Рынок офисной недвижимости Петербурга: итоги развития за 1 кв. 2008 года

В 1 квартале 2008 года в Петербурге начали функционировать 8 бизнес-центров. Большая часть из них относится к классу «В+». В то же время спрос на высококачественные офисные помещения по прежнему превышает предложение, в  связи с чем насыщения офисного рынка Петербурга ожидать пока не приходится.

«Сектор офисной недвижимости Петербурга  является одним из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости, - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). – Факторами, оказывающими влияние на его развитие, являются общий подъем экономики, торговли и товарооборота, переезд в город крупных федеральных компаний и соответственно инвестиционный приток капитала».

Предложение

В 1 квартале 2008 года было введено порядка 112,05 тыс. кв. м качественных[1] офисных площадей. «Большинство введенных в эксплуатацию бизнес-центров относится к классу «В+», - говорит Зося Захарова. – При этом, офисные здания класса «В+» по качеству отделки и по техническому оснащению ничем не уступают классу «А», а проигрывают ему только за счет своего местоположения». Таким образом, в 1 квартале 2008 года общий объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах составляет порядка 1,4 млн. кв. м.

Динамика и прогноз предложения офисов в бизнес-центрах представлены на диаграмме.

В 1-м квартале 2008 года продолжилась тенденция перераспределения структуры предложения: увеличение доли более качественных площадей классов «А» и «В», уменьшение доли класса «С». «В настоящее время происходит снижение доли сегмента бизнес-центров класса «С», - комментирует ситуацию Зося Захарова. -  Вместе с тем наблюдается тенденция вытеснения класса «С» классом «В», как наиболее динамично развивающимся и перспективным сегментом офисного рынка Санкт-Петербурга. Это связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением требований арендаторов к качеству помещений».

На конец 1 квартала  2008 года большинство офисных площадей приходится на Центральный (18%) и Петроградский (13%) районы.  Лидерами по вводу офисных площадей являются Приморский (27,8%) и Василеостровский (19,7%) районы. Значительную долю также составляют Петроградский (12%), Московский (10%), Красногвардейский (9%) районы города. «При этом из-за серьезных ограничений по реконструкции исторических зданий, дефицита участков в центре города, автомобильных пробок в центральной части города, нехватки места на парковках, объекты класса «А» начинают вводить за пределами центральных районов города», - заметила Зося Захарова. Среди строящихся и проектируемых бизнес-центров данного класса встречаются объекты в Красногвардейском, Московском, Приморском районах. Также перспективной территорией для строительства бизнес-центров является зона у КАД (кольцевая автодорога), в районах пересечения с Пулковским или Московским шоссе.

Спрос 

По расчетам компании АРИН, в соответствии с обеспеченностью офисных площадей в крупных городах Европы (от 2,5 до 4,5 кв.м. на 1 человека), общая емкость рынка качественных офисов составляет около 16 млн. кв.м., при текущем предложении около 1,4 млн. кв.м. Таким образом, потенциал рынка оценивается как высокий, в среднесрочной перспективе насыщения не произойдет.

О высоком спросе на качественные офисные помещения также можно судить по уровню их заполняемости: 

• Заполняемость действующих бизнес-центров класса «А» находится на уровне 98,5%. Около половины объектов полностью заполнены. Заполняемость бизнес-центров, введенных в первой половине 2007 года, колеблется от 30 до 100%.
• Бизнес-центры класса «В» пользуются наибольшим спросом. Заполняемость действующих бизнес-центров класса «В» находится на уровне 99%
• В настоящее время наблюдается тенденция снижения доли сегмента бизнес-центров класса «С» за счет активного строительства офисов класса «В».  Это связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением требований арендаторов к качеству помещений. Средняя заполняемость офисных комплексов класса «С» находится на уровне 96%, однако в перспективе ожидается постепенное снижение заполняемости, связанное со значительным выбросом на рынке офисных площадей класса «В».

Говоря о структуре спроса, следует отметить, что наибольший популярностью у арендаторов пользуются офисы площадью до 100 кв.м. Однако, уже сегодня наметилась тенденция к увеличению спроса на крупные площади – от 500 кв.м. «При этом, арендаторами небольших  офисов в основном являются российские компании, - заметила Зося Захарова. – А спрос на офисы площадью от 500 кв.м. формируют крупные российские фирмы, а также иностранные представительства крупных международных компаний». Также растет спрос на помещения более 1000 кв.м. «Среди арендаторов таких офисов - финансовые, страховые, юридические, консалтинговые компании», - говорит Зося Захарова. При этом договор аренды такие компании заключают за полгода и более до окончания строительства бизнес-центра.

Арендные ставки

За период с конца 2007 – конец 1 квартала 2008 года рост арендных ставок в бизнес-центрах класса «А», «В» и «С» в среднем составил 9-11%.

«При этом, арендные ставки в новых бизнес-центрах несколько выше, чем в бизнес-центрах аналогичного класса старой постройки, - заметила Зося Захарова. – Дело в том, что новые здания обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений».

Что касается продажи офисных площадей, то в начале 2008 года они предлагались в действующих и строящихся бизнес-центрах класса «В» и «В+». Диапазон цен составляет порядка 2 650 -  4 800 долларов за 1 кв. м.

Таблица. Диапазоны арендных ставок в зависимости от класса на конец 1 квартала 2008 г.

Прогнозы

В соответствии с заявленными объектами, в 2008 году будет введено порядка 560 тыс. кв. м офисных площадей. «Учитывая тот факт, что около трети из заявленных площадей уже введены в эксплуатацию, а также тенденции к задержке сроков сдачи объектов, можно прогнозировать, что в 2008 году будет введено не более 450 тыс. кв. м офисных площадей», - заметила Зося Захарова. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей на конец 2008 года составит около 1,9 тыс. кв. м.  Все заявленные к вводу объекты относятся к классу «А» и «В».

В связи с дефицитом высококачественных офисных площадей, в 2008 году рост арендных ставок сохранится и составит, по мнению экспертов, 15-17 % в год. «Поскольку в настоящее время существует нехватка офисов класса «А», то в 2008-2009 гг. ожидается рост ставок на уровне 10-12% в год, - говорит Зося Захарова. - К 2010 году будет введен значительный объем офисных площадей класса «А». В связи с этим следует ожидать замедление темпов роста до 6-8%». Для класса «В» темпы роста ставок  в 2008 году составят около 15-17 % в год. Далее ставки стабилизируются, в 2009 – 8-10%, 2010 – 6-8%. Что касается, арендных ставок класса «С», в 2008-2009 году их рост составит – 3-5%, в 2010 – 1-2%.

Некоторые масштабные проекты офисных комплексов 

Компания Ruric Management планирует построить на Мойке, 98 многофункциональный комплекс, общей площадью 200 тыс. кв. м. Он расположится между ул. Глинки и Юсуповским Дворцом, напротив острова Новая Голландия. В комплексе предполагается создать офисные, торговые, рекреационные зоны, а также элитное жилье и гостиницы. Объем инвестиций составляет около 400 млн. долларов. Строительство планируется завершить к 2016 году.

В планы Венгерского холдинга TriGranit Development Corporation входит строительство около 385 000 кв. м торговых и офисных площадей, а также нового конгресс-центра и гостиницы на участке 28 га, ограниченном Киевской и Черниговской улицами, границей Новодевичьего кладбища и Вознесенского Новодевичьего монастыря, на месте бывших Бадаевских складов. Часть площадей уйдет под жилую застройку. Сроки реализации проекта – около 10 лет.

Девелопер «Главстрой СПб» (петербургское подразделение корпорации Олега Дерипаски) выиграла тендер на реконструкцию «Апраксиного двора». Здесь предполагается строительство более 300 000 кв. м офисных, жилых, торгово-развлекательных и гостиничных площадей, а также ряд социальных объектов. Предполагаемый объем инвестиций – более 1 млрд. долларов.

Компания «Балтийский берег», производитель рыбной продукции, построит на ул. Фучика, 8, многофункциональный комплекс с торговой зоной, бизнес-центром и гостиницей. Строения, которые находятся там сейчас, будут снесены, а на их месте (участок в 6 га) ЗАО «Балтийский берег» построит комплекс площадью 250 тыс. кв. м. По экспертным оценкам, объем инвестиций в строительство комплекса на ул. Фучика может достигать 300 млн. долларов.

Британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners, специализирующийся на приобретении готовых объектов, запускает свой первый девелоперский проект в Петербурге – на наб. Адмирала Лазарева. Многофункциональный комплекс площадью около 200 тыс. кв. м будет построен на месте бывших зданий завода «Вулкан».

[1]Под качественными офисными площадями подразумеваются офисные площади в  бизнес-центрах классов «А» и «В» , а также в современных бизнес-центрах класса «С»