Обзор рынка бизнес-центров Твери за I полугодие 2008 года

Объем предложения офисных помещений в бизнес-центрах

Общий объем предложения офисных помещений в бизнес-центрах всех классов г. Тверь, по состоянию на июль 2008 года оценивается на уровне 48 926 кв.м. В ходе исследования был выявлен ряд административных и иного назначения зданий, предоставляющих площади в аренду, в том числе и под офисы; не смотря на то, что формально такие здания являются офисными центрами, в дальнейшем они были исключены из анализа в силу полного несоответствия предлагаемых площадей минимальным стандартам качества. Условно все подобные объекты можно объединить в класс «D». Общее количество выявленных зданий этой категории в г. Тверь состав­ляет 2 шт. Общий объем предложения офисных площадей в объектах этого класса оценивается специалистами LCMC в 13 400 кв.м. Следует отметить, что точный учет площадей в данном подклассе значительно затруднен в силу специфики предложения.

В течение 2007 года в г. Тверь были введены в эксплуатацию первая очередь ТОЦ «Капитал», соответствую­щий классу «В» и наиболее крупный и качественный объект офисной недвижимости представленный в городе - БЦ «Тверь-Плаза», также соответствующий классу «B». Кроме этих объектов в период 2007 - первое полугодие 2008 гг. прирост качественных офисных площадей не зафиксирован.

Основным способом вывода на рынок новых качественных площадей является реконструкция. Это связано как с ограниченным финансовым потенциалом действующих на рынке города инвесторов офисной недвижи­мости, так и с особенностями структуры городской среды, в которой наиболее привлекательные для застройки центральные части города принадлежат охранным территориям с ограниченными возможностями для коммер­ческого использования.

На рынке офисных площадей в бизнес-центрах г. Тверь присутствует сделки, как по аренде офисных пло­щадей, так и по их продаже. По оценкам специалистов LCMC, доля сделок по продаже в функционирующих на текущий момент офисных зданиях составляет порядка 16%, доля сделок по аренде - 84%.

Структура предложения офисных помещений

Рынок качественных офисных объектов г. Тверь представлен бизнес-центрами классов «С», «B2», сегмент класса «A» на момент проведения исследования не присутствовал, класс «D» в анализ качественных центров не включен. По состоянию на июль 2008 г. класс «C» представлен 3 объектами, класс «B» - 4, из которых 1 бизнес­центр не поступает на открытый рынок, так как всю площадь данного объекта занимает компания «МТС».

По состоянию на июль 2008 г. наибольшую долю в общем объеме предложения составлял класс «B», его доля оценивается на уровне 74% или 16 726 кв. м в натуральном выражении. На класс «C» приходится 26% или 5 800 кв.м в натуральном выражении. Следует отметить, что данная ситуация не типична для развития рынка офисных площадей в подобных Твери городах России, и во многом вызвана увеличением сегмента класса «B» в 2006-2007 гг., а также появлением не только многофункциональных торгово-офисных комплексов, но и объектов заключающих в себе только функцию бизнес-центра.

Структура рынка качественных офисных площадей по классам представлена на диаграмме 2.2

В первом полугодии 2008 г. в г. Тверь не было введено ни одного качественного объекта офисной недви­жимости. Существуют строящиеся объекты заявленные на второе полугодие, но речь о них пойдет позже.

Прогноз развития рынка на 2008 - 2009 гг.

В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения в более качественных биз­нес-центрах класса «В» (появление класса «A» в ближайшее время не предвидится), подкрепляемое тенденцией уменьшения доли объектов классов «С» и «D» в общем объеме предложения.

В анализе рынка офисных объектов учитывались бизнес-центры, информация о которых была размещена в открытых источниках или имелись сведения у экспертов по рынку. Из анализа были исключены проекты бизнес­центров находящихся на стадии «идей» (девелопер только заявил о желании строительства бизнес-центра или на момент проведения исследования участок под строительство был не определен), также в прогнозе развития рынка не учитывался рост некачественного предложения (класс «D»), в связи с хаотичностью проводимой ре­конструкции административных зданий при НИИ, таким образом адекватно предсказать рост рынка в сегменте бизнес-центров «D» не представляется возможным.

В 2008-2009 г.г. специалисты LCMC прогнозируют увеличение темпов развития рынка, в особенности в сегменте класса «В».

В 2008 г. заявлены к вводу в эксплуатацию 2 бизнес центра класса «B», общей офисной площадью 30 354 кв.м. Соответственно на конец года объем предложение качественных офисных площадей составит 52 884 кв.м, из которых:

•     класс «B» составит 89% или 47 084 кв.м в номинальном значении;

•     класс «C» - 11% или 5 800 кв.м.

В течении 2009 г. также заявлены к вводу в эксплуатацию 2 офисных объекта класса «B», общей офисной площадью 12 730 кв.м. Таким образом на конец 2009 года предложение составит 65 614 кв.м, из них:

•     класс «B» составит 91% или 59 814 кв.м в номинальном значении;

•     класс «C» - 9%, номинальное значение, по-прежнему, останется на уровне 5 800 кв.м.

Уровень арендных ставок на офисные помещения в бизнес-центрах

Уровень арендных ставок в бизнес-центрах г. Тверь на данном этапе развития рынка определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города, расположением на высокопроездных магистралях, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города.

В силу относительно низкой конкуренции на рынке качественных офисных площадей в бизнес-центрах, объекты, относящиеся к классу «C», но имеющее более выгодное расположение, имеют ставки превышающие ставки в объектах, относящихся к превосходящему классу. Представленные выше факты говорят о несформи-рованной ценовой политике на рынке аренды офисных площадей в бизнес-центрах города.

Арендные ставки в бизнес-центрах города по классам в июле 2008 г. составляют (за исключением выпада­ющих значений, с НДС, без КУ):

•   Класс «В» - 700 - 1 100 руб./кв. м/мес.;

•   Класс «С» - 500 - 1 000 руб./кв. м/мес.

Граница арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, выражена не четко, среднестатистическая цена аренды (порядка 900 руб./кв.м/мес.) вполне может соответствовать обоим классам.

В настоящее время на рынке офисных помещений в бизнес-центрах преобладает аренда, в продажу пред­лагаются офисные помещения в строящихся офисных центрах а также офисные помещения в бизнес-центрах, выставленные на вторичный рынок. Таким образом, продажа осуществляется на этапе строительства объекта, что обуславливается нехваткой собственных финансовых средств для реализации инвестиционного проекта, а также с целью быстрого возврата вложенных инвестиций.

Притом, в конечную стоимость могут входить как помещения без отделки (в этом случае надлежащие ремон­тные работы проводит сам покупатель), так и готовые помещения с ремонтом (под ключ). В продажу выставлены как небольшие помещения (50-70 кв.м), так и здания целиком (ТОЦ «Авеню, 18»). Наличие сделок по продаже офисных помещений в офисных центрах свидетельствует о неразвитости рынка. Данную особенность можно объяснить тем, что девелопментом бизнес-центров занимаются в основном местные строительные компании (а не профессиональные девелоперы коммерческой недвижимости), основной целью которых является непос­редственно строительство объекта и получение прибыли от его продажи. Данные строительные компании не ориентированы на получение долгосрочной прибыли от коммерческой недвижимости.

В сложившейся ситуации бизнес центры с различными собственниками могут эксплуатироваться единой управляющей компанией.

Диапазон цен на 1 кв.м. офисной площади в г. Тверь в строящихся объектах составляет порядка 36 000 руб.

Вывод

Рынок офисных площадей в бизнес-центрах г. Тверь развивается с 2002 года. Значительную часть предло­жения офисных площадей составляют некачественные объекты, поставляемые на рынок без должной реконс­трукции и адаптации.

С использованием стандартизированной классификации офисных площадей возможно выделение ряда наиболее качественных объектов офисной недвижимости в количестве 7 шт., это бизнес-центры и офисные блоки торгово-офисных центров классов «В» и «С». Класс «А» в настоящее время на рынке не представлен, в ближайшее время появление наиболее высокого класса не ожидается.

Общий объем предложения качественных офисных площадей по состоянию на июнь 2008 года составляет 22 530 кв.м, до конца 2008 года объем предложения вырастет до 52 884 кв.м, в 2009 году составит 65 614 кв.м.

Арендные ставки в бизнес-центрах города по классам в июне 2008 года составляют (за исключением выпадающих значений, без НДС, без КУ):

•   Класс «А» - отсутствует;

•   Класс «В» - 700 руб./кв. м/мес.- 1 300 руб./кв. м/мес.;

•   Класс «С» - 500 руб./кв. м/мес.- 1 000 руб./кв.м/мес.

Среди наиболее качественных действующих в настоящее время в Твери офисных центров:

•   БЦ «Тверь-Плаза» | «В» | Свободный пер., 9 | 8 000 кв.м;

•   ТОЦ «Олимп» | «В» | Тверской пр., 2 | 5 000 кв.м;

Значимые проекты с ожидаемым сроком ввода в эксплуатацию в 2008 - 2009 гг.

•   БЦ «Бизнес-центр» | «В» | Московская ул., 82 | 19 154 кв.м | 2008 г.;

•   БЦ «Донской» | «В» | Д. Донского ул., 37 | 10 300 кв.м | 2009 г.

Спрос на рынке офисных площадей в настоящее время достаточно высок, что объясняется как неразвитостью локального рынка, так и общим экономическим подъемом России в целом.

Наибольшим спросом по данным опрошенных экспертов пользуются небольшие офисные площади - до 50 кв.м, определяющим фактором при выборе офисного помещения для подавляющего количества арендаторов является цена. В целом по рынку офисной недвижимости можно отметить, что ситуация в настоящее время благоприятствует запуску новых проектов высокого уровня качества.

London Consulting & Management Company | LCMC работает на российском рынке с начала 2005 года, предо­ставляя своим клиентам и бизнес-партнерам услуги в сфере консалтинга, сопровождения проектов,брокериджа, доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Являясь, прежде всего, практиками управления недвижимостью, специалисты компании рассматривают проект на всех стадиях реализации с точки зрения его финального состояния, предполагающего стабильную, долгосрочную доходность и оптимальные эксплуатационные характеристики. На большинстве проектов компания выступает в роли не только консуль­танта, но и сопровождает строительство, c целью реализации разработанных концепций без искажений. По значительной части проектов контракты, заключенные компанией, предполагают и последующее управление объектами.

В составе компании работают профессионалы, имеющие большой опыт управления объектами недвижимости, маркетологи, аналитики и финансисты высокого уровня. Специалисты LCMC являются постоянными участни­ками отраслевых конференций, содействуя повышению уровня профессионализма всего рынка коммерческой недвижимости России.

Регулярно проводя маркетинговые исследования рынка, мы обладаем полной информацией о региональных рынках коммерческой недвижимости и формируем прогнозы на ближайшие несколько лет.