Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, май 2008 года
Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги мая 2008 года.
Основными характеристиками пятого месяца 2008 г. можно назвать:
- традиционное для мая заметное снижение большинства рыночных показателей;
- низкую средневзвешенную цену вновь вышедших на рынок объектов в сравнении с ценой всех объектов, присутствующих на рынке;
- рекордно высокий срок экспонирования объектов на рынке;
- очевидное насыщение рынка предложения;
-существенное снижение доли производственно-складских помещений в общей структуре рынка;
Коммерческая недвижимость Москвы: продавцы готовы торговаться
В мае рынок коммерческой недвижимости Москвы сдал позиции буквально по всем фронтам. Общая стоимость всех экспонируемых объектов понизилась на 8%, составив 11,6 млрд. долларов. Количество предлагаемых к продаже объектов составило 1 150 штук, что на 6% ниже апрельского показателя. На 10% снизился такой показатель как объем предложения по площади – в мае суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,91 млн. кв. м. Впрочем, если рассматривать период с мая 2007 по май 2008 года, то стоит отметить: количество предлагаемых к продаже объектов увеличилось на 6%, а рост общей площади составил 3%.
Для рынка коммерческой недвижимости снижение объемов в мае, начало которого приходиться на праздники, является традиционным. Однако уже с февраля-марта на рынке наблюдается тенденция накопления объектов, поэтому сегодня особо актуален вопрос: сохранится ли она? Как считает генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group Денис Колокольников, в поисках ответа необходимо обратить внимание на такие важные показатели, как средний срок экспонирования объектов, средняя оборачиваемость рынка и динамика появления на рынке новых объектов. Так, в мае в среднем за неделю появлялось всего 27 новых объектов; для сравнения – в апреле этот показатель находился на отметке 46 объектов. Самой дорогостоящей майской новинкой стала фабрика «Полишелк» (ул. Вятская, 27, рядом со ст. метро «Савеловская»), помещения которой полностью сданы под офисы: при общей площади около 45 000 кв. м цена продажи этого объекта составляет 200 млн. долларов.
Одним из наиболее важных является тот факт, что в нынешнем мае средневзвешенная цена новых объектов оказалась более чем на 10% ниже, чем средневзвешенная цена всех объектов. При этом средний срок экспонирования объектов продолжает находиться на рекордно высоком уровне, соответствующем 122 дням, хотя увеличение сроков экспонирования и прекратилось.
Оценив все вышеприведенные данные, специалисты Russian Research Group пришли к выводу: сегодня можно утверждать, что насыщение рынка объектами состоялось и продавцы помещений коммерческой недвижимости уже готовы идти на некоторое снижение цен.
Средневзвешенные цены в среднем растут, а так – снижаются
Напомним, что в апреле, на московском рынке купли-продажи коммерческой недвижимости был зафиксирован рост средневзвешенной цены. Похожая ситуация сложилась и в мае: в целом рост средневзвешенной цены составил 2% (а в период с мая 2007 по май 2008 года – 33%), дойдя до отметки 6 069 долларов за 1 кв. м.
Но это – «средняя температура по больнице». Если же рассматривать каждый сегмент коммерческого рынка в отдельности, окажется: во всех сегментах, кроме торговых помещений внутри Садового Кольца, средневзвешенные цены показали отрицательную динамику. Никакого парадокса в этом нет, подчеркивают специалисты Russian Research Group: основной причиной общего майского роста средневзвешенной цены стало изменение в структуре рынка, и, прежде всего, существенное (с 24% до 19%) снижение доли наиболее дешевого его сегмента – производственно-складских помещений. Доля офисных помещений, в сравнении с апрелем, наоборот, выросла с 52% до 57%, что дает основания говорить: офисный сегмент, чуть сдавший позиции в марте, не просто восстановил «статус кво», но и пошел «в рост». На долю торговых помещений в мае, равно как и в апреле, приходилось 19%. Прогнозируя дальнейшее поведение средневзвешенной цены, специалисты Russian Research Group полагают: в течение лета средневзвешенные цены будут стабильны.
Что касается уровня арендных ставок по столичной коммерческой недвижимости, то здесь обошлось без сюрпризов – рост, наблюдавшийся на протяжении последних нескольких месяцев, продолжился и в мае: ставки подросли еще на 1,5% и теперь составляют 978 долларов за 1 кв. м в год. При этом несколько изменилось соотношение между количеством помещений, предлагаемых в аренду, и количеством помещений, предлагаемых к продаже. Если в апреле первые на 22% обгоняли вторых, то теперь разрыв сократился до 16%.
Торговая недвижимость: дорогой «центровой» стрит-ритэйл
В мае отчетливо наблюдались различия в динамике развития основных показателей рынка торговых помещений внутри Садового кольца и за его пределами. Всего на продажу было выставлено 407 торговых объектов, что на 7% меньше, чем в апреле. При этом на долю помещений в пределах Садового кольца пришлось 67 объектов.
Стоит отметить, что наметившаяся пару месяцев назад тенденция накопления в центральной части столицы наиболее качественных и дорогих объектов низкой площади сохраняется. Так, в мае средняя площадь выставленных на продажу объектов не превышала 400 кв. м, что почти в 2 раза ниже, чем в среднем за 2007 год. Как следствие, низким оказался и суммарный объем площади «центровых» торговых помещений – всего 27 000 кв. м: на 2% больше, чем в апреле, но сразу на 36% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Общая стоимость объектов составила 554 млн. долларов, и это на 6% больше, чем в апреле 2008 года, и на 18% больше, чем в мае 2007 года.
К примеру, среди вышедших в мае на рынок объектов самым дорогим стало торговое помещений с витринами около ст. метро «Кузнецкий мост», цена на которое не превысила 28 000 долларов за 1 кв. м.
Общая площадь предложения в торговом сегменте за пределами Садового Кольца в мае составила 325 000 кв. м. Это на 13% меньше, чем в предыдущем месяце, и на те же 13% меньше, чем в мае 2007 года. Суммарная стоимость объектов составила 2,1 млрд. долларов, что на 0,2 млрд. долларов меньше, чем в апреле.
В апреле самое существенное различие между «центровыми» и «периферийными» торговыми помещениями лежало в области цен: если средневзвешенная цена первых выросла тогда за месяц на 21%, то вторых – менее, чем на 1%. В мае разрыв оказался в разы скромнее: майское изменение средневзвешенных цен за пределами Садового кольца так и осталось минимальным – менее 1%, но и в центре по сравнению с апрелем цены выросли всего на 4%. В целом по Москве средневзвешенная цена составила 7 358 долларов за 1 кв. м, в центре данный показатель сегодня находится на отметке 20 652 долларов за 1 кв. м, за пределами Садового кольца – 6 260 долларов за 1 кв. м. Рекордным по общей стоимости предложением, начавшим свое экспонирование в мае, стало отдельно стоящее здание действующего ресторана в районе ст. метро «Новослободская»: его площадь равнялась 2 070 кв. м, а цена - 33 млн. долларов.
Если приводить данные об уровне средних арендных ставок в предлагаемых к сдаче торговых объектах, то в центре они выросли на 9%, составив 2 431 долларов за 1 кв. м в год, а за пределами Садового Кольца практически не изменились – там этот показатель находится на отметке 1 090 долларов за 1 кв. м в год.
Офисная недвижимость: хоть чуть-чуть, да дешевле
В мае основные показатели рынка офисной недвижимости несколько снизились, что, впрочем, вполне традиционно для этого месяца. В течение мая к продаже предлагалось 1,1 млн. кв. м офисных площадей, но это всего на 1% меньше, чем в апреле, а в глобальном отношении – на 4% больше, чем в мае 2007 года. Если же рассмотреть отдельно офисный сегмент внутри Садового кольца, то там за май общая площадь экспонируемых помещений понизилась на 2% и составила 148 000 кв. м, но это на 15% выше, чем в мае прошлого года.
Общее количество офисных объектов, экспонировавшихся в мае в Москве, понизилось на 6% по сравнению с апрелем и составило 478 шт. Снизилась на 4% и общая стоимость предложения – теперь она составляет 7,3 млрд. долларов. Не исключено, что таким образом рынок несколько скорректировал апрельскую ситуацию, когда объем предложения в финансовом эквиваленте повысился по сравнению с мартом сразу на 35%, дойдя до отметки 7,6 млрд. долларов – то есть, до максимума за весь период мониторинга.
Средневзвешенная цена понизилась на 3% и равнялась 6 712 долларов за 1 кв. м, но применительно к более длительному временному отрезку цены продолжают расти: в сравнении с аналогичным периодом прошлого года этот рост составил 34%. В данный момент средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового кольца – 14 148 долларов за 1 кв. м (её снижение по отношению к апрельской составило менее 1%); за пределами Садового кольца цена составляет 5 538 долларов за 1 кв. м (минус 3% по отношению к показателю предыдущего месяца).
Как и у любого другого, у последнего месяца весны тоже были свои рекордсмены – офисные помещения, начавшие экспонирование в мае. По общей стоимости таковым стала уже упоминавшаяся фабрика «Полишелк», продававшаяся за 200 млн. долларов, по цене за 1 кв. м – отдельно стоящее здание около метро «Чистые Пруды», где за «квадрат» просили 28 500 долларов.
По-разному вели себя арендные ставки на офисные помещения в центре и на периферии Москвы. В пределах Садового Кольца ставки, в марте почти стоявшие на месте и скакнувшие в апреле, продолжили движение вверх: с апрельских 1 583 долларов за 1 кв. м в год они добрались до отметки 1 662 долларов за 1 кв. м в год. На периферии все наоборот: апрельский показатель 900 долларов за 1 кв. м в год превратился в майские 845 долларов за 1 кв. м в год.
ПСП и ПСН: упал так упал!
Если какой сегмент и претерпел в мае существенные изменения, так это сегмент производственно-складских помещений, где на протяжении многих месяцев фиксировался рост большинства основных показателей. В мае ситуация резко изменилась: всего на продажу было выставлено 73 помещения производственно-складского назначения, что на 9% меньше, чем в апреле, но все-таки на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но если число объектов понизилось на 9%, то суммарная площадь предложения упала сразу на 29% и за месяц составила 359 000 кв. м, а средняя площадь экспонируемых объектов снизилась на 22%, опустившись до отметки 4 910 кв. м. Не удивительно поэтому, что объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте снизился на 30% и составил 0,95 млрд. долларов. Хотя, по данным на конец мая 2008 года, стоимость 1 кв. м производственно-складской площади в столице составляет 2 657 долларов, что менее, чем на 1% ниже, чем в апреле. Что же касается среднего уровня арендных ставок в данном сегменте, то май с его 293 долларов за 1 кв. м в год лишь незначительно переиграл апрель с его 285 долларов за 1 кв. м в год.
Показатели рынка помещений свободного назначения, которые в апреле демонстрировали рост практически по всем направлениям, в мае также понизились. Майское количество выставленных на продажу объектов свободного назначение составило 192 штук – это на 4% меньше, чем в апреле 2007 года. Объем предложения в денежном выражении понизился на 7% и составил 744 млн. долларов против апрельских 800 млн. долларов. Упала и средневзвешенная цена: майские 6 703 долларов за 1 кв. м на 4% ниже апрельского показателя.