Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве

Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2008 г.

Основными тенденциями и событиями третьего месяца 2008 г. стали:

- заметное понижение физического объема предложения в сегментах офисной недвижимости и производственно-складских помещений;

- рекордно высокое значение среднего срока экспонирования объекта на рынке;

- очевидное накопление объектов в условиях возникновения некоторых сложностей с их продажей;

- понижение средней площади представленных на продажу объектов, во многом объясняющееся все реже и реже выходящими на рынок крупными объектами;

- первое за последние месяцы появление на рынке нового крупного объекта стоимостью более 100 млн. долларов;

- дальнейшее снижение доли офисных помещений в общей структуре рынка;

- рост объемов рынка торговых помещений как внутри Садового кольца, так и за его пределами.

 Коммерческая недвижимость Москвы: мартовские рекорды и прорывы

Мартовские показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы неоднозначны. С одной стороны, повысилось число предлагаемых к продаже объектов – этот показатель достиг отметки 1085 шт., что на 5% выше показателя февраля. Но с другой стороны, физический объем предложения в сравнении с февралем понизился на 1%, так что в марте суммарная площадь экспонируемых на рынке объектов составила 1,72 млн кв.м. Надо сказать, что этот показатель достаточно низок – в частности, он на 20% ниже, чем в ноябре-декабре 2007 года, когда объем представленных на рынке коммерческих площадей достигал рекордных значений. Закономерный итог – 7-процентный рост средневзвешенной цены, и как следствие – 6-процентное повышение объема предложения в финансово эквиваленте, который составил 9,9 млрд. долларов.

Большая часть площадей, экспонировавшихся в столице в феврале, продолжала присутствовать на рынке и в марте. При этом на долю ушедших с рынка объектов в марте нынешнего года пришлось 24%  от экспонировавшихся в целом площадей, а в марте 2007 года этот показатель составлял 32%.

На протяжении всего марта месяца увеличивался средний срок экспонирования объекта на рынке – к началу апреля этот показатель уже добрался до отметки 112 дней, что стало абсолютным рекордом за весь период мониторинга RRG. Это свидетельствует о накоплении объектов, которые при общей нестабильной ситуации на мировых финансовых рынках становится все сложнее продать.

Крупные объекты снова на рынке.

Средненедельное число проявляющих на рынке новых объектов в марте 2008 года составляло 35 шт. Для сравнения: в 2007 году на рынок в среднем выходило 45 новых объектов за неделю. Правда, по сравнению с мартом прошлого года на 4% повысилась средняя площадь объектов, но пусть это никого не успокаивает: с начала 2008 года данный показатель демонстрирует стабильное снижение; в марте он оказался еще на 5% ниже, чем в феврале, и составил всего 1.590 кв.м .

Впрочем, в марте впервые за последние месяцы на рынке столицы появились объекты стоимостью более 100 млн. долларов. Это, во-первых, комплекс из 2-х отдельно стоящих зданий (ОСЗ) под реконструкцию по Большой Никитской улице (комплекс площадью 18.704 кв.м был выставлен за 131 млн. долларов). А во-вторых, в конце марта начал экспонироваться инвестиционный проект в районе станции метро «Багратионовская» общей стоимостью 227,5 млн. долларов.

Цены: резкий скачок с последующей стабилизацией

В начале марта 2008 прошли выборы президента Российской Федерации. Специалисты Russian Research Group отмечают, что именно в это время – то есть в первые полторы недели месяца – наблюдался наибольший скачок в росте цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость в Москве. По сути, и то, и другое носило спекулятивный характер и стало одной из основных причин снижения общего числа предложений в рассматриваемый период. Хотя не стоит сбрасывать со счетов и такой немаловажный фактор как продолжающееся ослабление курса доллара, заставляющее собственников повышать цены, которые в результате явно оказались завышенными. Однако, рассматривая понедельную динамику второй половины месяца, можно утверждать: постепенно ценовая ситуация стабилизуется, наметился даже небольшой отрицательный тренд, который предположительно сохранится и в апреле. В целом за март рост средневзвешенной цены на московскую коммерческую недвижимость составил 7%, а в период с марта 2007 года по март 2008 года – 32%. В итоге к концу I квартала нынешнего года этот показатель составил 5771 долларов /кв. м.

Что касается структуры предложения по площади, то доля офисных помещений по-прежнему продолжает снижаться: сегодня доля этого традиционно самого масштабного сегмента составляет чуть менее половины рынка. При этом четверть рынка приходится на сегмент производственно-складских помещений, получивший в Москве весьма бурное развитие.

Торговая недвижимость: центр дорожает, периферия дешевеет

В марте месяце основные показатели рынка торговых помещений значительно выросли. В частности, суммарная мартовская площадь предложения повысилась на 21% по отношению к февралю: в марте в Москве предлагалось к продаже 395 торговых объектов общей площадью 343.000 кв.м. Но это все равно на 4% ниже показателя марта прошлого года.

Объем предложения торгового сегмента в денежном выражении за прошедший месяц вырос на 23% и составил 2,5 млрд. долларов. Причем общая стоимость объектов выросла как на периферии, так и в центре столицы.

В феврале в центральных районах города был зафиксирован крайне низкий объем предложения по площади (к примеру, средняя площадь предлагаемых объектов здесь составляла всего 510 кв. м). В марте «площадной» объем предложения в центре вырос сразу на 42%, но все равно остается на 28% ниже прошлогодних мартовских показателей. При этом на долю торговых помещений, расположенных за пределами Садового кольца, приходится 89% площади всех объектов, представленных сейчас на рынке. Средняя площадь торговых объектов в Москве в марте составила 870 кв.м, что больше, и чем в феврале (на 15%), и чем в марте прошлого года (на 2%).

Говоря о средневзвешенных ценах, специалисты RRG отмечают: в центре столицы рост составил 17%, на периферии цены, напротив, снизились на 4%. В целом по Москве это привело к 2-процентному росту средневзвешенной цены, которая к концу марта составляла 7.410 долларов /кв.м (при этом внутри Садового кольца этот показатель равен 16.422 долларов /кв.м, за его пределами – 6.264 долларов /кв.м). Как считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников, «данная ситуация с ценовыми показателями связана в первую очередь с изменениями структуры предлагаемых на рынке объектов. Еще один фактор – появление внутри Садового кольца крупного дорогого объекта - на Большой Дмитровке, действующий бутик Hugo Boss, за 20 млн. долларов»

Офисная недвижимость: рост, который ничего не значит

В течение марта к продаже предлагалось 855.000 кв. м офисных площадей, и это на 7% меньше, чем в феврале. В глобальном же отношении – то есть, по отношению к марту 2007 года – этот показатель понизился на 11%. Правда, количество предлагаемых объектов несколько увеличилось - на 7% - и составило 446 шт. Однако, и средняя площадь предложения снизилась весьма существенно - на 13%.

Уменьшение физического объема предложения привело и к снижению объема предложения в финансовом эквиваленте. В марте он равнялся 5,6 млрд. долларов (что на 2%, чем в последний зимний месяц). И это несмотря на то, что средневзвешенная цена на офисную недвижимость повысившись в марте на 4%, достигнув рубежа 6.553 долларов /кв.м.

Тем не менее, в центре столицы и на периферии офисный сегмент развивался по-разному. Внутри Садового кольца, все показатели, кроме средневзвешенной цены, продемонстрировали положительную динамику: по сравнению с февралем на 9% выросло число представленных на рынке объектов, на 10% - их общая площадь, на 7% - общая стоимость. Но все эти плюсы меркнут перед минусами: мартовские показатели общей площади на 32%, а показатели средней площади на 35% ниже аналогичных показателей прошлого года. Так что в глобальном отношении «центровой» офисный рынок продолжает съеживаться в объемах и, конечно же, расти в цене: как свидетельствуют данные мониторинга RRG, с марта прошлого года средневзвешенная цена офисов внутри Садового кольца выросла на 57%, дойдя в нынешнем марте до отметки 13.513 долларов /кв.м.

Иная ситуация складывается в офисном сегменте за пределами Садового кольца. Здесь в марте понизилась и общая стоимость объектов (на 6%), и общая их площадь (на 9%), и средняя площадь (на 14%). При этом выросло число объектов (на 6%) и средневзвешенная цена (на 3%), которая теперь составляет 5.326 долларов /кв.м – это на 34% больше показателя марта прошлого года.

В марте на рынок вышел один из самых дорогих за последнее время объектов – комплекс административных отдельно стоящих зданий возле станции метро «Пушкинская» (комплекс с земельным участком 0,55 га находится на 1-й линии домов и предназначен под реконструкцию); общая стоимость объекта – около долларов 131 млн. Также стоит особо выделить помещение в особняке возле станции метро «Кропоткинская», цена которого составила 34.406 долларов /кв.м.

 ПСП и ПСН: февральский «откат» цен преодолен

Снижение числа и общей площади, а также рост суммарной стоимости объектов – вот что происходило в марте в сегменте производственно-складских помещений. Всего на продажу было выставлено 70 ПСП вместо 74, присутствовавших на рынке в феврале. (Впрочем, год назад объектов экспонировалось еще на 25% меньше, так что годовая положительная динамика налицо). Суммарная площадь предложения также понизилась на 4% по отношению к февралю, и за месяц составила 423.000 кв.м. А вот средневзвешенная цена ПСП в марте выросла на 16%, составив 2.716. долларов. На 11% подросла и общая стоимость представленных на рынке объектов, которая теперь составляет $1,15 млрд. Из чего можно сделать вывод: наблюдавшийся в феврале «откат» цен, как и считали специалисты компании Russian Research Group, действительно являлся лишь корректировкой слишком бурного ценового роста в январе; сегодня ситуация преодолена,  и все вернулось на круги своя.

Что касается сегмента помещений свободного назначения, то в марте все его показатели продемонстрировали рост, однако в глобальном отношении наблюдается падение и числа, и общей площади объектов. Например, число объектов по отношению к февралю выросло на 4%, а по отношению к марту прошлого года снизилось на 18%. То же самое с общей площадью: +7% по отношению к февралю и –32% по отношению к марту 2007 года. Зато цены стабильно идут вверх: в денежном выражении объем предложения ПСН в марте вырос сразу на 16% и составил 634 млн. долларов, а средневзвешенная цена поднялась на 9%, преодолев отметку 6 373 долларов /кв.м.

Арендные ставки: рост продолжается.

Если говорить о средних арендных ставках, то уже на протяжении нескольких месяцев наблюдается их стабильный рост. Так, средняя арендная ставка по коммерческой недвижимости в марте 2008 года выросла еще на 5% и уже составляет 948 долларов / кв.м в год.  Однако и тут, как в ситуации с ростом цен продажи, наблюдался резкий скачок в начале марта и последовавшие за этим стабилизация и некоторое снижение показателей. При этом число столичных помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, по результатам мониторинга RRG, почти на 25% превышает число помещений, предлагаемых к продаже.

Что касается мартовского уровня средних арендных ставок в предлагаемых к сдаче торговых объектах, то в центре этот показатель установился на уровне 2.044 долларов /кв. м в год (что совсем незначительно, всего на 0,7%, ниже, чем в феврале), а за пределами Садового кольца достиг отметки 1.057 долларов /кв. м в год, что почти на 8% выше февральского показателя.

По части арендных ставок офисы центра Москвы почти стояли на месте – мартовские 1.370 долларов /кв. м в год против 1.380 долларов /кв.м в год февральских. А вот ставки на периферии города поднялись и добрались с февральского показателя в 745 долларов /кв.м в год до мартовского 836 долларов /кв. м в год.

Арендная ставка на производственно-складские помещения в пределах столицы также поднялись на 6%: с 274 долларов /кв. м в год в конце зимы до 290 долларов /кв. м в год в начале весны.