Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Апрель 2008 г

В структуре предложения на столичном рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, по данным апреля, на долю офисных помещений приходится чуть более половины рынка – 52%, на долю торговых помещений – 19%, на долю производственно-складских помещений – 24%. Таким образом, традиционно являющиеся самым масштабным сегментом рынка офисные помещения, которые в марте чуть сдали свои позиции, восстановили «статус кво».

Торговая недвижимость: в центре растут средневзвешенные цены, на периферии – общие объемы.

В апреле динамика развития основных показателей рынка в центральной и периферийной части столицы была несколько различной.

Всего в Москве на продажу было выставлено 439 торговых объектов, что на 11% больше, чем в марте. При этом на долю помещений в пределах Садового кольца пришлось 70 объектов. В апреле средняя площадь объектов, выставленных на продажу в центре города, не превышала 375 кв. м – это почти в 2 раза ниже, чем в среднем за 2007 год. Как следствие, низким оказался и суммарный объем площади «центровых» торговых помещений – всего 26.000 кв. м, что на 32% ниже, чем в марте. Кстати, их общая стоимость составила всего 521 млн. долларов, и это даже несколько ниже, чем в апреле 2007 года. Анализируя ситуацию с торговыми объектами в центре столицы, специалисты RRG пришли к выводу: сегодня можно выявить тенденцию накопления на рынке качественных и дорогих объектов небольшой площади и предположить, что инвесторы не торопятся вкладывать деньги в наиболее дорогие помещения, цены на которые близки к 50000 долларов /кв. м.

За пределами Садового Кольца в апреле наблюдалось накопление объектов торговой недвижимости, выраженное как в 12-процентном по отношению к марту увеличении числа предложений, так и в росте их общей площади: в апреле этот показатель достиг уровня 374.000 кв.м, что на 23% больше, чем в предыдущем месяце. Общая стоимость данных помещений в апреле составила 2,3 млрд. долларов. Стоит отметить и возросший показатель средней площади экспонируемых объектов, который в апреле перевалил за 1.000 кв. м (в последний раз этот показатель превышал тысячную отметку в мае 2007 года).

Если в центре столицы рост средневзвешенной цены составлял в апреле 21%, то на периферии – менее 1%. Квадратный метр коммерческой недвижимости в пределах Садового Кольца предлагался в среднем по 19.869 долларов /кв. м, за его пределами – 6.239 долларов /кв. м.

Среди объектов-рекордсменов, начавших свое экспонирование в середине весны, стоит особо выделить три. По общей стоимости это 2 действующих ресторана – «Обломов на Пресне» и «Клеопатра», расположенных в районе ст. метро «Улица 1905 года», предлагавшиеся в общей сложности за 16 млн. долларов; по цене за 1 кв. м – торговое помещение на первой линии домов около ст. метро «Пушкинская», выставленное по цене 50.000 долларов /кв. м.

Если приводить данные об уровне средних арендных ставок предлагаемых к сдаче торговых объектов, то внутри Садового Кольца они дошли до отметки 2.228 долларов /кв. м в год (что на 9% больше мартовских показателей), а за пределами Садового Кольца – до отметки 1.104 долларов /кв. м в год (что на 4% выше, чем в марте).

Офисная недвижимость: апрельские показатели перекрыли мартовские.

В течение апреля в Москве к продаже предлагалось 1,1 млн. кв. м офисных площадей – это на 28% больше, чем в марте, а в глобальном отношении данный показатель близок к максимумам последнего квартала 2007 года. Общее количество экспонирующихся объектов повысилось на 14% и составило 510 шт. Объем предложения в финансовом эквиваленте повысился на целых 35% и составил 7,6 млрд. долларов – максимум за весь период мониторинга. На 12% по отношению к марту повысилась средняя площадь экспонирующихся офисов – теперь этот показатель достигает отметки 2.140 кв.м (что, впрочем, все равно на 12% ниже показателей годичной давности). Повысилась и средневзвешенная цена, достигнув отметки 6.917 долларов /кв. м – это на 6% выше мартовского и на 42% выше прошлогоднего апрельского уровня. Словом, в сфере офисной недвижимости все апрельские показатели рынка перекрыли мартовские – еще раз стоит подчеркнуть, что налицо тенденция накопления объектов.

Хотя разница в динамике развития офисного сегмента внутри Садового кольца и за его пределами все-таки заметна. Есть параметры, которые в апреле были практически одинаковыми у обоих сегментов офисного рынка: так, количество представленных на рынке объектов внутри Садового кольца выросло на 15%, а за пределами – на 14%; сопоставимым был и рост средневзвешенной цены – 5% и 8% соответственно. Но при этом огромная разница в росте общей площади (18% и 30% соответственно) и, как следствие, в росте общей стоимости (25% и 40% соответственно).

Что касается офисов внутри Садового кольца, то их общая площадь, в апреле достигшая отметки 152.000 кв. м, теперь соответствует уровню апреля прошлого года. Средневзвешенная цена на «центровые» офисные помещения составляет 14.250 долларов /кв. м – это на 5% выше, чем в марте (тут, правда, стоит отметить, что закон о запрете на строительство офисных помещений внутри Садового кольца еще не слишком сильно сказался на росте цен; в дальнейшем специалисты предполагают более существенное влияние данного запрета). Снаружи Садового кольца цены росли чуть более высокими темпами и добрались до отметки 5.737 долларов /кв. м.

Продолжила свой рост и стоимость аренды офисных площадей. В арендные ставки на офисные площади в центре Москвы скакнули от 1.370 долларов /кв.м в год до 1.583 долларов /кв.м в год. На периферии – аналогичная картина: мартовские 836 долларов /кв.м в год апрель перекрыл показателем 900 долларов /кв.м в год.

Среди предложений, начавших свое экспонирование в апреле, рекордным в части стоимости квадратного метра было отдельно стоящее здание площадью 1000 кв.м под офис/представительство/выставочный центр около ст. метро «Третьяковская», которое предлагалось по цене 37.000 долларов /кв. м. Также особо стоит выделить апрельский рекорд по общей стоимости – бизнес-центр класса «А» в районе ст. метро «Пушкинская» предлагался за долларов 112 млн.

ПСП и ПСН: сегмент растет. В крайнем случае, не падает.

В апреле в сегменте производственно-складских помещений зафиксирован рост всех показателей, кроме двух. Всего на продажу было выставлено 80 производственно-складских помещений – это на 14% больше, чем в марте, и на 25% больше, чем за аналогичный период год назад. Суммарная площадь предложения повысилась на 19%, и за месяц составила 503.000 кв. м. Объем предложения ПСП в финансовом эквиваленте повысился на 18% и составляет 1,35 млрд. долларов, что более чем в 2,5 раза выше, чем в апреле прошлого года. Средняя площадь экспонируемых помещений также подросла на 4% и составляет 6290 кв. м.

А вот цены снизились, правда, незначительно. На рынке купли-продажи Средневзвешенная цена понизилась на 1%, составив 2.691 долларов /кв.м, средняя арендная ставка спустившись на отметку 285 долларов /кв.м в год, проиграла мартовскому показателю всего $5. Так что ситуацию на рынке ПСП можно назвать стабильной – апрель лишь подтвердил, что наблюдавшийся в феврале и преодоленный уже в марте «откат» цен был явлением краткосрочным, вызванным необходимостью корректировки слишком бурного ценового роста, зафиксированного на столичном рынке ПСП в начале года.

Рост продемонстрировали и практически все показатели рынка помещений свободного назначения. Количество экспонировавшихся объектов в апреле составило 200 шт., это на 15% больше, чем в марте 2007 года. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил 800 млн. долларов. Средневзвешенная цена, повысившись на 10%, установилась на отметке 7.000 долларов/кв.м. Единственный параметр, который не претерпел никаких изменений, - это средняя площадь объектов: как в марте, так и в апреле она составляла 570 кв.м.