Индекс Фосборн: лучшие ставки снова повышаются
Ведущий в России кредитный брокер «Фосборн Хоум» произвел расчет Индекса Фосборн - средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке – за январь 2008 г. Результат – средневзвешенные ипотечные ставки повысились. Они еще не достигли уровня ноября 2007 г., но уже по сравнению с декабрем, когда было зафиксировано снижение, выросли в абсолютном выражении на 0,06% в долларах США и на 0,16% - в рублях (данные по Москве).
Индекс Фосборн составил в московском регионе 9,96% в долларах США и 11,48% - в рублях.
Рис. 1. Динамика Индекса Фосборн по итогам января 2008 г. (Москва и Московская область)
Как и ожидалось в конце 2007 г., январь ознаменовался достаточно масштабной корректировкой ипотечных программ, причем изменения коснулись всех направлений ипотеки: первичного и вторичного рынка, кредитования загородной недвижимости и залогового кредитования. Произошло это потому, что банки поняли – в ближайшее время рассчитывать на окончание кризиса ликвидности и стабилизацию финансовых рынков не приходится. Банки вынуждены не только изыскивать ресурсы на продолжение реализации программ по кредитованию населения, но и защищать себя от возможных потерь. Так, ставки повысили следующие кредитные организации: ВТБ-24, Городской ипотечный банк (ГИБ), Русский ипотечный банк, Банк Уралсиб, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), РосЕвроБанк и Банк Москвы (по ряду программ). В среднем повышение ставок произошло на 1%.
Напомним, что Индекс Фосборн на протяжении нескольких месяцев, с августа по ноябрь 2007 г., демонстрировал рост показателей, что объяснялось, в первую очередь, общим повышением ставок по ипотеке в связи с кризисом ликвидности. Однако в декабре Индекс продемонстрировал более низкие значения, чем в ноябре. Произошло это не из-за понижения банковских ставок – они остались уровне предшествующего месяца, а из-за перераспределения спроса. Дело в том, что в качестве весов при расчете Индекса выступают доли клиентов «Фосборн Хоум», который воспользовались тем или иным предложением компании, формирующим спрос на ипотеку. К концу прошлого года количество программ по кредитованию заемщиков с серой зарплатой и (или) заемщиков, желающих взять кредит без первоначального взноса, на рынке резко сократилось. В то же время в банки стали обращаться люди «с деньгами», придерживавшие накопления в ожидании падения ипотечных ставок и цен на недвижимость. Но произошло обратное: ставки стали повышаться, цены на жилье тоже поползли вверх. Картина обращений в «Фосборн Хоум» показала, что люди стали брать больше кредитов сроком до 10 лет, а доли заемщиков по остальным категориям – на сроки более 10 лет – немного сократились. Кредиты на короткие сроки и с большим первоначальным взносом, как известно, выдаются по более низким ставкам, чем на длительные сроки и с мизерным первоначальным взносом (либо без такового). Следовательно, в декабре изменение Индекса произошло за счет перераспределения спроса на ипотеку, что объясняется сокращением на рынке доли sub-prime кредитов.
В январе 2008 г. картина распределения спроса примерно такая же, как в декабре 2007 г.: предпочтения большой группы потребителей склонились в сторону менее рисковых программ с существенным первоначальным взносом и сроком кредитования до 10 лет. Однако стоит отметить, что в январе данное явление было не столь ярко выражено. Причиной этому могли послужить как продолжительные новогодние праздники, так и то, что значительная часть отложенного спроса реализовалась в конце прошлого года.
Рис. 2. Распределение заемщиков по срокам кредитования в январе 2008 г. (в количестве лет)
Как отражено на рис.2, наиболее популярными среди заемщиков программами по-прежнему являются ипотечные программы со сроками кредитования 10-15 лет. Снизилась по сравнению с декабрем 2007 г. доля заемщиков со сроком кредитования до 5 лет, постепенно выравниваются доли заемщиков, кредитующихся на сроки 5-10 лет и 15-20 лет — на срок до 20 лет в московском регионе кредитуется около 90% всех заемщиков. Таким образом, данная статистика подтверждает известный факт, что типичный российский заемщик старается в отличие от большинства американских заемщиков как можно быстрее выплатить свой долг банку. Поэтому, в частности, повторение американского сценария развития рынка ипотеки, когда населению выдавались высокорискованные sub-prime кредиты, в России в ближайшем будущем вряд ли возможно.
В то же время, выросли банковские ставки. В большей степени изменения затронули кредитование новостроек, загородную недвижимость и залоговое кредитование – лучшие ставки по этим программам в большинстве своем увеличились. Однако говорить только о повышении ставок неверно. Например, лучшие ставки в иностранной валюте по самому популярному направлению ипотечного кредитования – в долларах США на вторичном рынке жилья на срок 10-15 лет - остались на уровне декабря 2007 года.
По-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95,4%), и только 4,6% договоров приходится на первичный рынок.
В долларах США в январе 2008 г. в Москве было заключено порядка 88% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 10,9% приходятся на кредитование в российских рублях, 1,1% — в швейцарских франках. Таким образом, несмотря на прогнозы западных аналитиков о возможном в скором времени росте курса доллара по отношению к другим валютам, в московском регионе доля долларовых заимствований остается очень высокой. Таким образом, до сих пор наиболее популярной программой среди заемщиков продолжает являться программа кредитования в долларах США на вторичном рынке жилья на срок 10-15 лет.
Индекс Фосборн: регионы. Январь 2008 г.
В регионах, как и в Москве, наблюдалась похожая ситуация: программы кредитования корректировались, лучшие ставки в большей или меньшей степени менялись (рис. 3-6). По итогам января 2008 г. Индекс Фосборн зафиксировал рост средневзвешенных значений лучших ставок предложения во всех регионах (кроме Санкт-Петербурга) по сравнению со значениями декабря 2007 г.
Так, в Нижегородской области в абсолютном выражении произошел рост индекса на 0,19 п.п. по кредитам в иностранной валюте и на 0,05 п.п. в рублях, в Свердловской области — на 0,19 п.п. и 0,03 п.п., в Новосибирской области — на 0,20 п.п. и на 0,06 п.п.
Немного выделяется на этом фоне Санкт-Петербург и Ленинградская область, где, несмотря на произошедшие в январе изменения в банковских программах, средневзвешенная ставка по ипотеке в иностранной валюте осталась на прежнем уровне и составила 9,96%.
По кредитам в рублях в Северной Столице возобладала общая для регионов тенденция, в связи с этим рост Индекса в абсолютном выражении был зафиксирован на уровне 0,07 п.п.
Как известно, в регионах преобладают заимствования в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля ипотечных кредитов в рублях составляют 55% среди всех подобных заимствований. В Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях доля рублевой ипотеки находится на уровне 85-95%.
Рисунок 3. Динамика Индекса Фосборн по итогам января 2008 г. (Санкт-Петербург и Ленинградская область)
Рисунок 4. Динамика Индекса Фосборн по итогам января 2008 г. (Нижегородская область)
Рисунок 5. Динамика Индекса Фосборн по итогам января 2008 г. (Свердловская область)
Рисунок 6. Динамика Индекса Фосборн по итогам января 2008 г. (Новосибирская область)