Торговая недвижимость Петербурга: итоги развития за 1 кв. 2008 года
Санкт-Петербург является лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями по сравнению с другими городами России. На начало 2008 года обеспеченность торговыми площадями достигла показателя – 517 кв. м на 1 000 человек. С учетом обеспеченности торговыми площадями в крупных городах Европы (800 кв. м на 1 000 человек), а также прогноза ввода качественной торговой недвижимости, обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к европейской уже в 2009 году.
«К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию», - считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
По мнению экспертов, в ближайшее время на рынке начнется новая фаза развития. Рынок стабилизируется, темпы роста арендных ставок будут корректироваться. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением вынуждены проводить реконцепцию, либо репозиционирование (например, River House, «Варшавский экспресс», «Космополис»). Наиболее неудачные объекты будут вынуждены уйти с рынка.
Предложение
По данным специалистов АРИН, в I квартале 2008 года было введено 3 объекта совокупной площадью 129 450 кв. м. Всего же в 2008 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 600 000 кв. м торговых площадей (с учетом переноса заявленных первоначально на 2008 год сроков ввода по таким масштабным проектам как «Лето», «Стокманн» и «Невский Колизей» на 2009 год).
Таким образом, общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2008 года составит порядка 3,8 млн. кв. м. «Увеличение предложения качественных торговых площадей происходит в основном за счет ввода новых комплексов, - рассказывает Екатерина Марковец.
Торговые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2008 г.
Название |
Адрес |
Район |
Общая площадь (кв.м) |
Дата окрытия |
Северный молл (1-я очередь) |
Пос. Бугры, пр. Культуры пр., д. 21 (пересечение с КАД) |
Калининский |
36 000 |
I квартал |
Максидом-7 |
Тельмана ул., 31 |
Невский |
18 450 |
I квартал |
Атлантик Сити |
Савушкина ул., д. 126 |
Приморский |
75 000[1] |
I квартал |
Феличита ( 2-я и 3-я очереди) |
Пересечение ул. Коллонтай и Дальневосточного пр. |
Невский |
78 000 |
II квартал |
Толстой сквер |
Ул. Льва Толстого, д. 9 |
Петроградский |
23 600 |
II квартал |
Зеленая страна |
Таллиннское шоссе |
Красносельский |
12 000 |
II квартал |
«Купчино» |
М. Балканская ул. |
Фрунзенский |
24 800 |
III квартал |
Сити Молл (2-я и 3-я очереди) |
Пересечение Коломяжского пр., д. 17 и пр. Испытателей |
Приморский |
71 000 |
III квартал |
Аура |
Лахтинский пр., д 85 |
Приморский |
14 320 |
III квартал |
Шкиперский молл (2-я очередь) |
Малый пр. В.О., д. 88 |
Василеостровский |
10 300 |
III квартал |
Комендантский (Атмосфера) |
Комендантская пл. |
Приморский |
47 000 |
III квартал |
Русские самоцветы |
Карла Фаберже пл.8 |
Красногвардейский |
33 000 |
IV квартал |
Словацкий дом |
Пересечение ул. Салова и Волковского пр. |
Фрунзенский |
101 000 |
IV квартал |
Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. На конец 2007 года лидируют три района: Приморский (17%), с небольшим отставанием от него Выборгский и Московский районы города (по 14%). Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах (Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском). «В ближайшее время основной прирост торговых площадей также будет происходить за счет Московского и Приморского района», - рассказывает Екатерина Марковец. На третье место выходит Фрунзенский район. В этих районах ожидается более чем двукратное увеличение торговых площадей.
Площадь объектов
На сегодня площадь большинства объектов торговой недвижимости составляет от 3 000 и до 20 000 кв. м. «В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах», - комментирует Екатерина Марковец. Торговые площади от 20 000 кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 000 кв. м). Их доля, по численности и суммарной площади, отстает от ставших традиционными форматов торговых центров и гипермаркетов.
«В то же время, в разрезе строящихся и проектируемых объектов картина существенно меняется, – рассказывает Екатерина Марковец. - Интерес девелоперов заметно смещается в направлении крупных по площади объектов от 40 000 до 85 000 кв. м».
Из строящихся в настоящее время менее 24% объектов имеет арендопригодные торговые площади до 10 000 кв. м. Большинство находится вблизи центральной части города и является структурным элементом многофункциональных комплексов, или входит в торгово-офисныe центры, торговых центров в них меньше половины. Среди проектируемых объектов, доля площадей менее 10 000 кв. м. заметно уменьшается. Более чем 30% от числа проектов приходится на многофункциональные и развлекательные центры, и по 15% - на торгово-офисные центры и торговые центры.
Спрос
На сегодня заполняемость торговых центров составляет порядка 95%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В наиболее успешных торговых комплексах площади заполнены на 100%. «Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением», - говорит Екатерина Марковец. Происходит увеличение ротации арендаторов в более привлекательные по месторасположению торговые центры, особенно находящиеся у метро. На сегодня уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 20 до 40%.
Арендные ставки
В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости характеризуется значительным диапазоном арендных ставок. «Арендные ставки для якорных арендаторов может быть в разы ниже, чем для операторов того же профиля, но отличного по статусу (неякорного), - заметила Екатерина Марковец. – Однако в связи с грядущим насыщением рынка, в ближайшие годы эксперты прогнозируют стабилизацию и некоторую корректировку арендных ставок».
На сегодня, уровень арендных ставок для «якорей» варьируется в диапазоне 120-850 долларов за 1 кв. м в год, для арендаторов торговой галереи – 300 - 2 000 долларов за 1 кв. м в год. Годовой рост арендных ставок составил в среднем 7 % для якорных арендаторов и 15 % для прочих групп арендаторов. «Следует отметить, что девелоперы постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как % от оборота, либо к фиксированной арендной ставке, плюс % от оборота», - отметила Екатерина Марковец.
Тенденции и прогнозы
-
Обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к среднеевропейской уже в 2009 году. К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию.
-
Увеличивается количество многофункциональных проектов (с офисной, гостиничной и жилой составляющей). В ряде заявленных проектов крупных многофункциональных комплексов торговая функция носит сопутствующий характер.
-
Происходит увеличение общей площади проектов, увеличение доли региональных и суперрегиональных торговых комплексов в общем объеме ввода качественных торговых площадей;
-
Стали появляться проекты строительства подземных торговых комплексов. Поскольку в основном они проектируются в центре города, то в будущем в условиях ужесточения конкуренции они будут выигрывать как за счет оригинальных концепций, так и за счет местоположения.
-
В связи с постепенным насыщением рынка Санкт-Петербурга форматом гипермаркета, доля отдельностоящих гипермаркетов в общей структуре рынка будет заметно уменьшаться. В заявленных проектах гипермаркеты обычно входят в состав торгово-развлекательных комплексов суперокружного и регионального масштаба.
-
С постоянным ростом уровня доходов населения наблюдается рост потребностей, общей покупательной способности населения и требований к качеству жизни. Возрастают требования населения к предлагаемым товарам и уровню обслуживания, а также торговым форматам. На рынок будут выходить новые операторы и сети, стремящиеся занять новые ниши. Активное развитие в ближайшие годы получат проекты уровня «мидл-элит» и «элит», направленные на группу потребителей с высоким уровнем доходов.
С ростом конкуренции будут расти требования рынка к уникальности развлекательной составляющей, девелоперы будут уходить от однообразия концепций, рынок качественных торговых объектов по своей структуре будет приближаться к международной классификации. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию, либо репозиционирование.
[1] Площадь торговой составляющей