Рынок складской недвижимости Москвы по-прежнему стабилен
Затруднения, возникающие у девелоперов с начала года в связи с кризисом на финансовых рынках, оказали свое влияние на состояние дел в складском сегменте. Дорогой в плане реализации проектов Московский регион заставил девелоперов обратить свое внимание на развитие региональных, в том числе сетевых логистических проектов.
Хотя увеличение рисков и привело к падению инвестиционной активности в начале года, во втором квартале 2008 годы было зафиксировано несколько сделок, свидетельствующих о сохранении привлекательности рынка складской недвижимости.
Предложение
Характерной тенденцией на рынке складских помещений на протяжении последних лет остается отставание по срокам ввода заявленных проектов. Ужесточение условий финансирования девелоперских проектов в первом полугодии 2008 года может негативно отразиться на общем объеме ввода складских площадей в текущем году. За первое полугодие 2008 года было введено несколько качественных складских комплексов. Список некоторых их них приведен ниже.
На наш взгляд, при существующей динамике ввода, объем строительства качественных складских площадей не сможет достигнуть в 2008 году заявленной цифры в 1 450 тыс. кв. м.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается выше предложения на рынке.
Наибольшее количество заявок на аренду складских помещений в первом полугодие 2008 года было на Южном направлении, но в целом распределение заявок по направлениям можно считать равномерным.
Наибольшим спросом у арендаторов пользовались площади 1 000 - 3 000 кв. м внутри МКАД и свыше 3 000 кв. м в Московской области.
Большинство договоров аренды на складские помещения класса «А» заключаются заблаговременно, на стадии строительства логистического комплекса.
Уровень вакантных площадей по классу «А» на сегодня составляет 1,5%, в то время как в классе «В» данный показатель остается на уровне 3%.
Арендные ставки, цены продаж
В сравнении с аналогичным периодом 2007 года средний прирост арендных ставок в Московском регионе на классы «А» и «В» составил 8,9%.
Во втором квартале 2008 года изменения ставок не наблюдалось. Базовые арендные ставки на складские площади (долл./кв. м в год) в первом полугодии 2008 года составили:
Диапазон цен предложения на складские площади (долл./кв. м) во втором квартале 2008 года несколько повысился. В среднем за год цена предложения возросла на 35%.
В отличие от первого квартала во втором квартале 2008 года рынок был более активен, результатом чего стало проведение нескольких значительных сделок.
Основные тенденции
· В целом отмечается увеличение сроков окупаемости проектов строительства комплексов.
· Проект строительства ЦКАД делает перспективным создание складского комплекса вблизи новой магистрали, но в тоже время значительно повышает себестоимость строительства за счет повышенной стоимости земли в этом районе. То же самое наблюдается в Москве, где правительство города планирует пересчет кадастровой стоимости московских земель. Стоимость земли промышленно-складского назначения в Московском регионе в пределах ЦКАД за прошлый год возросла на 20-40%. Возрастающая себестоимость новых проектов делает более рискованным строительство новых высококлассных складов.
· Наибольшее развитие складского сегмента рынка получит в ближайшее время зона от МКАД до планируемого ЦКАД. Наиболее интересными районами данной территории являются Подольский, Домодедовский и Наро-Фоминский. На сегодняшний день в среднем цены на землю в этих районах вирируется от 10 000 до 20 000 долларов за сотку в зависимости от площади участка его формы и существующих обременений. В перспективе 2-3 лет стоимость земли может вырасти до 30 000 - 35 000 долларов за одну сотку.
· Стремление к сокращению темпов окупаемости проектов создает проблемы с недостатком свободных площадей на открытой территории складских комплексов, в основном необходимых для обеспечения удобной парковочной зоны для грузового транспорта.
· В целом на рынке складских помещений наблюдается значительный рост сетевых региональных проектов крупных логистических компаний, которые имеют внутренний собственный или, в большинстве случаев, привлеченный иностранный капитал.
· Тем не менее, рынок складской логистики бурно развивается. Так, в рамках международной выставки недвижимости MIPIM-2008 правительством Московской области было объявлено, что к 2010 году в Московской области осуществится строительство более 30 логистических центров общей площадью 9,2 млн. кв. м.
· Строительство современных высококлассных складских терминалов делает Московский регион «ближе» для зарубежных компаний, которые, как правило, выдвигают более высокие требования к качеству складских помещений.