Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2008 года

Недвижимость в Москве	Май 08	К апр 08
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)	5.519 пункт.	+4,0 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)	+3,02 % / мес	-1,6 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)	9,35 б / деп	+1,1 б/д

Май на московском рынке недвижимости оказался показательным не столько в плане результатов, сколько в плане начала перемен. Разумеется, что после периода резкого подорожания жилья в январе-апреле, в мае еще должен был сохраниться довольно значительный остаточный прирост всех ценовых показателей. Однако именно в мае наметились первые признаки стабилизации московского рынка и заметное снижение темпов роста цен на квартиры. Все это позволяет утверждать об адекватности сделанных ранее прогнозов, согласно которым волна подорожания квартир в Москве пойдет на спад после майских праздников. Более того, в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ожидать окончательного перехода московского рынка недвижимости в фазу стабилизации-стагнации.

По данным аналитического центра http://www.irn.ru/ среднемесячное значение индекса стоимости жилья в Москве в мае составило 5.519 пунктов, что на 4% выше аналогичного апрельского показателя. Впрочем, следует иметь в виду, что это фактически изменение уровня цен на московские квартиры  с середины апреля по середину мая. Прирост цен с конца апреля по конец мая, рассчитанный по еженедельным индексам меньше – он составляет около 3%. Так или иначе это почти вдвое меньше темпов роста цен на квартиры в прошлые месяцы, которые составляли 6%-7%.

Замедление темпов подорожания жилья в мае четко прослеживается по более оперативным еженедельным индексам. Так согласно расчетам аналитиков, не только в период майских каникул, но и по их окончании величина недельного прироста не превышала 1% и оставалась на уровне 0,7% в неделю. В прежние месяцы этот показатель всегда превышал 1% в неделю и нередко доходил до 2%. Примечательно, что заметного скачка цен не произошло и сразу после окончания майских праздников, что также свидетельствует об истощении потенциала рынка к росту.

 

Недвижимость в Москве	Май08	Апр08
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	5199	4,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	5248	4,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	5412	4,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	5556	4,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	6093	3,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	5810	3,2%
Все панельные и блочные дома	5286	4,3%
Все монолитные и кирпичные дома	5820	3,6%

 

Квартиры в Москве	Май08	Апр08
Однокомнатные	5673	4,1%
Двухкомнатные	5592	3,7%
Трехкомнатные	5342	4,3%
Многокомнатные	5447	3,5%

 

Элитное жилье  и доступное жилье в Москве	Май08	Апр08
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)	7840	1,8%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)	4343	4,4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)	1,81	-2,6%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Рейтинги округов и районов г.Москвы в мае 2008 года

Как уже неоднократно отмечали сотрудники аналитического центра, рынку недвижимости свойственна высокая инерционность. Обычно от проявления первых признаков новой тенденции до ее закрепления проходит около двух месяцев. Очень похожая ситуация была на московском рынке недвижимости в 2004 году, когда первые признаки окончания ажиотажного роста цен и замедление темпов роста наметились уже в мае, в то время как окончательное повышение ценников «по инерции» прекратилось только к июлю, а осознание факта наступления стагнации пришло ближе к началу осени.

Судя по нынешним признакам, в этом году московский рынок недвижимости  ждет похожее развитие событий. Замедление темпов роста цен на квартиры в мае является показательным в плане подтверждения тезиса об окончании волны резкого подорожания жилья после майских праздников. Однако какое-то время остаточный рост еще будет наблюдаться, но скорее всего, постепенно спадающими темпами. До наступления осени большинство участников рынка будут «объяснять» спад квартирного ажиотажа «летним сезонным затишьем» и «обещать» возобновление былого роста цен осенью.

Впрочем, как неоднократно отмечалось в аналитических статьях и обзорах рынка недвижимости от, шансов на возобновление интенсивного подорожания московских квартир осенью очень мало. Поэтому именно с наступлением осени может проявиться реальная коррекция цен на квартиры, когда продавцы окончательно убедятся в перегретости московского рынка и неадекватности стоимости квартир. Похожим образом коррекция стоимости жилья во время стагнации 2007 года пришлась на пик активного весеннего сезона, в то время как первые признаки стагнации наметились еще в конце 2006 года, но большинству продавцов тогда было удобнее думать, что дело просто в приближении новогодних каникул, а после, в январском спаде деловой активности.

Если на московском рынке недвижимости начнется новая стагнация, то она, скорее всего, окажется более продолжительной, чем первые две. Другими словами, она может не закончиться до конца этого года, а перекинуться и на 2009 год. В результате суммарный прирост цен на квартиры за 2008 год окажется как раз на уровне 15%-20%, как и значилось в исходных прогнозах аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Только вместо плавного подорожания в течение всего года московское жилья наберет 20%-25% уже за первое полугодие и скорректируется на 5%-10% назад за второе. Более глубокая коррекция, суммарно до 15%-20% от нынешнего уровня цен может быть достигнута в 2009 году, если новая стагнация на московском рынке недвижимости затянется.