Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, февраль 2008 года

Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля 2008 г.

Основными тенденциями второго месяца 2008 г. стали: относительно низкие темпы развития рынка коммерческой недвижимости; заметное снижение объема рынка коммерческой недвижимости в центральной части столицы (в ряде сегментов этот показатель достиг рекордно низкого уровня); некоторое снижение средневзвешенных цен на производственно-складские помещения и торговые помещения в центре Москвы;  снижение на рынке количества крупных объектов; продолжающееся очевидное превалирование помещений, предлагаемых к аренде, над помещениями, предлагаемыми к продаже.

Февральские показатели рынка выше январских. Но до декабря прошлого года явно не дотягивают.

Основные февральские показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в г. Москве в целом оказались несколько выше январских. Так, общая стоимость всех экспонируемых объектов повысилась на 6%, составив 9,4 млрд. долларов. В феврале к продаже предлагалось 1 034 объекта, и это на 5% больше, чем в январе. Физический объем предложения в сравнении с январем также повысился на 6%: в феврале суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,74 млн. кв. м.

Стоит вспомнить, что в январе, половина которого пришлась на праздники, основные показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы были существенно ниже, чем в декабре 2007 г. Февральские объемы так и не смогли достичь уровня декабря прошлого года, так что их рост по отношению к январю года нынешнего выглядит не таким уж убедительным. Если говорить о более глобальных тенденциях, то в сравнение с февралем 2007 г. физические объемы рынка снизились: количество предлагаемых к продаже объектов уменьшилось на 5%, общая площадь – на 8%, средняя площадь – на 4%. Хотя в стоимостном выражении, с учетом роста средневзвешенной цены, рынок вырос на 26%.

Крупные объекты коммерческой недвижимости: дефицит не преодолен. 

О низких темпах активизации рынка коммерческой недвижимости в начале 2008 г. свидетельствует и тот факт, что ни в январе, ни в феврале на рынке так и не появилось ни одного нового крупного объекта дороже 100 млн. долларов. Причинами такого февральского положения дел специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) в первую очередь считают общую нестабильную ситуацию на финансовых рынках по всему миру, частично оказывающую влияние и на положение дел в российской банковской системе, ожидание рецессии в США, а также традиционное замирание деловой активности перед выборами.

Если же говорить о дорогих объектах, которые экспонируются на рынке еще с 2007 г., то здесь стоит выделить 2 инвестиционных проекта: проект застройки  43 тыс. кв. м в районе метро «Павелецкая» и бизнес-центр «Даниловский форт» в районе метро «Тульская», стоимость которых составляет 450 млн. долларов и 240 млн. долларов соответственно. Можно отметить и продолжающий экспонироваться комплекс административно-производственных зданий в районе 1-ого Магистрального переулка, а также 4 офисных здания, каждое из которых подпадает под определение «объект стоимостью свыше 100 млн. долларов».

Таким образом, высказанное в январе предположение, что в целом в 2008 г. число крупных сделок на рынке коммерческой недвижимости Москвы будет невелико, пока подтверждается.
  
Цены и структура коммерческой недвижимости в Москве.

Стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в феврале 2008 г. снизилась на 1% и теперь составляет 5 410 долларов за 1 кв. м (в январе этот показатель вплотную приближался к отметке 5 500 долларов за 1 кв. м). Если же взять для сравнения данные февраля 2007 г., получается, что годовой рост средневзвешенной цены составил всего 37%.

Примечательно, что при этом практически во всех отдельно взятых сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдался умеренный рост цен, подтверждающий общую стабильную ситуацию на рынке. (Особняком в данном случае стоит сегмент офисной недвижимости, о котором речь пойдет ниже). Очевидное снижение средневзвешенных цен демонстрировали только производственно-складские помещения, цены на которые в январе месяце оказались явно завышенными, и торговые помещения в центральной части столицы, где вновь стали появляться низкокачественные помещения. Отчасти именно благодаря этим двум сегментам (а особенно производственно-складским помещениям, доля которых по площади уже составляет около 28% рынка коммерческой недвижимости) и произошло зафиксированное в феврале 1-процентное снижение стоимости 1 кв. м.

Еще одним фактором, повлиявшим на общую ценовую ситуацию, специалисты Russian Research Group (RRG) считают снижение объемов предложения рынка коммерческой недвижимости в центральной части столицы – причем касается это как офисных, так и торговых помещений. Традиционно самая дорогая недвижимость располагается именно в пределах Садового Кольца, поэтому падение объемов рынка неизбежно привело к общему снижению средневзвешенных цен.

Если говорить о средних арендных ставках, то на протяжении уже  нескольких месяцев наблюдается их стабильный рост. В феврале 2008 г. средняя арендная ставка по коммерческой недвижимости выросла еще на 4% и сегодня составляет 904 долларов за 1 кв. м в год. По результатам мониторинга RRG,  в феврале 2008 г. количество помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, более чем на 30% превышало количество помещений, предлагаемых к продаже.

Торговая недвижимость: центр – резко вниз, периферия – потихоньку вверх.

В феврале 2008 г. динамика основных показателей рынка торговой недвижимости почти полностью совпала с динамикой общих показателей всего рынка коммерческой недвижимости. В частности, суммарная площадь предложения в феврале повысилась по сравнению с январем на 6%, хотя по сравнению с февралем 2007 г. этот показатель ниже на 38%. Общая стоимость объектов также повысилась в сравнении с январем на 1%, но понизилась в сравнении с февралем 2007 г. на 4%.

В феврале в Москве предлагалось к продаже 376 торговых объектов общей площадью 285 000 кв. м, объем рынка торгового сегмента в денежном выражении добрался до отметки 2,1 млрд. долларов. В конце февраля средневзвешенная цена в данном сегменте рынка равнялась 7 244 долларов за 1 кв. м, что в целом на 4% ниже январских показателей. Однако ценовая динамика на торговые помещения в центре столицы и на периферии города была различной. В центральных районах, учитывая уже отмечавшийся факт появления на рынке низкокачественных помещений, средневзвешенная цена опустилась на 11% ниже уровня января и едва превысила 14 000, тогда как за пределами Садового Кольца, напротив, наблюдался 2-процентный ценовой рост, благодаря чему средневзвешенная цена здесь добралась до отметки 6 520 долларов.
 
Средняя площадь предлагаемых объектов остается очень низкой – 510 кв. м для помещений в центре столицы и 800 кв. м для торговых помещений на периферии. Это на 30% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Что касается средних арендных ставок в предлагаемых к сдаче торговых объектах, то в центре они сегодня составляют 2 182 долларов за 1 кв. м в год а за пределами Садового Кольца – 977 долларов за 1 кв. м в год. Для сравнения: показатели января – 1 920 долларов за 1 кв. м в год и 975 долларов за 1 кв. м в год соответственно.  

Согласно данным мониторинга Russian Research Group (RRG),  февральскими рекордсменами в сегменте торговой недвижимости Москвы можно назвать два объекта. Первый – торгово-развлекательный комплекс площадью 4 000 кв. м возле станции метро «ВДНХ», выставленный на рынок за 28 млн. долларов (среди важных характеристик комплекса – наличие участка площадью 0,57 га, находящегося в долгосрочной аренде, а также возможности для расширения объекта). Второй – 160-метровый объект возле станции метро «Маяковская», расположенный на 1-й линии домов, имеющий 2 отдельных входа, витринные окна и парковку; в самом конце февраля этот объект вышел на рынок за 25 тыс. долларов за 1 кв. м.
Есть у сегмента рекордсмен и в области аренды: помещение площадью 270 кв. м, расположенное в жилом доме на Тверской улице, вблизи станции метро «Охотный ряд», предлагалось к сдаче внаем по ставке 9 800 долларов за 1 кв. м в год.

Офисная недвижимость: по отдельности цены растут, в целом - падают.

В феврале предложение офисов в центре столицы было на весьма низком уровне. В течение месяца к продаже предлагалось 915 000 кв. м офисных площадей. Это, конечно, на 17% больше, чем в январе с его традиционно низким объемом предложения, однако в глобальном отношении (т.е., по сравнению с февралем 2007 г.) этот показатель понизился на 13%. Общее количество экспонирующихся объектов повысилось по сравнению с январем на 6% и составило 417 шт., но это опять же на 2% меньше, чем в феврале прошлого года. Средняя площадь экспонируемых офисов за февраль повысилась на 11% по сравнению с январем, но и это на 11% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. В целом объем предложения в финансовом эквиваленте повысился на 14% и составил 5,7 млрд. долларов – и это, с учетом падения общей площади и годового роста средневзвешенных цен, конечно, выше показателей февраля 2007 г.

Есть момент, на котором специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) считают нужным остановиться особо. Общий рост цены в наиболее представленном на рынке коммерческой недвижимости офисном сегменте, в сравнении с февралем 2007 г., составляет 46%. Однако в феврале 2008 г. средневзвешенная цена в этом сегменте рынка понизилась на 2%, дойдя до отметки 6 275 долларов за 1 кв. м – и это при том, что если рассматривать по отдельности офисы внутри и за пределами Садового кольца, то и там, и там наблюдался умеренный рост в 3%. «Сложившаяся ситуация отнюдь не парадоксальна, - поясняет генеральный директор Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. -  Общее снижение средневзвешенной цены было вызвано рекордно низким предложением «центровых», традиционно самых дорогих в столице офисов, и как следствие изменение структуры рынка, (вообще говоря, «вклад» центра в формирование ценовой ситуации на рынке всегда очень заметен). В феврале в центре Москвы общая площадь экспонируемых офисных помещений не превысила 120 тыс. кв. м, что на 11% ниже даже январских показателей». В целом средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового кольца составляет сегодня 13 518 долларов, снаружи – 5 079 долларов.

Если говорить о новинках рынка, то, как и в январе, среди них почти полностью отсутствовали крупные офисные объекты. Так, в стадии продажи находились всего 3 объекта, общая стоимость которых превышает 50 млн. долларов. Самым дорогим из них стало помещение на улице Академика Туполева (метро «Бауманская») – бизнес-центр площадью 13 188 кв. м, отремонтированный с учетом параметров класса «А» и выведенный на рынок за 66 млн. долларов.

Что касается уровня арендных ставок в предлагаемых для съема объектах, то в центре столицы ставки составляют 1 380 долларов за 1 кв. м в год, в периферийной части города – 745 долларов за 1 кв. м в год.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения: январь завысил показатели, февраль их корректирует.

В феврале 2008 г. почти все показатели рынка производственно-складских помещений продемонстрировали снижение, что неудивительно, если учесть: январские цены на ПСП смело можно считать завышенными.

На продажу в феврале было выставлено 74 помещения производственно-складского назначения – это на 9% больше, чем в январе, и почти на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом суммарная площадь предложения понизилась на 2% в сравнении с январем и за месяц составила 442 000 кв. м. Естественно, причиной такого соотношения количества объектов и физического объема предложения является снижение средней площади  экспонируемых производственно-складских помещений. В феврале она понизилась на 10% и сегодня составляет 5 980 кв. м. Объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте также понизился на 9% и едва превысил 1 млрд. долларов. Но это все еще более чем в 2,5 раза выше, чем за аналогичный период прошлого года.

Стоит отметить, что, по данным мониторинга RRG, в конце декабря 2007 г. стоимость 1 кв. м производственно-складской площади в столице составляла 2 344 долларов. В январе этот показатель повысился на 23%, а в феврале продемонстрировал 7-процентное снижение в сравнении с январем. Впрочем, специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) считают, что такое снижение является всего лишь коррекцией бурного январского роста цен, отчасти обусловленного выходом в январе на рынок более дорогих объектов. Что же касается среднего уровня арендных ставок в данном сегменте, то за прошедший месяц это 274 долларов за 1 кв. м в год.

Объем рынка помещений свободного назначения в глобальном отношении снизился. Количество объектов в этом сегменте рынка в феврале 2008 г. составило 167 шт., что на 7% больше показателей января, но на 8% меньше показателей февраля 2007 г. Объем предложения в денежном выражении в феврале 2008 г. также понизился на 10% в сравнении с январем и составил 546 млн. долларов. При этом средневзвешенная цена, повысившись на 7%, доросла до отметки 5 857 долларов за 1 кв. м.