Обзор вторичного рынка купли-продажи жилья в Московском регионе, 17-23 марта 2008 года
1. Предложение
В период с 17 по 23 марта 2008 г. общий объем предложения квартир в Москве увеличился на 2,6% (по сравнению с предыдущей неделей) и составил около 24,8 тыс. объектов (рис. 1). В Московской области этот показатель вырос менее значительно (на 0,6%), и составил около 11,4 тыс. объектов.
В разрезе административных округов г. Москвы на прошедшей неделе объемы предложения наиболее заметно выросли в СЗАО, ВАО, ЮВАО и ЮЗАО (рост до 4-5%).
В разрезе видов домостроений, в столице наиболее заметно выросло предложение в сегменте панельных «хрущевок», кирпичных домов с большой кухней и элитных домов (рост до 4-6%). В Московской области объемы предложения во всех сегментах выросли примерно одинаково.
2. Цены
По итогам прошедшей недели был зафиксирован умеренный прирост средних цен предложения квартир в Москве примерно на 0,7% в долларах или 0,1% в рублях (курс доллара за неделю снизился на 0,6%). Средняя цена предложения в столице находится на уровне в 7 тыс. долларов или 166,4 тыс. рублей за 1 кв. м (рис. 2). В Московской области рост средней цены предложения происходил более высокими темпами: 1,9% в долларах или 1,2% в рублях. В настоящее время средняя цена предложения в регионе составляет около 2,9 тыс. долларов или 69,3 тыс. рублей за 1 кв. м.
В разрезе административных округов г. Москвы за неделю наиболее заметно подорожали квартиры в ЮВАО и ЮАО (рост около +2%).
В разрезе видов домостроений в столице наибольший рост средней цены предложения отмечен в сегментах современных и типовых панельных домов (рост около 1,3%). В Московской области наиболее заметный прирост цен пришелся на сегмент современных панельных домов (рост до 2,7%).
3. Выводы и прогнозы
Прошедшая неделя наглядно продемонстрировала зависимость рынка недвижимости от динамики развития кризиса на фондовом рынке. Так, в течение ряда предыдущих недель индекс РТС демонстрировал стабильность, изменяясь в диапазоне 2000 – 2100 пунктов. Уровень спроса при этом постепенно снижался. В начале прошлой недели индекс РТС пробил вниз психологический уровень в 2000 пунктов и последние несколько дней держится в районе этой отметки. На этом фоне уровень спроса вновь пошел вверх опережающими темпами.
Таким образом, прогнозы относительно дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости тесно связаны с прогнозами ситуации на фондовом рынке. В случае продолжения кризисных явлений на фондовом рынке и миграции инвесторов в сторону рынка жилой недвижимости нельзя исключать возможность повторения сценария недавнего прошлого, когда резкий рост спроса (прежде всего, на наиболее ликвидное жилье) привел к эскалации цен и последующей стагнации, связанной с отсутствием платежеспособных покупателей. Однако пока более вероятным выглядит позитивный сценарий развития событий, при котором ситуация на фондовом рынке в перспективе нескольких ближайших месяцев нормализуется и можно будет говорить о дальнейшем стабильном развитии рынка недвижимости.
По итогам недели средняя цена жилой недвижимости на вторичном рынке Москвы составила около 7 тыс. долларов или 166,4 тыс. рублей за 1 кв. м, продемонстрировав прирост 0,7% в долларах (или 0,1% в рублях). При этом в сегменте высоколиквидного жилья (однокомнатные квартиры в панельных «хрущевках», расположенные в ВАО/ЮВАО) рост цен был более заметным – до 3,1% за неделю (в долларах). В Московской области цены выросли до 2,9 тыс. долларов или 69,3 тыс. рублей за 1 кв. м (рост на 1,9% в долларах или 1,2% в рублях).
Объемы предложения за неделю составили около 24,8 тыс. квартир в Москве (рост 2,6%) и почти 11,4 тыс. квартир в Московской области (рост 0,6% по сравнению с предыдущей неделей). В настоящее время продавцы вторичной жилой недвижимости достаточно активны, что соответствует быстро растущим потребностям покупателей. Однако для того, чтобы превентивно сдержать возможный виток цен, «затаившимся» продавцам необходимо пересмотреть свою выжидательную позицию и выводить на рынок больше недвижимости, причем преимущественно в сегменте наиболее ликвидного жилья (1-2-комнатные квартиры в типовых домах), на которые последнее время наблюдается наибольший спрос.