Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Июнь 2008 г.
Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июня 2008 г.
Основными характеристиками шестого месяца 2008 г. можно назвать:
- в целом значительный рост большинства рыночных показателей;
- особо существенное повышение рыночных показателей в отношении торговых помещений, расположенных за пределами Садового кольца;
- знаковое накопление на рынке дорогих и качественных объектов торговой недвижимости, расположенных в центре города;
- набирающая силу общая для рынка тенденция накопления объектов, которые становится все сложнее продать;
- заметные различия в ситуации с офисными помещениями, расположенными внутри Садового кольца и за его пределами;
- преодоление майских отрицательных тенденций в сегменте ПСП и ПСН.
Коммерческая недвижимость Москвы: новые рекорды
Если в мае рынок коммерческой недвижимости сдал свои позиции буквально по всем фронтам, то в июне начал возвращаться на оставленные рубежи. Так, общая стоимость всех экспонируемых объектов составила 13 млрд. доллларов, что на 13% больше, относительно мая 2008 г. и на 68% относительно июня 2007 года. Кроме того, это является абсолютным максимумом за весь период мониторинга.
Число предлагаемых к продаже объектов, которое в мае составляло 1.150 шт., вышло на отметку 1.235 шт. – также почти рекордное число объектов, выставленных в течение одного месяца; больше предлагалось только в октябре 2007 года – 1.245 шт. Июньский объем предложения по площади в сравнении с майским повысился на 5% и на 23% превысил показатель аналогичного периода прошлого года, составив 1,99 млн. кв. м.
Что же касается средневзвешенной цены, то за месяц она выросла на 8%, достигнув отметки 6.531 долларов. За год (с июня по июнь) рост цен на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составил 36%.
В июне достаточно четко прослеживалась тенденция «накопления» объектов на рынке, продать которые при общей нестабильной ситуации на мировых рынках становится все сложнее. Так, число еженедельно появляющихся на рынке новых, ранее не экспонировавшихся объектов; выросло почти в полтора раза – с 27 до 43. При этом на долю ушедших объектов по площади пришелся всего 21% - в мае этот показатель составлял 28%, а в среднем за 2007 год – около 30%. Значение индекса среднего срока экспонирования, под конец месяца уже превышало 124 дня, что стало рекордным показателем за весь период мониторинга. Таким образом можно предполагать, что рынок близок к насыщению, и продавцам помещений коммерческой недвижимости, возможно, придется пойти на некоторое снижение цен.
Уровень средневзвешенных арендных ставок по коммерческой недвижимости в июне вырос еще на 0,5% в сравнении с маем и уже составляет 983 долларов/ кв. м в год. Но, по данным мониторинга RRG, опять изменилось соотношение между количеством помещений, предлагаемых в аренду, и количеством помещений, предлагаемых к продаже. В апреле первые на 22% обгоняли вторых, в мае разрыв сократился до 16%, а теперь снова чуть увеличился – до 17,5%.
Торговая недвижимость: центр скромничает, периферия набирает обороты
Анализируя ситуацию с торговыми объектами в центре столицы, специалисты RRG отмечают: в июне продолжилась наметившаяся несколько месяцев назад тенденция накопления на рынке качественных и дорогих объектов небольшой площади. В июне средняя площадь выставленных здесь на продажу объектов составляла 390 кв.м., что вдвое ниже средних показателей 2007 года. В результате, как и в предыдущем месяце, низкими оказались и суммарные объемы по общей площади торговых помещений – 27.332 кв. м (на 28% меньше, чем за аналогичный период прошлого года). Общая стоимость объектов составила 594 млн. долларов, продемонстрировав прирост в 7% по отношению к маю и в 29% по отношению к июню 2007 года. Причем рекордный по стоимости «июньский» объект намного обогнал своего «майского» предшественника. Если в мае речь шла о торговом помещении цена на которое не превысила 28.000 долларов/кв. м, то самый дорогой июньский «новичок» – торговое помещение на 1 этаже жилого дома около ст. метро «Кропоткинская»: цена на него составила 40.000 долларов/кв. м. А самым дорогим по общей стоимости объектом, начавшим экспонирование в июне, стало здание бывшего магазина «Аист» в районе ст. метро «Киевская»: расположенное на первой линии помещение, занимающее не только 1-й этаж, но и подвал, предлагалось за 33 млн.долларов.
На периферии города большинство рыночных показателей в течение июня шли вверх. На рынке было выставлено 338 объектов (что всего на 1% меньше, чем в мае), но при этом их общая площадь в июне составила 360.000 кв. м, а это на 11% больше, чем в предыдущем месяце, и на 37% больше, чем в июне 2007 года. Существенно вырос и такой показатель, как средняя площадь экспонируемых объектов – на 12% по отношению к маю и на 43% по отношению к аналогичному периоду прошлого года; теперь этот показатель составляет 1.070 кв.м. Общая стоимость экспонировавшихся в июне объектов составила 2,57 млрд. долларов: майский показатель это превышает на 27%, а показатель июня 2007 года – почти вдвое (на 97%).
В июне, как свидетельствуют данные мониторинга RRG, существенно росли цены на торговые помещения за пределами Садового Кольца – на 14%. В центре цены тоже выросли, но не столь значительно - на 5%. В результате к концу июня средневзвешенная цена на торговые объекты внутри Садового кольца составила 21.718 долларов/кв. м, за его пределами – 7.145 долларов/кв. м. В среднем же по Москве этот показатель, прибавив в весе 11% по отношению к маю, добрался до отметки 8.173 долларов/кв. м.
Арендные ставки на торговые помещения в центре они незначительно снизились – с майских 2.431 долларов /кв. м в год до июньских 2.337 долларов/кв. м в год. А за пределами Садового кольца ситуация уже довольно давно стабильна: арендные ставки, практически не меняясь, находятся на отметке 1.090 долларов/кв. м в год.
«Центровые» и «периферийные» офисы ведут себя по-разному
В июне основные показатели рынка офисной недвижимости продемонстрировали движение вверх. Так, в течение июня к продаже предлагалось примерно 1,1 млн кв. м офисных площадей – это на 2% больше, чем в мае, а в глобальном отношении – на 22% больше, чем в июне 2007 года. По сравнению с маем на 11% выросло общее количество экспонирующихся объектов – в июне оно составило 532 шт. Объем предложения в финансовом эквиваленте также повысился на 10%, дойдя до отметки 8 млрд. долларов.
Средневзвешенная цена повысилась на 8% и составила 7.227 долларов /кв. м, а общий рост этого показателя в наиболее представленном на рынке коммерческой недвижимости офисном сегменте составляет – в сравнении с аналогичным периодом прошлого года – 33%. На конец июня средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового кольца равнялась 14.750 долларов /кв. м (её повышение по отношению к майской составило 4%); за пределами Садового кольца цена составляет 5.842 долларов /кв. м – плюс 5% по отношению к показателю предыдущего месяца.
Как и в сегменте торговой недвижимости, в офисном сегменте наблюдались существенные различия в «поведении» помещений, расположенных внутри Садового кольца, и за его пределами. Скажем, если общее количество «центровых» офисов, составляющее по итогам июня 188 шт., выросло по сравнению с маем на 16%, то на периферии с её 344 шт. прирост по отношению к маю составил всего 9%. При этом, общая площадь представленных за пределами Садового кольца офисов (934.000 кв.м) осталась на уровне мая, а вот в центре она достигла отметки 172.000 кв.м, что сразу на 16% больше, чем в предыдущем месяце (впрочем, это все равно лишь на 2% больше, чем в июне прошлого года). Что же касается общей стоимости предложения, то в пределах Садового кольца она на конец июня составила 2.536 долларов (+21% по отношению к маю и +55% по отношению к июню 2007 года), а на периферии Москвы - 5.457 млн. долларов (всего +5% в сравнении с майским показателем, но +66% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года).
Выделяя предложения-рекордсмены, начавшие свое экспонирование в июне, стоит отметить два. По общей стоимости это офисное здание класса «А» в районе ст. метро «Юго-Западная» - за объект площадью 10.000 кв.м с наземной и многоуровневой подземной парковками, который будет готов «под чистовую отделку» к 1 октября 2008 года, просили 81,7 млн. долларов. По цене за квадратный метр рекорд установило помещение площадью 218 кв.м, расположенное на втором этаже жилого дома недалеко от ст. метро «Кузнецкий мост» - респектабельное, с отдельным парадным входом, евроремонтом класса «люкс» и эксклюзивным дизайном (за кв. м продавцы просили 32.495 долларов).
Несколько по-разному вели себя арендные ставки на офисные помещения в центре и на периферии Москвы. В пределах Садового Кольца ставки, скакнувшие в апреле и продолжившие движение вверх в мае, в июне несколько откатились назад, снизившись с майских 1.662 долларов /кв. м в год до 1.528 долларов /кв. м в год. А на периферии как превратился апрельский показатель 900 долларов $/кв.м в год в майские 845 долларов /кв. м в год, так и остался на указанном уровне в июне.
ПСП и ПСН: в мае – упал, в июне – поднялся
В мае сегменты производственно-складских помещений и помещений свободного назначения удивили аналитиков падением большинства рыночных показателей. Но в июне ситуация изменилась к лучшему – основные показатели продемонстрировали положительную динамику. Так, всего на продажу было выставлено 76 помещений производственно-складского назначения – это ненамного, всего на 4%, но все-таки выше, чем в мае, и сразу на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Суммарная площадь предложения также повысилась на 4% и за месяц составила 372.000 кв. м.
По данным на конец июня 2008 года, средневзвешенная цена кв.м производственно-складской площади в столице составляет 2.762 долларов, что на 4% выше по сравнению с маем. Объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте, конечно, тоже вырос на 8% и составил 1,03 млрд. долларов, но это не покрывает 30-процентного падения данного показателя, имевшего место в мае. Средняя площадь экспонируемых производственно-складских помещений практически не изменилась и составила 4900 кв. м. Что же касается среднего уровня арендных ставок в данном сегменте, то они слегка прибавили в весе: июнь с его 306 долларов /кв. м в год переиграл май с показателем 293 долларов /кв. м в год.
Показатели рынка помещений свободного назначения выросли заметно существеннее. Количество представленных на рынке ПСН в июне составило 219 шт., что на 14% больше, чем в предыдущем месяце; на 17% - до 130.000 кв.м – выросла общая площадь представленных на рынке объектов; их суммарная стоимость повысилась на 13% и составила 843 млн. долларов.
Но при этом в июне в сегменте ПСН наблюдалось падение средневзвешенной цены: совсем чуть-чуть – только 3% - июньский показатель 6.497 долларов /кв.м проиграл майскому. Зато показатель аналогичного периода прошлого года превысил на 33%.