Рынок гостиничной недвижимости Москвы в I полугодии 2008 года

Заманчивые темпы роста доходов за номер, стабильно высокая загрузка и благоприятная рыночная  конъюнктура повышают интерес инвесторов к гостиничному рынку Москвы, который в последнее время демонстрирует тенденцию к расширению. Москва традиционно является абсолютным лидером среди других российских городов по числу зарубежных гостей. Согласно некоторым оценкам, до 70% всех иностранцев, приехавших в Россию, обязательно посещают столицу.

Предложение

Сегодня в столице успешно функционируют 219 гостиниц, 12 из которых – пятизвездочные. Список гостиниц введенных за первое полугодие 2008 года представлен ниже:

Во второй половине 2008 года планируются к вводу в эксплуатацию 20 гостиницы на 3258 номеров. Гостиницы, открытие которых ожидается в 2008 году:

На динамику предложения гостиниц в последние годы повлияло сокращение номерного фонда, вызванное реконструкцией и перепрофилированием действующих гостиничных предприятий, а также закрытие морально устаревших гостиниц. В этом году была закрыта на реконструкцию гостиница «Украина», рассчитанная более чем на 1 тыс. номеров. Ранее той же участи подверглись гостиницы «Москва», «Минск», «Ленинградская», и «Советская». Следующими в списке на ремонт стоят «Пекин» и «Центральная». Всего за 2004-2007 год в столице было закрыто 16 гостиниц общей вместимостью порядка 8 500 номеров.

Сокращение номерного фонда постепенно компенсируется активным строительством. За 2007 год в Москве было введено в эксплуатацию около 2 тыс. новых номеров. Вместе с появившимися ранее (2000-2006 гг.) общее количество введенных в эксплуатацию номеров составит около 5,5 тыс.

Тем не менее, за прошедшие шесть лет реконструкции гостиничного фонда столицы количество номеров в закрывшихся отелях превысило количество номеров в только что открытых гостиницах почти на 3 тыс. номеров.

Перелома ситуации можно ожидать в 2009-2010 годах. На эти годы запланированы большие объемы строительства гостиниц в Москве. Согласно данным «Генеральной схемы размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года» (в ред. постановления Правительства Москвы от 03.07.2007 №557-ПП), до 2010 года в столице должно быть построено 348 гостиниц на 75 тыс. номеров.

Если все заявленные планы будут реализованы, к 2011 году совокупный номерной фонд Москвы должен увеличиться почти в 2,5 раза, достигнув цифры в 114 тыс. номеров. Официальный прогноз динамики  номерного фонда Москвы показан на диаграмме.

В тоже время стоит учитывать, что, судя по практике прошлых лет, значительная часть планов так и останется нереализованными. В реальности на гостиничном рынке Москвы вводятся в эксплуатацию не более 70-75% от запланированных на текущий год объектов. Так, к примеру, в 2007 году было запланировано открытие 18-20 гостиниц. Реально было введено в эксплуатацию 14 гостиниц и одна гостиница («Украина») была закрыта на реконструкцию.

В 2008 году запланировано открытие 28 гостиниц, на сегодняшний день введено 3 и предположительно до конца года введется в эксплуатацию не более 20 гостиниц. В этой связи оптимистичные прогнозы на реальное воплощение принятых программ строительства гостиниц пока не имеют под собой достаточных оснований.

Спрос

Развитие гостиничного рынка напрямую зависит от развития туризма, включая как формирование привлекательности образа России у иностранных и российских туристов, так и создание всей необходимой туристской инфраструктуры.

Темпы роста туристического потока продолжают опережать показатели въезда зарубежных гостей в столицу, прогнозируемые в «Программе развития туризма в Москве на период до 2010 года». При сохранении динамики роста запланированная цифра 5 млн. иностранных туристов к 2010 году будет достигнута к концу 2009 года. В 2008 году Москва ожидает около 4,5 млн. иностранных туристов.

Наибольшее количество иностранных гостей (63%) приезжает в город Москву из стран дальнего зарубежья, и их доля продолжает увеличиваться с каждым годом. Структура потока зарубежных посетителей столицы в зависимости от целей визита значительно отличается от общероссийского. Если в Россию больше иностранцев прибывают с частными целями, а с туристскими всего около 10-15% гостей, то для столицы доля гостей с туристскими целями в 2 раза выше (27%). В общем въездном потоке в город Москву значимо увеличивается доля числа поездок, совершаемых с деловой целью (с 29 до 39%), за счет уменьшения доли частных и иных поездок.

Именно рост делового туризма в его дорогом сегменте объясняет, что в отличие от общемировой тенденции в городе Москве наблюдаются высокие темпы притока доходов от туризма по сравнению с ростом самих прибытий.

Одновременно более медленно увеличивается объем краткосрочных дешевых поездок, вызванных удорожанием средней стоимости тура в город Москву и низкой активностью перевозчиков.

За первые 4 месяца 2008 года по данным Системы взаимного информирования ГАО «Москва» уровень загрузки гостиниц категории 3-4 звезды в Москве в рабочие дни, хотя и несколько снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, остается на высоком уровне.

Неблагоприятным фактором, влияющим на развитие туризма, является систематической рост цен на услуги проживания, что делает туристский пакет для посещения города Москвы менее конкурентоспособным.

Стоимость проживания в гостиницах Москвы

Высокий спрос и его значительное превышение над предложением влечет неизбежный дефицит гостиничных мест и соответственно постоянное увеличение цен на проживание.

Среди 28 европейских городов Москва на протяжении последних четырех лет демонстрировала самые высокие темпы роста цен на гостиничном рынке, уступив лидерство в прошлом году только Стамбулу.

Обеспечивая гостиницам стабильность экономического положения, данная ситуация вместе с тем отражает низкий уровень конкуренции в гостиничном бизнесе Москвы.

В 2008 году рост стоимости гостиничного номера продолжился. За январь-июнь 2008 года цены в гостиницах 3-4 звезды выросли по сравнению с аналогичным периодом 2007 года на 20,3%. По сравнению с декабрем 2007 года средняя стоимость номера в июне 2008 года выросла на 6,8%.

Ниже приведена средняя стоимость проживания в московских гостиницах по категориям (руб./сутки):

Максимальный рост цен был отмечен в категории четырех- и пятизвездочных отелей, по сравнению с прошлым годом цены выросли на 13-20%. Средние цены на проживание в некоторых московских гостиницах приведены в следующей таблице:

С начала 2008 года на рынке гостиничной недвижимости произошло несколько крупных сделок.

Основные тенденции гостиничного рынка

·  Все чаще девелоперы многофункциональных комплексов включают в их состав гостиничную составляющую, что позволяет снизить риски.

·  Продолжается реализация объектов, предполагающих длительное проживание – апарт-отелей. Апартаменты включают как в состав гостиничных центров, так и в состав многофункциональных комплексов. 

·  Продолжается реконструкция крупных гостиничных объектов, в 2008 году эта тенденция продолжится.

·  Кроме того, власти Москвы планируют рассмотреть возможность реконструкции зданий общежитий, с целью переоборудования их в гостиницы эконом-класса.

·  Столичный гостиничный рынок привлекает новых международных и российских гостиничных операторов. Многие управляющие компании, уже представленные на российском и московском рынке, расширяют свою деятельность и планируют открыть в Москве новые гостиницы.