Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, январь 2008 года

Январские основные показатели рынка существенно ниже декабрьских. Но существенно выше показателей годичной давности.

В январе 2008 г. основные показатели  рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в г. Москве были значительно ниже, чем в декабре 2007 года. Так, по данным Russian Research Group (RRG), общая стоимость всех экспонируемых в январе объектов понизилась на 2%, составив 8,8 млрд. долларов. Количество предлагаемых к продаже объектов опустилось ниже 1 000 штук, составив всего 984 объекта, что на 9% ниже декабрьского показателя

Физический объём предложения в сравнении с декабрем понизился на 25%. В январе суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,61 млн. кв. м.

Однако если учесть, что в январе было только 16 рабочих дней, то можно утверждать: реального снижения активности на рынке коммерческой недвижимости не наблюдалось. Поэтому, если рассматривать более глобальные тенденции и более существенный временной промежуток, то в сравнении с январем 2007 года почти все показатели продемонстрировали рост: количество предлагаемых к продаже объектов увеличилось на 8%, общая площадь – на 5%. В стоимостном выражении рынок вырос на 51%.

Крупные объекты коммерческой недвижимости – в дефиците.

В январе на рынок не вышло ни одного нового крупного объекта общей стоимостью более 100 млн. долларов. А из относительно крупных объектов, экспонировались только один инвестиционный проект в районе метро «Павелецкая», 3 офисных объекта и производственно-складской комплекс рядом с метро «Полежаевская».

В итоге средняя площадь объектов, выставленных на продажу в январе, составила всего 1 640 кв. м. Хотя на протяжении последних пяти месяцев 2007 года этот показатель возрастал, однако в январе 2008 г. он понизился сразу на 17% и опустился ниже уровня января 2007 года.

В качестве причин такого положения дел специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) в первую очередь называют общий кризис банковской ликвидности, нестабильную ситуацию на финансовых рынках и низкую активность среди крупных инвесторов. Уже сейчас можно предполагать, что число крупных сделок в сфере коммерческой недвижимости в 2008 году будет невелико. Однако при этом интерес к мелким и средним объектам остаётся на высоком уровне, поэтому умеренное развитие рынка коммерческой недвижимости должно продолжиться.

Цены и структура коммерческой недвижимости в Москве.

Средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в январе 2008 года выросла еще на 5%, вплотную приблизившись к отметке 5 500 долларов за 1  кв. м. Причем, следует отметить подорожание коммерческой недвижимости во всех сегментах, кроме офисов за пределами Садового Кольца и помещений свободного назначения. Столь значительный рост средневзвешенных цен стал следствием наличия на рынке преимущественно небольших помещений с завышенной стоимостью, а также высокого темпа роста цен на производственно-складские помещения, доля которых по площади уже составляет 28% среди всех помещений рынка коммерческой недвижимости. В свою очередь, на долю офисных помещений приходилось менее половины рынка – их доля по площади в январе 2008 года составила 48%.

Торговая недвижимость г. Москвы в январе 2008 г.

В январе на рынке торговой недвижимости экспонировались, в основном, небольшие по размерам, но качественные торговые помещения. Суммарная площадь предложения в январе, треть которого, повторим, пришлась на праздники, понизилась на 32%, а в сравнении с январём 2007 г. этот показатель ниже на 37%.

В течение января в Москве предлагалось к продаже 367 торговых объектов общей площадью 269 000 кв. м. Объёмы рынка торгового сегмента в денежном выражение за прошедший месяц понизились на 22% и составили чуть более 2,0 млрд. долларов. Однако если сравнивать этот показатель с показателем годичной давности, можно наблюдать его прирост в размере 5%.

Говоря о ценах на торговые помещения, следует отметить, что в конце января средневзвешенная цена торговых объектов равнялась 7 556 долларов за 1 кв. м, то есть по сравнению с декабрём месяцем она повысилась на 15%.

Наибольший рост средневзвешенных цен продемонстрировали торговые площади внутри Садового Кольца, где стоимость 1 кв. м превысила показатель 21 000 долларов, почти в полтора раза превысив декабрьские показатели. Причин такого подорожания несколько. За прошедший месяц в центре экспонировались объекты, средняя площадь которых составила всего 410 кв. м. В целом в центре столицы предлагался к продаже 51 объект – это на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Но при этом сократилась доля некачественных помещений и помещений, расположенных во второй-третьей линии домов. Что касается помещений-рекордсменов января по части цен, то к ним следует отнести торговые помещения на 1-2 этажах жилого на станции метро «Маяковская», предлагавшиеся блоками: 462,5 кв. м – за 12 850 000 долларов, 685,3 кв. м – за 17 770 000 долларов (очевидные плюсы этого предложения – свободная планировка, большие витрины, 1-я линия Садового Кольца, высокий пешеходный трафик, наличие стоянки на 15 м/м), а также помещение рядом со станцией метро «Охотный ряд», которое можно использовать под магазин, кафе или ресторан; его стартовая цена составляла 717,2 млн. рублей (20 млн. евро).

При этом средневзвешенная цена объектов, предлагаемых к продаже на периферии города, в январе месяце составила 6 414 долларов за 1 кв. м. Рост средневзвешенной цены на торговые помещения, расположенные вне Садового Кольца, составил в январе 2008 г. 11% по отношению к декабрю 2007 г. и 60% по отношению к январю 2007 г. Что отчасти объясняется существенным сокращением общей площади объектов: в январе она равнялась 248,11 тыс. кв. м – это на 31% меньше по отношению к декабрю и на 35% меньше по отношению к январю 2007 года.

Если приводить данные об уровне средних арендных ставок предлагаемых к сдаче торговых объектов, то в центре Садового Кольца они составили 1 920 долларов за 1 кв. м в год, за пределами Садового Кольца – 975 долларов за 1 кв. м в год.

Офисная недвижимость г.Москвы в январе 2008 г.

В офисном сегменте можно было наблюдать традиционный для января месяца невысокий объём предлагаемых к продаже объектов. В течение месяца к продаже предлагалось 779 000 кв. м офисных площадей, что на 30% меньше, чем в декабре месяце. Отметим, что в глобальном отношении (по сравнению с январём 2007 г.) этот показатель также понизился на 8%. Общее количество экспонирующихся объектов уменьшилось на 10% и составило 393 шт. Объём предложения в финансовом эквиваленте понизился на 27% и едва превысил 5 млрд. долларов. Средняя площадь экспонируемых офисов за январь понизилась на 22% по сравнению с декабрём, и на 18%, если сравнивать с аналогичным периодом 2007 года.

А вот средневзвешенная цена выросла на 4% и равнялась 6.491 долларов за 1 кв.м. Общий же рост цен в наиболее представленном на рынке коммерческой недвижимости офисном сегменте в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составляет 65%. Однако отметим, что в январе наблюдалось снижение цен на офисные помещения в периферийной части Москвы (снижение составило почти 3%), тогда как в пределах Садового Кольца цены, наоборот, повысились на 8%. На данный момент средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового Кольца составляет 13 518 долларов за 1 кв. м, снаружи – 5 079 долларов за 1 кв. м.

Если говорить о новых предложениях, то среди них почти полностью отсутствовали крупные офисные объекты. Так, на продажу было выставлено всего 3 объекта, стоимость каждого из которых превышает 50 млн. долларов. Самым дорогим из них стало помещение в 3-ем Голутвинском переулке, аукцион по которому со стартовой ценой 70 млн. долларов пройдет в конце февраля. Также до 29 февраля принимаются заявки на участие в аукционе по другому «рекордсмену» - объекту на Полянке, стартовая цена которого составляет 1 767 000 млн. рублей.

Что касается средних арендных ставок предлагаемых для съёма объектов, то для центра столицы они составили 1 275 долларов за 1 кв. м в год, в периферийной части города – 754 долларов за 1 кв. м в год.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения г. Москвы в январе 2008 г.

В январе показатели рынка производственно-складских помещений продемонстрировали некоторый рост по сравнению с прошлым годом: на продажу было выставлено 68 соответствующих объектов, что на 50% выше, чем за аналогичный период 2007 года. Суммарная площадь предложения понизилась на 14%, и за месяц составила 451 000 кв. м. По данным на конец января 2008 года, стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет 2 529 долларов, и в сравнении с декабрём ценовой рост составил 23%

Объём предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте вырос ещё на 6% и уже составляет 1,14 млрд. долларов. Это более чем в 2,5 раза выше, чем показатели января прошлого года. Подобная ситуация ещё раз подтверждает интенсивное развитие производственно-складского сегмента, который многие участники рынка рассматривают как крайне интересный с инвестиционной точки зрения.

Средняя площадь экспонируемых производственно-складских помещений почти не изменилась и составляет 6 640 кв. м. Средний уровень арендных ставок в данном сегменте за прошедший месяц составил 283 долларов за 1 кв. м в год.

Объем рынка помещений свободного назначения для января месяца показал совсем незначительное снижение. Количество объектов свободного назначения в декабре составило 156 шт.; это на 9% меньше, чем в декабре 2007 г., но на 11% больше, чем в январе 2007 года. При этом по части средней площади объектов прирост показателей января 2008 г. к декабрю 2007 г. составляет 9%, а к январю 2007 г. – 38%. Объём предложения в денежном выражении в январе понизился на 3% и составил 607 млн. долларов. Средневзвешенная цена, понизившись на 2%, составляет 5 481 долларов за 1 кв. м.