Офисная недвижимость Петербурга: итоги развития за I квартал 2008 года

Во I полугодии 2008 года продолжилась тенденция увеличения доли более качественных площадей классов «А» и «В» и уменьшение доли офисов класса «С».

На конец I полугодия 2008 года большинство действующих бизнес-центров приходится на Центральный и Петроградский районы.

Лидерами по заявленным офисным проектам являются Приморский и Красногвардейский  районы. Значительную долю занимают Петроградский и Московский районы.

 В связи со строительством КАД и перспективами строительства второго транспортного кольца КАД-2, на рынке офисной недвижимости начинает развиваться новый формат офисных помещений – бизнес-парки.

Спрос

В соответствии с расчетами специалистов АРИН, потенциальный объем спроса на офисные помещения в бизнес-центрах составляет порядка 6 157 тыс. кв.м. Текущий дефицит офисных площадей в составе бизнес-центров - порядка 4 850,5 тыс. кв.м. С учетом роста предложения, к 2010 году сегмент офисных площадей в бизнес-центрах не насытится, дефицит составит около 3 344,8 тыс. кв. м.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются бизнес-центры класса «В». Заполняемость действующих бизнес-центров класса «В» находится на уровне 99 %. Высокая заполняемость (на уровне 98%) характерна и для бизнес-центров класса «А».

Продолжается стабильный рост спроса на офисы классов «А» и «В». Ужесточаются требования арендаторов к техническому оснащению офисного здания, в связи с чем, продолжается тенденция перетекания арендаторов из бизнес-центов класса «С», а также из некачественных офисных помещений (встроенных, НИИ, административных зданий и т.п.) в современные офисные комплексы класса «В».

 Класс «А»:

Наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в Петроградском, Центральном и Василеостровском районах. Об этом свидетельствует высокая заполняемость (приближена к 100%).

Арендаторами офисных площадей класса «А» чаще всего являются международные компании, крупные российские компании и иностранные представительства.

По типу деятельности наиболее всего представлены компании, работающие в сфере оптовой и розничной торговли (21%), а также в сфере услуг (11%).

По региональной принадлежности, наибольшую долю занимают иностранные компании - 64%. 15% - Санкт-Петербург, 12% - РФ, 9% - Москва.

Наибольший спрос приходится на офисы, площадью до 100 кв.м (34%). Однако, спрос на офисы, площадью 500-700 кв.м также достаточно высок - 14%. Ежегодно отмечается увеличение спроса на крупные площади – от 1 000 кв.м.

 Класс «В»:

Бизнес-центры класса «В» пользуются наибольшим спросом. Заполняемость действующих бизнес-центров класса «В» практически во всех районах находится на уровне 99%.

Арендаторами офисных площадей класса «В» чаще всего являются иностранные компании, заинтересованные в аренде небольшого офиса, и российские компании, заинтересованные в офисах хорошего качества или предпочитающие располагаться недалеко от центра города.

По типу деятельности наиболее всего представлены компании, работающие в сфере оптовой и розничной торговли (19%), в сфере услуг (17%), а также производственные компании (10%).

По региональной принадлежности арендаторы распределены достаточно равномерно: 32% - Санкт-Петербург, 15% - Москва, 29% - РФ, 24% - иностранные компании.

Наибольший спрос приходится на офисы, площадью 50-100 кв. м (29 %), 101 – 200 кв. м (22%) и 201 – 300 кв. м (19%) . Ежегодно отмечается увеличение спроса на крупные площади – от 1 000 кв.м.

 Класс «С»:

Средняя заполняемость офисных комплексов класса «С» находится на уровне 96%, однако в перспективе ожидается постепенное снижение заполняемости, связанное со значительным выбросом на рынке офисных площадей класса «В».

Арендаторами офисных площадей класса «С» чаще всего являются начинающие российские компании, которым требуются небольшие офисы, и крупные российские компании, которые готовы арендовать дешевые помещения с возможностью ремонта за свой счет. Арендаторами объектов класса «С» становятся также компании, чья деятельность связана с морским портом и доступностью крупных транспортных магистралей, наличием складских комплексов в непосредственной близости к офисному центру.

Наибольшим спросом в офисных центрах класса «С» пользуются помещения площадью, от 50 до 100 кв. м, а также небольшие офисы до 50 кв.м.

ЦЕНОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

За период начало 2008 г. – конец I полугодия 2008 г., рост рублевых арендных ставок в бизнес-центрах класса «А», «В» и «С» в среднем составил  6-7%.

Средневзвешенные  арендные ставки в зависимости от класса, руб. в год, вкл. НДС и КУ

Существует дифференциация арендной ставки от площади арендуемых помещений. В бизнес-центрах класса «А», «В+» и «В»,  арендная ставка на площади от 500 кв. м снижается в среднем на 5-15%.

В связи с нехваткой офисных площадей высокого класса, в 2008 году рост арендных ставок сохранится и составит 10 - 15% для классов «А» и «В». В разрезе офисных центров класса «С» ожидается стабилизация арендных ставок. В 2008 году рост составит 4-6%.

Прогноз

По итогам 2008 года общий объем офисных площадей составит 1 888,1 тыс. кв.м. К концу 2010 года объем качественных офисных площадей составит порядка 2 812,5 тыс. кв.м.

В таблице представлены наиболее крупные офисные комплексы, заявленные на II полугодие 2008 года (более 10 тыс. кв.м GLA)

Крупные бизнес-центры, заявленные к вводу во II полугодии 2008 года