Объемы инвестиций в недвижимость центра Лондона снизились

Кризис ликвидности продолжает оказывать негативное влияние на инвестиционный рынок коммерческой недвижимости центрального Лондона. Согласно последним данным международных консультантов в области недвижимости Cushman & Wakefield, в первом квартале 2008 года в центре Лондона было совершено инвестиционных сделок всего на 2,83 млрд. фунтов стерлингов. Эта цифра существенно ниже по сравнению с этим периодом прошлого года, когда сумма сделок составила 3,9 млрд. фунтов стерлингов Показатели этого года самые низкие за последние три года.
 
Лондонский Сити

Согласно цифрам, полученным Cushman & Wakefield, оборот в Сити в первом квартале составил примерно 1,25 млрд. фунтов стерлингов, то есть около половину сумму за тот же период 2007 года.  По сравнению со средним показателем последних четырех кварталов, который составил 2,5 млрд. фунтов стерлингов, в данном квартале произошло снижение оборота примерно на 50%.

Билл Тайзер, партнер, отдел инвестиций в недвижимость Лондонского Сити, Cushman & Wakefield: «Для покупателей, использующих заемное финансирование, стало очень непросто находить объекты недвижимости, обеспечивающие достаточную доходность, которая могла бы быть сопоставимой с более сложным и более дорогим рынком кредита.  Таким образом, несмотря на наличие на рынке значительного количества инвестиционных средств, готовых к приобретению недвижимости, нехватка кредитов и низкая доходность сектора недвижимости будет мешать в ближайшем будущем более широкой деятельности и возобновлению сбалансированной работы рынка.»

Данные указывают на то, что примерно 600 млн. фунтов стерлингов из общей цифры было получено в результате сделок, согласованных в период рождественских и новогодних праздников, а также в начале первого квартала нынешнего года.  В течение этого периода, когда процентные ставки были снижены и ожидалось, что они снизятся и дальше (что привело бы в свою очередь к снижению ставок Libor и SWAP), некоторые британские ритейл-фонды, нуждающиеся в привлечении средств для выплат, реализовали активы, по которым были получены оферты или обмененные на другие в конце прошлого года.

Сделки по обмену, а также заключенные сделки, в данном квартале составили немногим меньше 300 млн. фунтов стерлингов, а сделки, по которым совершен обмен, но еще не завершены, отвечают примерно за оставшиеся 300 млн. фунтов стерлингов.

Теперь, когда ставка доходности в секторе прайм установилась на уровне 5,5%, мы видим возвращение на рынок некоторых немецких фондов, чьи значительные финансовые возможности могут способствовать росту доходности до 6%.  На них пришлась значительная доля активности за первый квартал.

Уэст Энд

В то время, как объемы инвестиций в Уэст Энде в первом квартале были близки к средним показателям, большая часть операций, общая стоимость которых составила 1,57 млрд. фунтов стерлингов, как правило, стали результатом продаж, совершенных финансовыми институтами в начале года, вынужденных необходимостью выплаты долговых обязательств.  Такая деятельность финансовых институтов в настоящее время значительно сократилась.

На рынке продолжают доминировать частные иностранные покупатели, компании и фонды, работающие в сфере недвижимости, однако, в это же время британские компании возвращаются к деятельности на местном рынке.

Цифры за 1 квартал также искажены в результате некоторых крупных операций, включая с портфелем Invista на сумму 200 млн. фунтов стерлингов, сделки GPE/Co CO и Crown Estate на 350 млн. фунтов стерлингов, и продажи здания Metropole Building за 130 млн. фунтов стерлингов.

Клайв Булл, руководитель отдела инвестиций в недвижимость центра Лондона, Cushman & Wakefield: «По-прежнему достаточно большие объемы собственных средств ищут выхода на рынок Лондона. Об этом свидетельствует рост активности со стороны иностранных покупателей.  Существуют вполне объяснимые опасения по поводу  заполняемости рынка, тем не менее в Сити и в особенности в Уэст Энде процент пустующих офисных помещений по-прежнему крайне низкий».

Тим Скетчли, председатель группы по рынкам капитала, Cushman & Wakefield, сказал: «По всей видимости, мы переходим в такую стадию развития инвестиционного рынка, когда существует большое несоответствие между амбициями продавцов и взглядом инвесторов на существующую действительность.  Сложно предсказать, где рынок сможет найти достаточные средства для того, чтобы в ближайшем будущем укрепить свое положения. Тем не менее, очевидно, что существует большой спрос, как со стороны местных, так и иностранных инвесторов, на продукт прайм, который на настоящий момент остается неудовлетворенным.  Как мы и прогнозировали в конце прошлого года, рынок может «расслоиться», т.е. у рынка прайм будут сохраняться сильные позиции, в то время как у вторичного в ближайшие месяцы будут по-прежнему слабые ценовые показатели».