Рынок офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2008 года

Предложение

В 1 полугодии 2008 года в Москве было введено в эксплуатацию около 476 тыс. кв. м качественных офисных площадей. При этом, если в 1 квартале офисные центры класса «А» составляли примерно 45% в общем объеме введенных площадей, то по итогам 1 полугодия доля офисных центров класса «А» снизилась до 26%. Это объясняется выходом на рынок большого количества реконструированных офисных центров класса «В+» и «В-». Так например, в 1 полугодии были открыты после реконструкции такие офисные центры, как «Сатурн» (редевелопмент завода «Сатурн»), «Туполев Плаза» (вторая очередь), «Yauza Plaza» (вторая очередь), бизнес-центр «Новоостаповский» и др.

Сохраняется тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию. Тем не менее, объем ввода в эксплуатацию офисных площадей вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 45%.

Знаковым событием 1 полугодия 2008 года стал ввод в эксплуатацию башни «Запад» комплекса «Федерация», строящегося на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Наиболее интересные офисные центры, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии этого года, приведены в следующей таблице.

Всего в 2008 году в Москве ожидается ввод в эксплуатацию около 1 905 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Таким образом, совокупный объем качественных офисных площадей в конце года достигнет 9 840 тыс. кв. м.

Наиболее крупные офисные центры, ввод которых ожидается во 2 полугодии 2008 года, приведены в следующей таблице.

В 1 полугодии 2008 года было объявлено о реализации ряда крупных проектов:

• Компания «Элинар» планирует построить многофункциональный парк «Котово» в районе Наро-Фоминска. Общая площадь участка, принадлежащего компании, 509 га. Предполагается, что 100 га будет отдано под логистические площади, 120 га – под офисы и промышленные объекты. На остальной территории будет возведен жилой комплекс и создана рекреационная зона.
• На внутренней стороне МКАД появится крупный торгово-офисный центр с многоэтажным паркингом. Новый объект планируется возвести на внутренней стороне МКАД, напротив вл. 25-29 по ул. Генерала Тюленева. Общая площадь центра составит 123 900 кв. м (в том числе торгово-офисный центр – 113 700 кв. м и гараж-паркинг – 10 200 кв. м).
• Российская «дочка» японского автоконцерна «Toyota Motor Corporation» и его официальный дилер «СП Бизнес кар» планируют построить бизнес-парк общей площадью 200 000 кв. м на юге Москвы. Бизнес-парк разместится на 25-м километре внешней стороны МКАД рядом с Каширским шоссе. Планируется, что большую часть помещений (около 95%) займут офисы, остальное – торговые павильоны. Рядом с участком, на котором планируется строительство бизнес- парка, расположен торгово-технический комплекс компании «СП Бизнес кар» по продаже и техобслуживанию автомобилей Toyota и Lexus.
• Компания «Хорус Кэпитал» построит крупный офисно-торговый центр «Оазис» недалеко от Садового кольца. Общая площадь центра класса Премиум составит 63 000 кв. м, из которых офисная площадь займет 33 000 кв.м, остальную часть займут брендовые магазины, ресторан и паркинг. Завершить строительство планируется в IV квартале 2009 года.
• На юго-западе Москвы планируется построить многофункциональный комплекс «Artrings», в состав которого войдут офисная, гостиничная и выставочная составляющие, а также объекты инфраструктуры. Комплекс будет расположен недалеко от МКАД, в рамках нового делового района, формирующегося на территории находящегося здесь ранее совхоза «Заречье». Общая площадь комплекса составит 97 000 кв. м, из которых 15 500 кв. м займет офисный комплекс, 20 000 кв. м – гостиничный комплекс и 31 500 кв. м – апартаменты. Помимо этого, в комплексе будут расположены торговые площади, спортивный центр, рестораны и подземная парковка.
• На юго-западе столицы на месте Черемушкинского рынка будет построено первое в Москве здание с медиа-фасадом. Общая площадь комплекса составит 100 000 кв. м. В состав комплекса войдут рынок, современные магазины, многозальный кинотеатр с развлекательным центром, а также башня в которой разместятся офисы, гостиница и панорамный ресторан.
• Компания «Coalco» и «Аллтек девелопмент» планируют построить крупный офисный комплекс на территории завода по обработке цветных металлов на Серпуховском Валу. Общая площадь комплекса составит 360 000 кв. м. Начало строительства запланировано на 2009 год.
• Компания «Мосстройреконструкция» планирует построить на Ленинградском шоссе многофункциональный деловой центр. Общая площадь комплекса составит 115 000 кв. м. В состав комплекса войдут офисы, апартаменты, торговые помещения и паркинг на 1200 м/м.
• На 19-м км МКАД в Южном административном округе возведут многофункциональный комплекс. Общая площадь комплекса составит 281 000 кв. м. Комплекс будет состоять из торгово-развлекательного центра с аквапарком и гостинично-офисной части. Планируется обустройство наземной парковки на 3 700 м/м. Завершить строительство планируется в 2010 году.
• Власти Москвы планируют реализовать крупный девелоперский проект на северо-западе Молжаниновского района. На земельном участке площадью около 283 га разместятся автодром «Формула-1», гостиница, бизнес-центр, картинг-центр, кемпинг, медиа-центр, медицинский центр, две вертолетные площадки, а также производство по сборке машин.
• На 26 километре внутренней стороны МКАД планируется возвести многофункциональный центр «Южный Молл» общей площадью порядка 280 тыс. кв. м. В состав комплекса войдут офисные помещения (23 000 кв. м), гостиница (16 000 кв. м), торгово-развлекательный центр, подземный и наземный паркинг на 6 000 м/м. Завершить строительство центра планируется в четвертом квартале 2010 года.

Спрос

Спрос на офисные площади продолжает расти. При этом, продолжился рост спроса как на аренду, так и на приобретение офисных помещений в собственность.

Несмотря на то, что за первое полугодие 2008 года, количество желающих арендовать или приобрести в собственность офисное помещение в ЦАО несколько снизилось, по-прежнему наибольший интерес как для потенциальных арендаторов, так и для потенциальных покупателей, представляют офисные помещения, расположенные в Центральном административном округе. Незначительно выросло количество желающих арендовать офис в Западном и Юго-Западном округах столицы.

В первом полугодии 2008 года распределение заявок на аренду не претерпело сильных изменений. аиболее востребованы были небольшие офисные помещения площадью до 250 кв. м. Несколько возросло число желающих арендовать офис площадью 801 – 1 500 кв. м.

Спрос на покупку офисных помещений сильно сместился от площадей свыше 1 500 кв. м в сторону более мелких от 251 до 500 кв. м. В целом за полугодие сократилось число заявок на приобретение офисных площадей свыше 800 кв. м, однако во 2 квартале количество желающих арендовать или приобрести в собственность большие площади стало возрастать.

В 1 полугодии 2008 года на рынке офисной недвижимости был заключен ряд крупных сделок. Наиболее интересные из них представлены в следующей таблице.

Арендные ставки и цены продаж

Рост совокупного объема вводимых качественных офисных площадей, предлагаемых в аренду, наметившийся в 1 квартале 2008, во 2 квартале начал снижаться и достиг своего минимума в мае. По сравнению с апрельскими показателями совокупный объем введенных, предлагаемых к сдаче в аренду, площадей снизился на 67%. Спад деловой активности продолжился недолго – уже в июне совокупный объем предложения арендуемых площадей снова поднялся и практически достиг апрельских показателей. По сравнению с майским уровнем, объем предлагаемых в аренду помещений вырос на 92%. Такая же ситуация наблюдалась и на рынке продаж офисных площадей.

Наиболее высокий рост арендных ставок был замечен в сегменте дорогих бизнес-центров класса «А». По сравнению с 1 кварталом 2008 года рост составил примерно 17%. Офисы класса «В» также подорожали на 10%.

Средняя ставка аренды офисных помещений в административных зданиях класса «С» выросла незначительно – на 4%.

Ставка аренды на автономные офисы во 2 квартале практически не изменилась – рост составил 1,2%. Ставки аренды росли практически равномерно на протяжении первого полугодия 2008 года, и только в мае было отмечено незначительное понижение средней ставки на все типы офисных помещений.

Цены продаж на офисные помещения во 2 квартале 2008 года продолжали расти. Как и на рынке аренды, наибольший рост цен был отмечен в секторе высококлассных бизнес-центров класса «А» - 17%. На конец 1 полугодия 2008 года средняя цена продажи офисных помещений в бизнес-центрах класса «А» составляла 9 000 – 11 000 долларов за 1 кв. м.

Также был отмечен рост цен на офисные помещения в административных зданиях класса «С», по сравнению с 1 кварталом 2008 года, цены продаж на данный тип помещений выросли на 14%. Примерно на 8% подорожали площади в бизнес-центрах «В» класса. Рост цен на офисные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов и административных зданий, составил порядка 7%.

Основные события и тенденции 1 полугодия 2008 года

• Столичные власти перестали принимать на рассмотрение проекты многофункциональных комплексов, планируемых к строительству в центре города и включающих офисную составляющую. Те многофункциональные офисные комплексы, строительство которых было утверждено ранее, все же будут построены.
• Правительство Москвы планирует пересмотреть арендные ставки на помещения муниципального городского фонда. Предполагается, что в 2009 году ставка аренды будет повышена в 1,2 раза.
• Продолжается редевелопмент и реорганизация промышленных зон города. Так, например, компания «Coalco» планирует построить офисный комплекс площадью 200 тыс. кв. м на территории машиностроительного конструкторского бюро «Искра» имени И. И. Картукова рядом с метро «Динамо». МКБ «Искра» будет выведено в Подмосковье.
• Столичные власти планируют застроить территории, прилегающие к Малому кольцу Московской железной дороги. Эти территории будут предназначены для возведения паркингов, офисных центров, производственно-складских объектов для малого бизнеса и объектов социальной инфраструктуры.
• Наметилась тенденция к увеличению сроков аренды до 7-10 лет. Наиболее сильно эта тенденция заметна в сегменте бизнес-центров класса «А».
• Мэр Москвы Юрий Лужков предложил отказаться от возведения офисов в рамках проекта «Золотой остров» и сократить количество жилой составляющей.
• В связи с продолжающимся снижением курса доллара, большинство участников рынка предпочитают производить расчеты в рублях и евро, или устанавливают свой внутренний курс доллара.