидки по арендным ставкам.

Сделок по продажам готовых складских площадей крайне мало для того, чтобы определить их реальную рыночную стоимость. Запрашиваемые редкими продавцами цены находятся в диапазоне 900-1 500 долларов за 1 кв. м.

Ожидается, что текущий уровень цен сохранится до конца 2008 года, после чего в результате усиления конкуренции возможно начало их плавного снижения.

ДАЙДЖЕСТ ОСНОВНЫХ СОБЫТИЙ ЯНВАРЯ -СЕНТЯБРЯ 2007 ГОДА

Принято постановление Правительства Московской области «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Московской области по вопросам создания промышленных округов и развития транспортно-логистической системы в Московской области». Документ определяет характеристики отдельных промышленных округов и объектов транспортно-логистической системы. Всего в Подмосковье промышленные округа предполагается разместить на территории 23 городов и районов.
Международный логистический концерн Kuehne+Nagel заявил об амбициозных планах по расширению присутствия компании на российском рынке. В ближайшие три года компания планирует увеличить площадь складских территорий в России до 300 тыс. кв. м. На данный момент компания Kuehne+Nagel располагает 70 тыс. кв. м складских площадей в Москве, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону.
К концу следующего года должен завершиться первый этап реализации программы группы «Евросиб» по созданию сети логистических комплексов в России. Первый этап программы включает строительство логистических комплексов в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Общий объем инвестиций составит порядка 200 млн. долларов. Второй этап, включающий в себя строительство комплексов в Калининграде, Ростове, Самаре, Челябинске, Красноярске и Иркутске, планируется реализовать в 2008-2012 годах.
Дочка компании РЖД - «Отраслевой центр внедрения» планирует построить складской терминал площадью 70 тыс. кв. м в районе поселка Белый Раст на Дмитровском направлении. В этом районе компания имеет в собственности земельный участок площадью 177 га. На 36 га расположатся грузовые дворы (Москва-Товарная-Смоленская, Москва-Товарная-Рижская, Москва-Товарная-Киевская и другие), которые планируется вывести из столицы, остальную землю займет комплекс.
Группа компаний «Евразия» намеревается построить к 2011 году в России и ближнем зарубежье сеть из 16 складских комплексов класса «А». 14 комплексов появятся в городах-миллионниках России и по одному в Киеве и Алма-Ате. Общая площадь возводимых складов составит около 5 млн. кв. м. Девелоперы утверждают, что регионы особо нуждаются в складских комплексах класса «А». Предполагаемый спрос на них составляет 7,2 млн. кв. м.
Британский девелопер Parkridge Holdings приобрел участок площадью около 40 га на Ленинградском шоссе, на котором построит складской комплекс площадью 150 тыс. кв. м. Инвестиции могут составить до 120 млн. долларов. Строительство первой очереди комплекса (около 40 тыс. кв. м) планируется начать в 1 квартале 2008 г. Полностью комплекс будет сдан в 2009 году.
Американский фонд Great Circle Fund LP инвестирует 21 млн. долларов в логистику России. Компания планирует создать сеть из 8-10 современных складских помещений в России, Украине и Казахстане общей площадью около 100 тыс. кв. м.

Автор:

Источник: Компания "Миэль"