Обзор рынка торговых центров Твери за I полугодие 2008 года

Доля предложения торговых площадей в торговых центрах первой группы составляет 32% (25 000 кв.м) от общего объема предложения. Доля предложения объектов второй и третьей групп составляет 32% (24 850 кв.м) и 36% (27 473 кв.м) соответственно. Структура предложения торговых площадей в торговых центрах по качеству объектов свидетельствует о значительном потенциале развития качественного сегмента рынка тор­говых площадей в торговых центрах Твери.

Наибольшее количество объектов на Тверском рынке торговых центров принадлежит к классу «Окружной» и «Микрорайонный» - 7 шт. в каждом сегменте, класс «Региональный» представлен только одним объектом.

Наибольший объем предложения торговых площадей в торговых центрах приходится на объекты класса «Окружной» - 62% (40 000 кв.м). Предложение объектов класса «Региональный» формируется только за счет ТОЦ «Олимп» и составляет 32% (25 000 кв.м) от общего объема предложения торговых площадей в торговых центрах. На объекты класса «Микрорайонный» приходится 16% (12 323 кв.м). Как уже отмечалось выше, объекты класса «Суперрегиональный» на момент проведения исследования отсутствовали. По прогнозам специалистов LCMC в ближайшие 2-3 года структура рынка торговых площадей в торговых центрах изменится следующим образом: увеличится доля предложения объектов класса «Региональный», а также, возможно, появится объект нового для города класса - «Суперрегиональный».

Динамика объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах Твери свидетельствует о неравномерном развитии рынка. Наибольший объем ввода в эксплуатацию отмечен в 2006 году, он составил 11 450 кв.м, объема предложения на конец 2006 г. составил 65 023 кв.м.

В течение 2007 г. было введено 2 объекта, общей площадью 7 000 кв.м.

В течении первого полугодия 2008 г. не было введено ни одного объекта.

По данным на июль 2008 года, объем предложения торговых площадей в торговых центрах Твери составил 72 823 кв.м.

В период с 2005 г. до июля 2008 г. не было введено в эксплуатацию ни одного качественного объекта, при­рост объема предложения обусловлен вводом в эксплуатацию объектов второй группы.

Общая тенденция развития региональных рынков торговых центров сводится к увеличению доли предложе­ния качественных торговых площадей в общей структуре предложения за счет строительства новых объектов, появлению новых форматов торговли, увеличению доли развлекательной составляющей в новых объектах.

Прогноз объема предложения на 2008 - 2009 гг.

До конца 2008 г. ожидается появление 3 объектов класса окружной, общей площадью 30 000 кв.м. Таким образом предложение на конец 2008 г. составит 102 823 кв.м.

В 2009 г. запланирован ввод в эксплуатацию одного торгового-центра, специализирующегося на строитель­стве и ремонте, общей площадью 30 000 кв.м, объем предложения на конец года составит 132 823 кв.м.

В 2010 г. на рынке г. Тверь впервые появится объект класса суперрегиональный (ТЦ «Паллада»), общей торговой площадью 47 000 кв.м, также ожидается появление одного торгового центра класса региональный компании «Моссмарт» его площадь составит 30 000 кв.м. Общее предложение торговых площадей на конец исследуемого периода оценивается в 209 823 кв.м.

Также на рынок может быть выведен еще ряд качественных торговых центров. Сроки реализации данных проектов не поддаются точному прогнозированию, в связи с тем, что часть объектов находится на стадии про­ектирования или подбора участка:

Торговый центр сети «Ритм 2000», участок расположен на пр. Калинина, на месте бывшего предприятия «Пролетарка», общая площадь порядка 50 000 кв.м.

Гипермаркет «Глобус», участок расположен на Бурашевском шоссе. Заявленная площадь 24 000 кв.м. В мо­мент проведения исследования на данной территории никаких объектов строительства торговых предприятий найдено не было.

О выходе на тверской рынок в формате гипермаркет, также заявили некоторые федеральные сети, но в ближайшее время их появление маловероятно, к ним относятся «Рамстор», «Карусель», «Лента», «Вестера», «Metro-Real»

Уровень арендных ставок и прогноз

Арендные ставки на торговые помещения в городе чаще всего начисляются и оплачиваются в рублях, но, тем не менее, во многих объектах имеют привязку и регулярно индексируются в зависимости от изменений курса доллара США. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, с НДС.

Арендные ставки на торговые помещения в торговых центрах Твери варьируются от 700 до 5 000 руб./кв.м/мес. в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.).

В арендную ставку в большинстве случаев включается НДС и не включаются коммунальные услуги. Стоит отметить также особенности ценовой политики в отношении якорных арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков: арендная плата для такого рода арендаторов может быть ниже в сравнении со стоимостью аренды для других арендаторов.

Самые высокие ставки аренды на торговые помещения согласно информации полученной методом опроса управляющих торговыми центрами в ходе исследования рынка аренды торговых помещений Твери были зафик­сированы в ТОЦ «Олимп» - там они достигают 5 000 руб./кв.м/мес.

Спрос на рынке аренды торговых помещений в торговых центрах

В Твери наблюдается стабильный рост товарооборота и денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.

Наиболее важным фактором, влияющим на интерес арендатора к торговому центру, является его местополо­жение. В Твери, как и в других городах России, наиболее востребованы площади в тех торговых центрах, которые расположены вблизи центра города и крупных транспортных магистралей. Согласно прогнозам специалистов LCMC центробежные тенденции отмеченные на рынке торговых площадей в торговых центрах Твери несколько ослабят со временем такой фактор как расположение объекта вблизи центра города.

Немаловажным фактором является социальный статус жителей микрорайона, в котором находится торговый центр. Основной спрос приходится на встроенно-пристроенные торговые помещения в центре города.

Структура арендаторов

Рынок розничной торговли в городе активно осваивается местными сетевыми операторами. При этом, в Твери представлено достаточно небольшое количество крупных федеральных сетей, как по торговле продуктами и бытовой техникой, так и по торговле брендовой одеждой и обувью. Среди федеральных операторов, пред­ставленных в г. Тверь можно назвать операторов одежды «ТВОЕ», «SELA», «OGGI», «Mexx», «Finn Flare», «Baon», «Banana Mama», «Columbia», «InWear», «United Colors of Benetton» и других.

Среди продуктовых сетей представленных на рынке федеральной является только «Патерсон», которая разместила свой супермаркет в ТОЦ «Олимп». В Твери активно развиваются местные продуктовые сети, которые в основном действуют в формате «магазинов у дома» в среднем и ниже среднего ценовых диапазонах. Среди местных продуктовых сетей можно выделить следующие наиболее крупные: «Тверской купец» (около 40 мага­зинов в Твери и области), «Тверской продукт», «Пеликан», «Универсал» и «Экономика».

Продуктовые гипермаркеты на момент проведения исследования в городе отсутствовали. Однако ряд ком­паний уже заявлял о намерениях выйти на рынок Твери именно в этом формате, среди них: «Лента», «Карусель», «Вестер», «Metro-Real».

Вывод

В настоящее время в Твери действуют 15 торговых центров (объектов с торговой площадью более 1 000 кв.м).

Общий объем предложения торговых площадей составляет 79 823 кв.м. До конца 2008 года объем предло­жения составит 102 823 кв.м , на конец 2009 г. - 132 823 кв.м, в конце 2010 - 209 823 кв.м, что практически в три раза больше существующего предложения.

В настоящее время на рынке торговых центров Твери действует ряд значимых для города объектов:

•   ТОЦ «Олимп» | Тверской пр., 2 | 25 000 кв.м;

•   ТОЦ «Семь Морей» | Тверской пр., 3 | 4 400 кв.м;

В ближайшей перспективе (2008 - 2010 гг.) ожидается ввод в эксплуатацию значительного количества новых торговых и торгово-развлекательных центров крупнейшие из которых:

•   ТЦ «Перекресток» | улица Коминтерна, 20, корп. 1 | 12 000 кв.м, | 2008 г.

•   ТЦ «Голдекс» | Краснофлотская набережная | 30 000 кв.м, | 2009 г.

•   ТРЦ «Паллада» | Волоколамский проспект, 167 | 47 000 кв.м, | 2010 г.
Диапазон арендных ставок колеблется от 700 до 5 000 руб./кв.м/мес.

Во всех торговых центрах Твери отсутствует развлекательная составляющая Также здесь слабо представлены федеральные торговые сети, большая часть известных брендов работает по франшизе. Основными арендато­рами торговых площадей являются частные предприниматели и небольшие местные сети. Данные факторы свидетельствуют о неразвитости рынка.

Рынок торговой недвижимости находится на начальном этапе развития, что благоприятно влияет для со­здания современного торгово-развлекательного центра.

London Consulting & Management Company | LCMC работает на российском рынке с начала 2005 года, предо­ставляя своим клиентам и бизнес-партнерам услуги в сфере консалтинга, сопровождения проектов,брокериджа, доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Являясь, прежде всего, практиками управления недвижимостью, специалисты компании рассматривают проект на всех стадиях реализации с точки зрения его финального состояния, предполагающего стабильную, долгосрочную доходность и оптимальные эксплуатационные характеристики. На большинстве проектов компания выступает в роли не только консуль­танта, но и сопровождает строительство, c целью реализации разработанных концепций без искажений. По значительной части проектов контракты, заключенные компанией, предполагают и последующее управление объектами.

В составе компании работают профессионалы, имеющие большой опыт управления объектами недвижимости, маркетологи, аналитики и финансисты высокого уровня. Специалисты LCMC являются постоянными участни­ками отраслевых конференций, содействуя повышению уровня профессионализма всего рынка коммерческой недвижимости России.

Регулярно проводя маркетинговые исследования рынка, мы обладаем полной информацией о региональных рынках коммерческой недвижимости и формируем прогнозы на ближайшие несколько лет.