Индекс Фосборн, март 2008 года
Единственной возможностью купить квартиру для многих претендентов становится увеличение сроков ипотечного кредитования.
Компания «Фосборн хоум», ведущий в России профессиональный кредитный брокер, определила значения Индекса Фосборн– средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке – в марте 2008 г. (см. рис.1).
Рис. 1. Динамика Индекса Фосборн по итогам марта 2008 г. (Москва и МО)
В марте Индекс Фосборн по ипотечным кредитам составил в московском регионе в иностранной валюте 9,97%, в рублях — 11,45%. В абсолютном выражении по сравнению с февралем произошел рост на 0,02 процентных пункта (п.п.) в иностранной валюте и понижение на 0,01 п.п. в рублях РФ.
По-прежнему значения Индекса Фосборн ниже средневзвешенных ставок ЦБ (по которым сегодня берет кредиты большинство населения), согласно недавно опубликованной статистике за IV квартал 2007 г., на 1,2-1,5 п.п. (см. рис. 7 и 8).
Основной тенденцией на московском ипотечном рынке в марте 2008 г. явилось увеличение сроков кредитования. Люди стали больше брать ипотеку на срок до 25 лет. Так, по сравнению с январем 2008 г. в марте доля заемщиков по программам кредитования на срок 15-20 лет выросла на 3,2 п.п. Доля заемщиков по программам кредитования на срок 20-25 лет выросла на 3,5 п.п. (см. рис.2). Это связано с ростом цен на жилую недвижимость в российской столице, который наблюдался со второй половины декабря 2007 г. По-прежнему наиболее популярными среди заемщиков остаются программы со сроком кредитования 10-15 лет. Однако с декабря 2007 г. продолжается снижение долей таких заемщиков. Снижение наблюдается также в категориях кредитования на сроки от 0-5 лет и 5-10 лет. Ипотека не становится доступнее населению[1], хотя и продолжает оставаться единственным альтернативным способом приобретения жилья.
В марте ряд федеральных банков - Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк (ГИБ), Абсолют Банк и др. - внесли изменения в ипотечные программы и повысили ставки, однако лучшие ставки по основным продуктам остались на уровне февраля, так что это повышение не оказало влияния на Индекс оптимальных предложений.
В Санкт-Петербурге значение Индекса Фосборн за счет перераспределения спроса на местном ипотечном рынке даже понизилось по сравнению с февралем и составило 9,92% в иностранной валюте, 11,58% в рублях (рис.3).
Также, стоит в очередной раз упомянуть, что банки стали более тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей. Огромную роль здесь играет качество потенциального заемщика. В последнее время банки ужесточили требования к заемщикам, преимущественно предпочитая клиентов с «белыми» доходами, т. е. подтвержденными по форме 2-НДФЛ. Процентные ставки по ипотеке для таких заемщиков претерпели гораздо меньше изменений (в основном остались на прежнем уровне), нежели для клиентов с неподтвержденными доходами. Данный факт оказывает влияние на Индекс Фосборн, в особенности по Московскому региону и Санкт-Петербургу с ЛО, где значение Индекса в последнее время достаточно стабильно либо немного понижается.
В остальных регионах сложилась несколько иная ситуация (рис. 4-6). В регионах число людей, получающих серую зарплату выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Это приводит к тому, что банки ужесточают по отношению к таким клиентам условия андеррайтинга и поднимают ставки по кредитам. Такая же тенденция наблюдается и в регионах присутствия «Фосборн хоум». Кроме того, в Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях присутствует меньшее число банков, изменения программ нескольких банков отразилось на лучших ипотечных ставках, предлагаемых населению. В результате в Нижнем Новгороде значение Индекса Фосборн в иностранной валюте по сравнению с прошлым месяцем возросло на 0,07 п.п. (с 10,0% до 10,07 п.п.), в рублях — на 0,06 п.п. (с 11,29% до 11,35%); в Свердловской области рост Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте составил 0,1 п.п. (с 9,98% до 10,08%), в рублях — на 0,09 п.п. (с 11,35% до 11,44%); в Новосибирской области рост в иностранной валюте также составил 0,1 п.п. (с 9,99% до 10,09%), в рублях — 0,14 п.п. (с 11,34% до 11,47%).
Рис. 2. Изменение распределения заёмщиков по срокам кредитования в годах в январе, феврале марте 2008 г.
Большая часть договоров во всех без исключения регионах заключается на вторичном рынке недвижимости (90-96%), и только от 4% до 10% договоров по ипотечному кредитованию приходится на первичный рынок.
В долларах США в марте 2008 г. в Московском регионе было заключено около 81% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, около 17% заемщиков берут ипотеку в российских рублях, оставшиеся 2% приходятся на кредитования в швейцарских франках и японских иенах.
Рис. 3. Динамика Индекса Фосборн по итогам марта 2008 г. (СПб и Ленинградская область)
Рис. 4. Динамика Индекса Фосборн по итогам марта 2008 г. (Нижегородская область)
Рис. 5. Динамика Индекса Фосборн по итогам марта 2008 г. (Свердловская область)
Рис. 6. Динамика Индекса Фосборн по итогам марта 2008 г. (Новосибирская область)
Индекс Фосборн и средневзвешенные ставки ЦБ РФ. Сравнительный анализ по итогам IV квартала
Значения Индекса Фосборн значительно ниже, чем средневзвешенные процентные ставки ЦБ РФ. Разница между этими двумя показателями остается существенной. Это говорит о том, что большинство россиян продолжают брать ипотечные кредиты далеко не на лучших условиях (за счет низкого уровня информирования населения о доступных условиях по ипотеке).
Рис. 7. Сравнение значений Индекса Фосборн в иностранной валюте и средневзвешенной ставки ЦБ РФ в иностранной валюте по итогам 4 квартала 2007 г.
Рис. 8. Сравнение значений Индекса ФОСБОРН в рублях и средневзвешенной ставки ЦБ РФ в рублях по итогам 4 квартала 2007 г.
«Фосборн хоум» предоставляет услуги клиенту с момента оказания первой бесплатной консультации до полного расчета по банковскому кредиту. По объему сопровожденных кредитов компания «Фосборн хоум» выросла за год в 4,6 раза – с 60 млн. долларов. США в 2006 г. до 275 млн. долларов. США в 2007 г. В общем объеме бизнеса компании в 2007 г. 65% занимала ипотека, 15% - малый и средний бизнес, 10% - автокредитование, 10% - потребительское кредитование.
[1] При обращениях в банк большинство потенциальных заемщиков хочет брать ипотеку на срок не более 10-15 лет, однако доходы не позволяют все большему и большему числу заемщиков кредитоваться на подобных условиях — приходится соглашаться на ипотечный кредит сроком 20-25 лет с оптимальным уровнем ежемесячных платежей по кредиту. С каждым месяцем количество таких заемщиков растет.