Главная проблема Иркутска – отсутствие современных форматов торговли

Компания «Миэль-Коммерческая недвижимость» провела маркетинговое исследование рынка торговой недвижимости Иркутска, согласно которому на конец 2007 года в городе насчитывается 49 торговых комплексов общей площадью 224,8 тыс. кв. м. Однако среди представленных объектов, наблюдается существенная дифференциация.

Общая ситуация

Иркутск обладает благоприятным для развития экономических связей геополитическим и геоэкономическим положением. Объемы нового строительства объектов торгового назначения в последние годы набирают рост. Отмечается тенденция к укрупнению форматов вводимых объектов. На смену торговым объектам советского типа приходят ренновированные торговые комплексы и новые торговые центры, незначительную часть из которых можно отнести к современным качественным площадям. В целом, объекты торговой недвижимости Иркутска можно поделить на три группы:

· Торговые объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к столичным российским и европейским стандартам.

Общая площадь торговых центров, представляющих качественное предложение на рынке торговой недвижимости Иркутска, составляет порядка 17,5 тыс. кв. м, в том числе арендуемая площадь порядка 11,3 кв. м.

В качестве примера можно привести торговый центр «Галерея Планетарий», который был построен в 2004 г. Он располагает тремя этажами и имеет цокольный этаж. На момент открытия торговый центр «Галерея Планетарий» являлся, пожалуй, единственным местом в Иркутске, где можно было приобрести эксклюзивные товары от ведущих мировых производителей. Он позиционирует себя, как торговый центр уникальных торговых марок. Для привлечения покупателей в центр руководство проводит тематические вечера, например, работает направление художественной галереи, где проходят выставки-продажи художников.

· Торговые объекты, являющиеся объектами первой волны на рынке торговых центров Иркутска, введенные в эксплуатацию в середине 90-х - начале 2000-х годов.

Они представляют собой, как правило, объекты, появившиеся на рынке путем реконструкции и перепрофилирования зданий изначально неторгового назначения, а также объекты советского типа, прошедшие глубокую реконструкцию. Также к данный группе относятся объекты, появившиеся на рынке в результате нового строительства, однако содержащие некоторые недостатки: отсутствие концепции, мелкая нарезка торговых площадей, отсутствие предприятий общественного питания и зон, так называемого «неторгового» назначения - холлы, атриумы, зоны рекреации, отсутствие упорядоченного размещения арендаторов и т.д.

Типичным представителем торговых центров данного класса является Торговый центр «Фортуна-Электрон» (открытый в 2003 году). Здание торгового центра является реконструированным объектом. Общая площадь здания 4 500 кв. м, арендуемая - порядка 2 700 кв. м. В аренду предоставляются торговые помещения площадью от 20 кв. м до 70 кв. м. Торговый центр специализируется на электронной технике.

· Торговые объекты, построенные в советский - постсоветский периоды (начало 90-х), находящиеся в удовлетворительном состоянии, рыночного или палаточного типа, которые еще пользуются спросом среди населения.

Несмотря на значимые недостатки таких объектов - устаревшее оборудование, отсутствие эскалаторов, зон отдыха и развлечений, нехватка мест парковки и т.д., они по-прежнему востребованы у населения (в связи со сложившейся за долгие годы известностью на рынке). Их можно охарактеризовать как «рынки под крышей». Конечно, такие торговые центры могут иметь свое ценовое преимущество, но с ростом доходов населения они будут уступать под натиском торговых центров более высокого класса.

В качестве примера можно привести Торговый комплекс «Манеж» (ул. Литвинова, 20). Отдельно стоящее здание советской постройки без внутренней отделки, с несколькими залами торговых рядов. Более 50 % торговых залов занимает торговля одеждой. Во всех торговых залах наблюдается нехватка освещения, отсутствие минимальных удобств потребителя: туалетов, примерочных. Торговый центр существует за счет исторического значения, поскольку является одним из старейших в городе, а также своего удачного месторасположения в центральной части города и низкой цены представляемых потребителю товаров.

Территориальное распределение

Большинство торговых комплексов Иркутска сосредоточено в Историческом центре города, в Кировском районе Правобережного округа. Здесь же сосредоточены все торговые центры современного формата, такие как: Торговый Дом «Фортуна Плаза», Торговый Центр «Brand Hall», Торговый центр «Аврора».

Источник: данные компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»

Наиболее насыщенным торговыми комплексами и площадями является центральный Правобережный округ Иркутска, в котором сосредоточено 29 торговых комплексов с торговой площадью более 90 000 кв. м.

Новые проекты

В ближайшие несколько лет в Иркутске намечается бум строительства современных торговых комплексов. На сегодня имеется 5 крупных проектов строительства торгово-развлекательных центров: ТРЦ «Континенталь», ТРЦ «Фортуна Сити Молл», ТРЦ «Jam Молл», ТРЦ «Карамель», ТРЦ «Новоленинский».

Общая площадь планируемых к вводу объектов составляет более 400 тыс. кв. м, арендуемая площадь составит около 180 тыс. кв. м.

Ставки аренды

Центральный район города (историческая часть Правобережного округа – Кировский район) является самым насыщенным в плане торговли. Поэтому многие арендаторы стали обращать внимание на Октябрьский и Свердловский округа, где стремительно начали расти цены на арендуемые площади, что вызвало в свою очередь волну повышения цен в центральном районе.

В Октябрьском округе в 2007 году произошло самое быстрое повышение арендных ставок на 25%. Такой же рост был отмечен и в Свердловском округе. Меньше всего арендная плата изменилась в Правобережном и Ленинском округах - на 8-10%.

В среднем арендные ставки в торговых объектах города варьируются от 350 рублей за 1 кв. м, до 3 500 рублей за 1 кв. м. За 2007 год отмечен рост цены аренды в городе на 30%.

В итоге

Как показали результаты исследования, главная проблема Иркутска – практическое отсутствие современных форматов торговли, однообразие представленных арендаторов и торговых комплексов. На сегодняшний день в городе насчитываются единицы современных качественных торговых центров с продуманной концепцией, расширенным ассортиментом товаров, услуг и развлечений. Обеспеченность качественными торговыми площадями в торговых центрах (первая группа объектов) на 1000 жителей составляет всего 19,7 кв. метров, что на порядок ниже существующих показателей по региональным Российским городам. Поэтому рынок торговой недвижимости Иркутска можно считать не насыщенным. Однако уже в течение ближайших двух лет планируется качественный и количественный скачок по удовлетворению рынка современными торговыми центрами.

Источник: данные компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»

Следуя прогнозам по объему запланированного строительства, на рынке Иркутска к 2012 году объем качественных торговых площадей в торговых центрах увеличится, более чем в 10 раз. Обеспеченность качественными площадями достигнет отметки в 283,2 кв. м на 1 000 жителей, что все равно ниже, чем существующие показатели других городов.