Рост ставки рефинансирования - в июне ипотека не подорожала

В июне 2008 г. Индекс Фосборн — средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке —составил в московском регионе в иностранной валюте 9,99%, в рублях — 11,37%. По сравнению с маем 2008 г. в абсолютном выражении произошел незначительный рост средневзвешенной ставки в российских рублях – на 0,03 процентных пункта (п.п.), в иностранной валюте Индекс остался на прежнем уровне.

Рис. 1. Динамика Индекса Фосборн по итогам июня 2008 г. (Москва и МО)

В начале минувшего июня произошло очередное повышение ставки рефинансирования ЦБ - на 0,25 п.п., с 10,50% до 10,75%, что явилось уже третьим повышением данной ставки в 2008 г.

Предыдущие повышения банковских ставок провоцировали повсеместные изменения банковских программ жилищного кредитования в сторону ужесточения условий для заемщиков. Однако на этот раз лишь часть банков изменила свои программы. Среди таких банков оказались Сбербанк, ЮниКредит, Swedbank, GE MoneyBank. Тем не менее, говорить о новой волне повышения ставок пока преждевременно.

На данный момент изменения ставок почти не коснулись лучших предложений на рынке, что и отразилось на Индексе Фосборн, значение которого для московского региона осталось практически на уровне предшествующего месяца.

С начала текущего года на рынке ипотечного кредитования в Москве и Московской области происходит постепенное смещение спроса потенциальных заемщиков на программы с большими сроками кредитования. Как уже было неоднократно замечено, связано данное явление в первую очередь с высокими темпами роста цен на жилье столичного региона. Немаловажную роль сыграли также проблемы с ликвидностью среди многих участников банковского рынка, а также ускорение инфляции в экономике РФ, причем все вместе названные факторы позволяют делать вывод о некоторой стагнации на рынке ипотечного кредитования, которая может привести к заметному снижению числа сделок. Таким образом, факт остается фактом: ипотека на данный момент доступна очень ограниченной прослойке населения. Об этом можно судить и по структуре спроса потенциальных заемщиков в зависимости от сроков кредитования. Если в январе 2008 г. только 32% заемщиков брали кредит на срок более 15 лет, то в июне таких заемщиков стало 43,3%. При дальнейшем ухудшении конъюнктуры рынка доля таких заемщиков в ближайшей перспективе может достигнуть 50%.

Рис. 2. Изменение распределения заемщиков по срокам кредитования в годах в январе - июне 2008 г.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в июне 2008 г. зафиксирован несущественный рост Индекса Фосборн в иностранной валюте с 10,03% до 10,10% и рост Индекса в рублях с 11,50% до 11,54% по сравнению с маем этого года. Так же, как и в Москве, в Северной столице в структуре спроса на ипотеку с начала года по-прежнему происходит рост доли заемщиков, берущих кредит на срок от 15 до 25 лет.

В Нижегородской области  наблюдается некоторое снижение значений Индекса Фосборн и в иностранной валюте, и в рублях. Так, в иностранной валюте произошло снижение по сравнению с маем этого года на 0,06 п.п. (до 10,17%) В рублях значение Индекса практически не изменилось - снижение на 0,02 п.п. (до 11,52%).

В Свердловской области июньское значение Индекса Фосборн составило 10,10% в иностранной валюте и 11,56% в рублях. Таким образом, по сравнению с маем значения Индекса возросли.

В Новосибирской области в июне произошло незначительное снижение значений Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте (на 0,03 п.п.) по сравнению с маем, в результате чего значение средневзвешенной ставки составило 9,94%. В рублях, также зафиксировано снижение показателя на 0,04 п.п.: таким образом Индекс Фосборн по рублевым кредитам составил 11,41%.

Все произошедшие в регионах изменения обусловлены как изменением структуры спроса на местных рынках, так и изменением лучших ставок по отдельным программам кредитования.

Несмотря на все происшедшие в структуре спроса на ипотеку изменения, и в столице, и в регионах по-прежнему наиболее популярными среди заемщиков программами являются ипотечные программы со сроками кредитования 10-15 лет с подтверждением доходов по форме банка.

Таким образом, реакция банковского сообщества на очередное повышение ставки рефинансирования является свидетельством того, что на рынке ипотечного кредитования  впервые за последние полгода наметилась тенденция к стабилизации. Судя по всему, банки накопили некоторый запас прочности, позволяющий им сегодня противостоять негативным рыночным факторам, сохраняя привлекательность своих продуктов для заемщиков.

За июнь 2008 г. у банков было достаточно времени, чтобы оценить свои риски, вызванные этой мерой ЦБ, и принять адекватные шаги. Часть игроков немедленно отреагировала повышением ставок кредитования, однако большинство выдержало паузу. Это говорит о том, что в сложившейся ситуации (рост ставок и ужесточение требований к заемщикам привели к снижению объема потенциальных клиентов на длинные кредиты) банки не спешат еще более ужесточать требования к заемщикам. Вероятно, значение Индекса ФОСБОРН в июле 2008 г. покажет, кто в итоге победил в борьбе за ипотеку – заемщики или банковская прибыль.

Рис. 3. Динамика Индекса Фосборн по итогам июня 2008 г. (СПб и Ленинградская область)

Рис. 4. Динамика Индекса Фосборн по итогам июня 2008 г. (Нижегородская область)

Рис. 5. Динамика Индекса Фосборн по итогам июня 2008 г. (Свердловская область)

Рис. 6. Динамика Индекса Фосборн по итогам июня 2008 г. (Новосибирская область)