Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I-е полугодие 2008 г.

 

Экономика

ВВП и экономический рост.

На протяжении более чем восьми лет российская экономика была одной из самых быстро растущих в мире. И хотя этот рост во многом поддерживался высокими ценами на нефть, экономическое развитие страны все же впечатляет. В 1999 году ВВП России был сравним с ВВП Дании. Сейчас же величина ВВП России превышает величину ВВП Дании, Финляндии и Швеции вместе взятых. По итогам 2007 года Россия по величине ВВП по паритету покупательной способности заняла седьмое место в мире. Быстрый экономический рост привел к значительному увеличению потребления. В результате Россия с ее населением в 143 млн человек, стабильной экономической ситуацией и снижающимися политическими рисками привлекла внимание инвесторов. Еще важнее то, что российская экономика обладает огромным потенциалом роста.

Динамика роста ВВП России, млрд. долл. США

Международное рейтинговое агентство Standard & Poors 11 марта 2008 повысило прогноз суверенного кредитного рейтинга Российской Федерации по долгосрочным обязательствам в иностранной валюте со «стабильного» до «позитивного».

Структура ВВП

Впечатляющие темпы роста ВВП обусловлены отнюдь не краткосрочной конъюнктурой на сырьевых рынках. Это подтверждается изменением структуры ВВП России. В 2007 году доля добычи полезных ископаемых в структуре ВВП составила 9,7% по сравнению с 10,5% в 2006 и 11,2% в 2005 (и это не смотря на рекордный за последние годы рост цен на сырье).

Одновременно наблюдается опережающий рост обрабатывающего, строительного и финансового секторов. Таким образом, зависимость динамики ВВП и, как следствие, динамики доходов населения от ситуации на сырьевых рынках постепенно снижается, что свидетельствует о снижении рисков российской экономики.

Доходы населения

Устойчивый экономический рост создал предпосылки для увеличения покупательной способности населения России. С 2000 года среднегодовая величина номинального дохода в расчете на одного человека увеличилась с 940 до 5024 долларов США (оценка) – рост на 434%. В то же время ВВП в расчете на одного жителя увеличился на 416% – с 1790 до 9227 долларов США. По нашим прогнозам, номинальный доход в расчете на одного жителя достигнет 10300 долларов США в 2011 году, в то время как ВВП России в расчете на душу населения достигнет 15450 долларов США.

Табл. № 1. Динамика основных социально-экономических показателей России

	2003	2004	2005	2006	2007	Среднегодовые темпы роста за 2003-2007 г.г.
ВВП %	107,3	107,2	106,4	107,4	108,1	107,28
Индекс потребительских цен, среднегодовой	112	117,7	110,9	109	111,9	112,3
Инвестиции в основной капитал	112,5	113,7	110,9	113,7	121,1	114,38
Реальные располагаемые среднедушевые денежные доходы	115	110,4	111,1	110,2	113	111,94
Реальная начисленная среднемесячная заработная плата	110,9	110,6	112,6	113,4	116	112,7
Оборот розничной торговли	108,8	113,3	112,8	113	116	112,78
Объем платных услуг населению	106,6	108,4	106,8	107,9	107,1	107,36
Экспорт товаров	126,7	134,8	132,9	125	117	127,28
Импорт товаров	124,8	128	128,7	130,8	144,9	131,44

Оборот розничной торговли

Оборот розничной торговли в России в 2007 г. составил 448,24 млрд. долларов США, что на 15,2 % больше по сравнению с показателем 2006 года.

Динамика оборота розничной торговли в России, млрд. долл. США

В январе-марте 2008 года прирост оборота розничной торговли ускорился. По сравнению с январем-мартом 2007 года прирост составил 16,7% (в январе-марте 2007 года – 14,6 процента). Рост торговли в январе-марте поддерживался как ростом доходов населения, так и банковским потребительским кредитованием (при заметном ужесточении правил его получения населением).

Структура потребления

Увеличение доходов сопровождается изменениями в структуре потребления: население все больше увеличивает траты на промышленные товары, сокращая долю расходов на еду. В структуре потребления продуктов питания продукты низкого качества постепенно вытесняются продуктами с большей добавленной стоимостью и импортными продуктами. В обрабатывающей промышленности хорошие перспективы роста (в связи с повышением требований к качеству жизни) есть у производителей автомобилей, мебели, бытовой техники и строительных и отделочных материалов. Также повышение требований к качеству жизни вызовет увеличение спроса на строительные работы и недвижимость.

Инфляция

За I квартал 2008 года инфляция на потребительском рынке составила 4,8%, что на 1,4% выше показателя за аналогичный период 2007 года. Значительный вклад в инфляцию вносит повышение цен на продовольственные товары. При этом вклад в инфляцию роста цен на социально значимые товары снизился вдвое.

Накопленная инфляция в России в 2007-2008гг., %

Банк России, пытаясь оказать сдерживающее влияние на темпы роста цен в экономике, с 4 февраля 2008 г. повысил ставку рефинансирования на 0,25 п.п. – до 10,25% годовых. До этого ставка рефинансирования последовательно снижалась в течение последних 10 лет.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России

Инвестиции в коммерческую недвижимость России в 2007 году составили 15 млрд долл., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ. Рост относительно объема инвестиций относительно  2006 года составил  около 270 %.

Общий объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2007 году достиг 759 миллиардов долларов, увеличившись по сравнению с 2006 годов на 8%.

Распределение инвестиций в коммерческую недвижимость

Одной из тенденций инвестиционных сделок в сфере коммерческой недвижимости является укрупнение проектов, если пять лет назад средний размер составлял около 10 тысяч квадратных метров, то сейчас интерес сместился в сторону более крупных объектов площадью от 30 000 тысяч квадратных метров.

Уровень доверия к России продолжает неуклонно расти. Высокодоходный рынок недвижимости привлекает даже наиболее консервативных инвесторов, таких как западные пенсионные фонды. Они рассматривают возможности для инвестирования не только в Москве, но и за ее пределами.

Так канадская   SITQ   инвестирует   около   200   млн. долларов   в  девелоперские   проекты   на территории России и СНГ.  Группа ВТБ выступит партнером компании в России. Портфель недвижимости SITQ включает 114 объектов общей площадью 3,3 млн. кв. м в США, Франции, Великобритании, Германии. Стоимость активов под управлением компании составляет 10,3 млрд. канадских долларов. А также IMG Partners создает фонд инвестиций в недвижимость России и СНГ. Средства фонда   в   размере  450   млн. евро   планируется   направить   в  девелоперские   проекты. Предположительно доля ЕБРР достигнет 75 млн. евро — 20% от общего объема фонда.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы

Совокупный объем предложения офисных площадей на конец первого полугодия 2008г.	7,75 млн. кв.м.
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2008г.	450 тыс. кв. м.
Общая площадь объектов, запланированных к  вводу в эксплуатацию в 2008г.	1,8 млн. кв.м.
Прирост качественных площадей в I полугодии 2008г.	6-7%
Доля вакантных площадей	4-9%
Ставка доходности	8,4%

По данным компании ASTERA

Значимые события рынка офисной недвижимости. Появление новых игроков

- 30 января 2008 года была зарегистрирована компания «ДБ Девелопмент», о создании которой Deutsche Bank и Strabag объявляли еще в апреле 2007 года. Банк и строительная компания владеют девелопером на паритетных началах, им принадлежит пакеты по 49%. Генеральный директор DB Development – Дмитрий Гаркуша, оценивает свою долю в 2%. Первый проект компании - fee-девелопмент делового района Химки-Сити. По прогнозам, через три года стоимость СП будет оцениваться не менее чем в $300 млн. DBD также будет участвовать в проектах в качестве соинвестора. В планах «ДБ Девелопмент» — в течение ближайших трех-пяти лет реализовать проекты на 2,5 млрд.евро.

- Компания DVI Group выходит в сегмент офисной недвижимости. Первым объектом холдинга стал небольшой бизнес-центр на юго-востоке Москвы, по соседству с которым DVI Group планирует построить еще один объект. Компания планирует также возводить офисные комплексы в регионах на уже имеющихся участках.

- По словам представителя DVI Group, в стадии проектирования сейчас находятся восемь офисных комплексов в разных городах России, в результате реализации которых под управлением компании окажется более 210 тыс. кв. м офисной недвижимости.

Новости рынка офисной недвижимости

- По сообщению Правительства Москвы мэр города Юрий Лужков подписал распоряжение о реорганизации промзон «Хапиловка», «Калошино», «Митьковская ветка» и «Перово», находящихся на востоке Москвы. Согласно документу в округе должна быть ускорена разработка проектной документации по выводу промышленных предприятий c последующей реабилитацией промзон, на месте которых будут созданы новые объекты природного комплекса. Также планируется сформировать инновационно-внедренческую территорию «Руднево», внедрить объекты потребительского рынка и услуг в микрорайоне Кожухово. Кроме того, запланировано проектирование и строительство крупных общественных центров в районах станций метро «Измайловская», «Улица Подбельского», «Семеновская», «Преображенская площадь», «Перово», «Щелковская».

-  К 2012 году «Система-Галс» планирует увеличить площадь своего земельного участка в Большом Сити до 50 га. На сегодняшний день «Система-Галс» уже контролирует около 10 га на этой территории. В настоящее время Большой Сити охватывает около 980 га земли, на которых планируется построить более 20 млн. кв. м новых площадей.

-     По сообщению Правительства Москвы,  в ближайшее время столичные власти планируют расширить территорию делового центра «Москва-Сити». Планируется начать строительство второй очереди «Москва-Сити», предполагается перешагнуть через Третье Транспортное кольцо, так как там есть перспективные территории для строительства второй очереди делового центра . Кроме того, мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение, согласно которому строительство и пуск в эксплуатацию объектов Московского международного делового центра  "Москва-Сити" должно быть завершено в 2012 году. Ориентировочная площадь комплекса составит 765 тысяч кв. м.

-     Компания Central Properties в течение ближайших пяти лет планирует построить около 1 млн. кв. м коммерческой недвижимости в Москве. Это совокупная площадь проектов, которые Central Properties сейчас развивает и планирует завершить в ближайшие пять лет, некоторые из проектов на данный момент находятся в завершающей стадии строительства (бизнес-центры "Двинцев" и "Павловский"), другие находятся только в стадии концепции или проработок.

 -    С августа 2008 года столичные власти будут сами заниматься освобождением участка и подготовкой всей необходимой граддокументации, чтобы покупателю осталось только строить объект. Раньше девелопер был вынужден улаживать вопросы с собственниками зданий, расположенных на территории участка, их жителями и арендаторами, самостоятельно сносить местные строения.  Кроме того, теперь стартовую цену участка для аукциона будет высчитывать независимая экспертиза, основываясь на кадастровой стоимости земли и всех затратах, понесенных городом на подготовку площадки к торгам.

-      В Госдуму внесен законопроект, согласно которому должна упроститься процедура оформления государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Новый вариант закона предлагает исключить требование о госрегистрации договоров купли-продажи жилья, сохранив одновременно действующие требования о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе жилого назначения. Помимо этого предлагается сократить сроки госрегистрации прав граждан на объекты бытового назначения до 10 рабочих дней, а общий срок для всех иных случаев государственной регистрации до 15 рабочих дней.

-     Программа «Золотой остров», предусматривающая застройку территории на Болотном острове, вновь меняет концепцию. В июне 2008 года мэр Москвы Юрий Лужков поручил отказаться от строительства офисов и сократить метраж жилья (по программе развития острова предполагалось построить более 1 млн. кв. м гостиниц, жилья, торгово-развлекательных комплексов, технических и офисных площадей на участке в 47,82 га). Общий объем инвестиций в проект должен был составить около 3 млрд. долларов. Инвесторами выступают «Гута», КРТ, «Декра» и «Трансаэро».

-      Мэр Москвы Юрий Лужков  в июне на заседании Общественного градостроительного совета отклонил предложение о строительстве небоскреба в форме яйца в районе делового центра «Москва-Сити». По мнению мэра, здание в 54 этажа площадью 275 тысяч кв. м перегрузит и без того загруженный район «Москва-Сити».

-      По сообщению заместителя мэра Москвы, столичные власти намерены ввести пониженную арендную плату за помещения для начинающих предпринимателей, которая будет действовать в течение четырех лет. Согласно проекту постановления правительства четырехлетний период имущественной поддержки будет действовать с момента госрегистрации хозяйствующего субъекта. Понижающий коэффициент к ставке арендной платы на первый финансовый период договора аренды составит 0,5, на второй – 0,6, на третий и четвертый – 0,75.

-     По сообщениям пресс-службы MIRAX GROUP, корпорация разрабатывает проект многофункционального комплекса «Вращающаяся башня». По задумке архитектора, 42 из 62 этажей башни будут вращаться вокруг центрального ядра вне зависимости от других этажей. По планам в здании могут разместиться офисы, торговые помещения, гостиницы и апартаменты. На сегодняшний день проект находится в стадии разработки. Предположительно строительство начнется в 2010 году.

-     По заявлению главного архитектора столицы, столичные власти больше не принимают на рассмотрение проекты строительства многофункциональных комплексов с офисной составляющей в центре Москвы.  Однако, по его словам, те многофункциональные центры и офисы, строительство которых было утверждено ранее, все же будут возведены.

-     Компания  «Система-галс» намерена пересмотреть стоимость контракта с компанией Siemens, подписанному в 2005 году, на строительство штаб-квартиры на Ленинградском проспекте в связи с ростом  стоимости строительных материалов. 
-     Проект бизнес-центра класса А "Двинцев" на финальной стадии реализации передан в управление инвестиционно-девелоперской компании Central Properties. Ввод центра в эксплуатацию намечен на ноябрь 2008 года.

-      ИГ «МегаСтрой» профинансировала строительство бизнес-центра  класса B+ в гостинично- деловом комплексе «Парк Победы» (комплекс зданий общей площадью 136 тысяч кв. м, площадь бизнес-центра составляет около 50 тысяч кв. м, расположен вблизи Кутузовского проспекта, ввод в эксплуатацию запланирован на первое полугодие 2010 года). Группа заключила сделку с компанией «Московский телевизионный завод «Рубин», который является заказчиком-застройщиком гостинично- делового центра.

Инвестиционные сделки

Табл. № 2. Инвестиционные сделки первого полугодия 2008г.

Объект	Продавец	Покупатель	Сумма сделки	Доходность	Комментарии
Комплекс «Павелецкая» (90% комплекса)	«Открытие-Недвижимость»	KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund)	$900 млн.	-	KanAm Grund вступит во владение зданиями после завершения строительства комплекса, которое ожидается в середине 2009 года
19,09% акций ОАО «Сити»		MIRAX GROUP		-
Офисный комплекс «Gas Field»		Норвежский фонд E-Star Property (бывший Eastern Property)	$65 млн.	-
100% акций офисного комплекса «Аквамарин II»	AFI Development		$207 млн.	-
Деловой комплекс «Кантри парк»		Baltic Property Trust Asset Management		-

По данным компании ASTERA

Предложение

В конце первого полугодия 2008 года объем качественных офисных помещений в Москве составлял 7,75 млн. кв.м. Общая площадь высококачественных площадей, введенных в эксплуатацию в первом полугодии, составляет около 450 тыс. кв. м. Прирост качественных площадей составил порядка 6-7%. Около половины объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года, составляют офисные помещения класса В и В+.

Общая площадь высококачественных офисных помещений и новое строительство, тыс.кв.м

По данным компании ASTERA

 

Табл. 3. Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2008 года

Название	Округ	Адрес	Тип	Класс	Общая офисная площадь, кв.м.	Девелопер
Комплекс "Федерация" - "Башня Запад"	ЦАО	Краснопресненская наб.13, ММДЦ «Москва-Сити»	МФК	А	80,800	ЗАО "Миракс-Сити"
Riga Land, фаза I (2 здания)	СЗАО	Новорижское ш., 7 км от МКАД	Бизнес-парк	В+	36,200	ОАО "Полишелк"
Легион II, фаза II	ЦАО	Татарская Б. ул., 13	МФК	А	22,500	ЗАО "Легион Девелопмент"
Виктория Плаза	ЦАО	Бауманская ул., д.6.	БЦ	В+	21,000	ООО "Финансы и Недвижимость"
Офисное здание входящее в "Офисный квартал на Большой Полянке"	ЦАО	2-й Спасоналивковский пер., 6	БЦ	В+	18,100	ЗАО "Промсвязьнедвижимость"
Легион III, фаза I	ЗАО	Киевская ул., 3-7	МФК	А	17,700	ЗАО "Легион Девелопмент"
Диагональ Хаус	СВАО	Ул. Бутырская	торгово-офисный центр	В+	12 330	«Мобил Менеджмент Инвест»
Бизнес-центр	ЗАО	Ул. Удальцова, д.1а	Бизнес-центр	А	11 070	ОАО "Квартал"
Berezovaya Alleya	СВАО	Березовая Аллея, д.5а	Офисный комплекс	В+	21 000	Placon Property Management
Яуза Плаза 2	ЦАО	ул. Радио, д.24 корпус 2	Бизнес-центр		9 800	Placon Property Management
"Сатурн" (проект редевелопмента завода)	САО	Ул. Авангардная, д.3	торгово-офисный центр	В	12 900 весь комплекс 6 000 офисные площади	н.д.

По данным компании ASTERA

В течение 1-го квартала состоялось официальное открытие объектов, введенных ранее в эксплуатацию:

-      1 марта 2008 года состоялось открытие многофункционального комплекса «Неглинная Plaza», расположенного по адресу: Трубная площадь, д.2 (ЦАО, Мещанский район). Общая площадь объекта – 75 000 кв. м, из них арендуемых офисных площадей класса А – 10 000 кв. м. Помимо офисной части комплекс включает в себя торговую и жилую части.

-       15 марта 2008 состоялось открытие делового центра «Соколиная Гора», расположенного по адресу: Семеновский пер., д.21 (ВАО, район «Соколиная Гора»). Общая площадь объекта класса А составляет 34 650 кв. м, арендуемые офисные площади – 20 800 кв. м. Помимо офисных площадей в центре разместятся: салон красоты, фитнес-клуб, конференц-зал, ресторан и кафе.

 

Кроме того, во втором квартале 2008 построили бизнес-центр Principal Plaza класса A, общая площадь которого составляет 33,4 тыс. кв. м (арендуемая площадь – 21 тыс.  кв. м), проспект 60-летия Октября. Офисные помещения будут готовы к отделке в октябре этого года. Инфраструктура бизнес-центра  включает в себя два ресторана, магазины и фитнес-клуб с бассейном. Инвестором и девелопером центра выступила компания «Принципал Плюс». Эксклюзивным агентом по сдаче в аренду и маркетингу офисного здания Principal Plaza назначена консалтинговая компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Табл. 4. Объекты, запланированные к вводу до конца 2008 г.

Объект	Расположение	Класс	Арендуемая офисная площадь, кв. м.
"Метрополис", 1-я очередь	Ленинградское ш., д.16	А	80 300
"Капитал Сити"	Краснопресненская наб., д.9	А	79 700
"Градекс"	Ленинградское ш., д.31, стр. 2, 3	В	76 000
Бизнес-центр "Домников"	Ак. Сахарова пр-т, д.30	А	60 000
White Square	Лесная ул., д.27	А	60 000
Бизнес-парк "Южный порт"	2-й Южнопортовый пр-д, д.12а	В	55 000
Бизнес-центр "Двинцев"	Двинцев ул., д.14	А	47 000
"Ситидел"	Земляной Вал ул., д.11-19	А	42 550
Город Столиц, 1-я фаза	Краснопресненская наб., уч. 9	А	30 000
"Буревестник"	3-я Рыбинская ул., д.18	В	28 800
"Военторг"	Воздвиженка ул., д. 10/2	А	27 000
"Авиатор"	Кочновский пр-д, д.4	В	21 550
Бизнес-парк "Химки", 2-я очередь	Ленинградское ш.	А	20 000
МФК “Охотник”	Головинское шоссе,1	В	4 000

По данным компании ASTERA

Всего в 2008 году запланирован ввод в эксплуатацию офисных помещений площадью порядка 1,8 млн. кв.м. В 2008 году будет преобладать ввод офисных площадей класса А, причем объемы ввода будут превышать класс В практически в 2 раза. Прогнозируется, что наибольший объем ввода офисных площадей произойдет в IV квартале 2008 года. Однако, в 2008 году может быть введено значительно меньше объектов в связи установившейся тенденцией задержек строительства и переносов сроков ввода в эксплуатацию офисных помещений. 

В данный момент большая часть вводимых офисных объектов располагается на территории ЦАО, однако, в соответствие с утвержденной концепцией развития округа, московскими органами власти идет ограничение масштабного строительства в пределах округа и отдается предпочтение объектам социальной инфраструктуры.

 

 

В течение первой половины 2008 года было заявлено о строительстве объектов, включающих офисную составляющую, общей площадью около 5 млн  кв.м. В 2009-2010гг. в структуре ввода офисных площадей будут преобладать офисы класса А.

Табл. 5. Объекты, заявленные в течение первой половины 2008 г.

Объект	Расположение	Общая площадь	Предполагаемая дата ввода	Девелопер / Инвестор	Инвестиции	Комментарии
Офисно-жилой комплекс	Участок на пересечении ул. Вавилова и Нахимовского проспекта (0.8 га)	48,9 тыс. кв. м.	1 кв. 2010	Пересвет-Девелопмент	$160 млн.	Офисные помещения будут расположены на первых этажах корпусов
Бизнес-парк	Участок в районе Ленинградского проспекта (5 га)	300 тыс. кв. м	н.д.	"МОРЕ — московская недвижимость» и MR Group	н.д.
Бизнес-парк  «Фили»	район «Большого Сити»	180 тыс. кв. м	н.д.	Central Properties	$600–800 млн.
МФК	Участок между ул. Бутырская и ул. Двинцев (5,1 га)	около 300 тыс. кв. м	н.д.	MR Group	$600 млн.	На торговую и гостиничную части придется не более 50 тыс. кв. м.
Бизнес-парк	Волгоградский пр-т, 42 (территория завода "Москвич")	400 тыс. кв. м.	1-я очередь -  4 кв. 2009	Метрополь-девелопмент	$600 млн.	В состав парка войдут офисы, 3* гостиница и выставочные площади. 1-я очередь включает реконструкцию существующих зданий стоимостью около $150 млн.
МФК	Район «Строгино»	650 тыс. кв. м	н.д.	ДС Девелопмент	н.д.	МФК включает офисную часть, торговые площади, отель и финтес-клуб премиум-класса.
МФК «Донской»	Участок в районе Пятого Донского проезда	н.д.	н.д.	ДС Девелопмент	н.д.
МФК	Участок в районе Новокуркинского шоссе	35,5 тыс. кв. м	н.д.	П.Ф.К.- Дом	н.д.
МФК «Москвичка» (класс В)	Ул. Окская, 13 (1,23 га, территория фабрики "Москвичка")	47,5 тыс. кв. м (офисный корпус – 20,1 тыс. кв. м)	4 кв. 2011	Сибакадеминвест	$100–130 млн.	МФК включает бизнес-центр, гостиницу и торгово-бытовой комплекс, с реконструкцией существующего административного здания
Многофункциональный культурно-деловой комплекс с гостиницей и апартаментами - «Яппи Таун»	Участок по ул. Сергея Макеева и Звенигородскому шоссе, (7,95 га, рядом с ММДЦ «Москва-Сити»)	1-я очередь -  200 тыс. кв. м, 2-я - 205 тыс. кв. м.	2012	DEKRA	$1 млрд.	1-я очередь - жилые комплексы, транспортные подходы, объекты соц. Инфраструктуры; 2-я очередь  - гостиничный комплекс и апартаменты
Многофункциональная зона	«Центральное ядро» района «Марьина Роща»	200 тыс. кв. м (82 тыс. кв. м – жилая, 117 тыс. кв. м – коммерческая)	2014	н.д.	н.д.	Зона офисными центрами, подземными гаражами и прогулочной территорией
Офисный центр с гостиницей (класс А)	Ул. Октябрьская, 98	44 тыс. кв.м	4 кв. 2009	Evocom	н.д.	2 корпуса: офисные площади, рестораны, конференц-зал; гостиница, парковка
МФК в составе бизнес–парка «Орехово/ Домодедово»	Ул. Генерала Белова, вл. 28.	180 тыс. кв. м. (2-я фаза парка)	н.д.	Evocom	н.д.	МФК включает офисный центр класса А и гостиницу
Бизнес-парк	25-й км внешней стороны МКАД,  рядом с Каширским шоссе (15 га)	200 тыс. кв. м.	н.д.	СП Бизнес Кар	$500 млн.
Международный деловой центр	Красногорский р-н	1 млн. кв. м	2012 год	н.д.	Стоимость строительства 1,5 млрд. рублей	В состав центра войдут пожарное депо, пешеходный мост через Москву-реку, яхт-клуб и административно- гостиничный комплекс
Многофункциональный офисно-деловой центр	Ул. Нижегородская	н.д.	2010 год	н.д.	н.д.	В состав центра войдут ресторан, автосалон и подземной автостоянкой
МФК Diamond Hall	Пересечение Олимпийского проспекта и улицы Дурова	61 500 кв.м.	н.д.	Midland Development	н.д.	Комплекс будет включать бизнес-центр класса А, музыкальный театр «Diamond Hall» и апартаменты
"Метрополис-2"	Ленинградское ш. (метро Войковская)	250 тысяч кв. м	н.д.	н.д.	н.д.	Многофункциональный офисно-гостиничный комплекс
Бизнес-центр	2ой Самотечный переулок	22 810 кв.м	н.д.	«Недстар инвестментс лимитед»	н.д.
Офисный комплекс	Серпуховский Вал (территория завода по обработке цветных металлов)	360 тыс.кв.м.	н.д.	Coalco и «Аллтек девелопмент»	$800 млн.	Начало строительства запланировано на 2009 год
Офисный комплекс Bosch	Р-н аэропорта Шереметьево-2	94 тыс.кв.м	2011г.	ГК Bosch	156 млн. евро.	Комплекс будет включать офисные помещения, склады, учебный и сервисный центры, автопарковку
Бизнес-комплекс «Домино»	Ул. Складочная	310,4 тысячи кв. м	н.д.	MR Group	$800 млн.	В бизнес-центре расположатся офисы, гостиница, торговые площади, рестораны, конференц-залы, отделения банка и страховой компании, магазин цветов,  бытовые услуги, аптека и салон красоты, а также туристическое агентство и фитнес-клуб.
Офисно-гостиничный комплекс «Ньютон_парк»	пересечение Аминьевского шоссе с Киевским направлением Московской ж/д	234 тысяч кв. м	н.д.	«Интеко»	н.д.	Комплекс будет состоять из нескольких офисных корпусов переменной этажности (125,4 тысячи кв. м) и 23-этажного здания гостиницы (18,15 тысячи кв. м)
Гостинично-офисный комплекс	Ул. Земляной Вал	21,8 тысяч кв.м	2010г.	н.д.	н.д.	В комплексе планируется разместить абхазский культурно-деловой центр, гостиницу на 100 мест автостоянку на 282 машины
Многофункциональный деловой центр	500 м от станции метро «Водный стадион»	115 тысяч кв. м	н.д.	ЗАО «Мосстройреконструкция» (группа ЛСР)	$280 млн.	Площадь офисов и апартаментов составит 50 тысяч кв. м, торговых помещений – 14 тысяч кв. м. Также  предусмотрено строительство паркинга на 1,2 тысячи машино-мест Строительство планируется начать в 2010 году
Бизнес-центр класса B	Новоданиловская набережная	39,7 тысячи кв. м	н.д.	MR Group	н.д.	В бизнес-центре расположится небольшая торговая галерея, кафе для персонала, служба ресепшн, подземный паркинг на 452 машино-места
Офисный комплекс класса А	Первая линия Ленинградского проспекта	200 тыс. кв. м.	2012 год	Coalco	более $500 млн	Комплекс разместится на месте МКБ «Искра»
Административно-деловой комплекс	Пр-т Вернадского	55,5 тысячи кв. м	2009 год	ФГУП "Рособоронэкспорт"	н.д.
«Эвоком Плаза» бизнес-центр класса А	Ул. Октябрьская	43,9 тысячи кв. м	2 Q 2010	Evocom development company	н.д.	В бизнес-центре расположится гостиница, подземный многоуровневый паркинг на 560 машино-мест
МФК «Южный Молл»	26 км внутренней стороны МКАД	280 тысяч кв. м. (23 тысячи кв. м офисная часть комплекса)	4 Q 2010	н.д.	н.д.	Комплекс будет состоять из торгово-развлекательного центра, гостиницы и офисного здания
Офисно-жилой комплекс	пересечение Боровского шоссе и МКАД	400 тысяч кв. м	н.д.	«Главстрой»	$800 млн.

По данным компании ASTERA

 

Спрос

Спрос на офисную недвижимость классов А и В существенно превышает предложение, большая часть договоров аренды заключаются на стадиях строительства бизнес- центров. По прогнозам специалистов компании, спрос на высококачественные офисные помещения на протяжении 2008 года будет расти.

 

Что касается структуры спроса, наименее представлены большие площади (от 10 000 кв.м), а также маленькие офисы (до 250 кв.м). Кроме того, наибольшим спросом по-прежнему пользуется Центральный административный округ (37% заявок). Однако в связи с транспортными проблемами и ограничением строительства в центральной части Москвы спрос на другие районы столицы будет увеличиваться.   

Структура спроса в зависимости от запрашиваемой площади, первое полугодие 2008 г.

По данным компании ASTERA

Уровень вакантных офисных площадей класса А в первом квартале 2008 года был равен 7-8%, а класса В – 4-6%. Во втором квартале в классе А уровень свободных площадей составлял 9%, класса В - 7%. На протяжении всего 2008 года уровень вакантных площадей останется на невысоким.

 

Сделки по аренде офисных площадей по-прежнему преобладают над сделками по покупке, поскольку аренда является более выгодной ввиду особенностей российского рынка офисной недвижимости. Самой крупной сделкой по аренде офисных помещений 2008 года стала аренда компанией TNK_BP 37 тыс.кв.м (двух зданий) в бизнес-парке «Западные ворота».

Табл. 6. Наиболее крупные сделки первой половины 2008 года

Компания	Площадь, м2		Расположение	Название	Консультант
Аренда
TNK_BP	37000		Беловежская ул., 21	Западные Ворота	Jones Lang LaSalle
Rolf	9900		Ивана Франко ул., 8	Kutuzoff Tower	Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
НОВАТЭК	7600		Наметкина ул., 14	Gazoil Plaza	Knight Frank
GE Itek	4600		Электрозаводская ул., 28, стр. 3		Colliers International
Газпром ПХГ	4190		Наметкина ул., 14	Gazoil Plaza	Knight Frank
Kazimir Advisors LLC	3600		Воздвиженка ул., 10/2	Военторг	Jones Lang LaSalle
Lunch	2150		Нагатинская пойма	Nagatino i-Land	Knight Frank
Газфлот	2150		Наметкина ул., 14	Gazoil Plaza	Knight Frank
RLG	1690		Краснопресненская наб., 11	Северная Башня	Knight Frank
Альфа-Банк	22 000		Ак. Сахарова пр-т, д.30	БЦ «Домников», блок №3	Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
Яндекс	17 000		Ул. Тимура Фрунзе, д. 11, стр. 2-5	БЦ "Красная Роза"
Philips	6 920		Беловежская ул., 21	Западные Ворота	Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
Анда Финанс	4 500		Краснопресненская наб., 13	Башня Федерация	Bluestone Group
Покупка
Sercons		440	Дербеневская наб., 11	Pollars	Knight Frank

По данным компании ASTERA

Кроме того, во втором квартале 2008 года было объявлено, что в торгово-офисном центре класса B+ «Диагональ Хаус» (общая площадь 16,65 тысячи кв. м, 12,33 тысячи кв. м – офисные площади, расположение ул. Бутырская, девелопер «Мобил Менеджмент Инвест») полностью сданы офисные площади.

Бизнес-центр на Варшавском шоссе в первой половине 2008 года также был полностью сдан в аренду. В здании, открывшемся после реконструкции, было реализовано 4,2 тысячи кв. м офисных и торговых площадей.

Что касается сделок по продаже офисных помещений, компания «Мобильные телесистемы» приобрела компания «Бастион». В здание планируется перевести финансовый блок мобильного оператора.

 

Средние ставки аренды

За 2007 год средние арендные ставки на офисные помещения класса А выросли на 30% и к концу 2008 году специалисты компании ASTERA ожидают роста на 20-25%.  

Динамика роста арендных ставок на офисные помещения класса А, $/кв.м./год

По данным компании ASTERA

По сравнению с предыдущим годом в первом полугодии 2008 наблюдается рост арендных ставок на 9-12%. В первом полугодии базовые ставки аренды офисных помещений класса А составляли 700-2000 долларов/кв.м./год, класса В+ 750-1050 долларов /кв.м./год, класса В- 450-700 долларов /кв.м./год.

В среднем стоимость эксплуатационных услуг в I полугодии составила 110-160 долларов за кв. м в год для офисных помещений класса А. Для помещений класса В+ эксплуатационные расходы составляли 80-110 долларов, а для помещений класса В- - 70-90 долларов.

Что касается цены продаж офисных помещений, в первом полугодии 2008, по сравнению с 2007 годом, цены выросли на 8-10%. Цена продажи офисных помещений класса А составляет 8 700-13 000 долларов/кв.м, класса В – 4 000 -9 000 долларов /кв.м.

Разброс базовых ставок аренды офисных помещений, первое полугодие 2008, $/кв.м./год

По данным компании ASTERA

 

 

Разброс ставок продаж офисных помещений, первое полугодие 2008, $/кв.м

 

По данным компании ASTERA

Доходность рынка офисной недвижимости

Что касается доходности рынка офисной недвижимости Москвы, ставка доходности постепенно снижается, но остается достаточно высокой по сравнению с европейскими рынками. По прогнозам специалистов компании, в 2008 году ставка доходности офисного рынка Москвы составит около 8,4%.

Ставка доходности рынка офисной недвижимости, 2003-2007 гг.

Выводы

В конце первого полугодия 2008 года объем качественных офисных помещений в Москве составлял 7,75 млн. кв.м. В 2008 году запланирован ввод в эксплуатацию офисных помещений площадью порядка 1,8 млн. кв.м., большая часть из которых – объекты класса А. Однако, в 2008 году может быть введено значительно меньше объектов в связи установившейся тенденцией задержек строительства и переносов сроков ввода в эксплуатацию офисных помещений.  В течение первой половины 2008 года было заявлено о строительстве объектов, включающих офисную составляющую, общей площадью около 5 млн  кв.м. В 2009-2010гг. в структуре ввода офисных площадей будут преобладать офисы класса А.

Тенденции рынка

-     Наблюдается децентрализация рынка офисной недвижимости. Одна из причин – согласно утвержденной концепции развития ЦАО на 2008- 2010гг. ограничение масштабного офисного строительства в ЦАО. Кроме того, причиной востребованности офисных площадей в районе ТТК или МКАД являются более низкие арендные ставки, а также более высокая пропускная способность автомобильных дорог по сравнению с ЦАО.

-      Продолжается освоение промышленных зон Москвы в связи с нехваткой площадей под строительство новых объектов. Промышленные предприятия переносятся за пределы города, а на освободившихся территориях проводится строительство новых качественных комплексов с современным инженерным обеспечением и инфраструктурой.

-     География развития деловых зон продвигается в Московскую область. Появляются крупные проекты строительства отдельных микрорайонов вдоль основных магистралей.

 -      Столичная администрация предпринимает попытки по снижению административных барьеров рынка коммерческой недвижимости.

-     Укрупняется масштаб строящихся бизнес-центров и многофункциональных комплексов, причем преобладают последние, поскольку девелоперы стремятся диверсифицировать риски. Кроме того, возникают крупные деловые центры и бизнес парки.

-     Происходит увеличение доли крупных арендуемых площадей как иностранными, так и российскими компаниями. Это связано, прежде всего, с развитием бизнеса, а также дальнейшей сдачей площадей в субаренду.

-     Наряду со строительством масштабных объектов и ощутимой потребности в крупных площадях, существует дефицит площадей малых размеров, особенно среднего ценового сегмента.

-      Сохраняется тенденция задержки строительства и переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию.

-      На рынке офисной недвижимости Москвы повышается активность иностранных  инвестиционных фондов и иностранных компаний.

-     В связи с ослаблением и нестабильным положением американской валюты наблюдаются изменения условий аренды и покупки: либо устанавливается фиксированный курс доллара для арендных ставок и цены за кв.м., либо расчеты ведутся в рублях или евро.

 -     Отмечается рост уровня арендных ставок на качественные офисные площади, причем темпы роста, по прогнозам, будут сохраняться.

-      Увеличиваются сроки аренды до 7–10 лет, особенно площадей класса А в новых бизнес-центрах.

- Сделки по аренде офисных площадей по-прежнему преобладают над сделками по покупке.