Обзор рынка гостиничной недвижимости Пензы

На момент проведения исследования гостиничный комплекс г. Пенза насчитывает 13 средств размещения, из которых 5 являются гостиницами и 8 – мини-отелями, общий номерной фонд составляет 523 шт. По данным на май 2008 г. обеспеченность гостиничными местами в расчете на 1 000 жителей составляет 1,1 места (в Перми аналогичный показатель составляет 2,9 места, в Челябинске – 2,9 места, в Воронеже - 2,6 места).

Следует подчеркнуть, что большая доля номерного фонда (77%) располагалась в  крупноформатных объектах (средства размещения с номерным фондом более 50 номеров, т.е. гостиницы «Буртасы», «Пенза», «Россия», «Ласточка» и «Цирк»). В некоторых объектах данной группы качество отделки части номеров весьма низкое.

Несмотря на низкое качество отделки данных объектов, в них представлен наиболее широкий спектр инфраструктуры, что позволяет им успешно функционировать на рынке.

В период последнего десятилетия на рынке стали появляться объекты с более высоким уровнем отделки, однако это, как правило, мелкоформатные объекты с номерным фондом менее 50 номеров. К средствам размещения с номерным фондом менее 50 номеров (далее мини-отели) относилось 8 объектов. Суммарный номерной фонд мини-отелей оценивался в 119 номеров, что составляло порядка 23% от общего объема номерного фонда в средствах размещения г. Пенза.

На момент проведения исследования на рынке средств размещения г. Пенза было представлено 13 объектов, которые можно классифицировать как средства размещения.

Характеристики средств размещения в г. Пенза представлены в таблице.

В структуре предложения средств размещения г. Пенза по количеству объектов преобладает сегмент миниотелей. По данным на апрель 2008 года их общее количество составляло 8 шт., что составляло порядка 62% от общего количества средств размещения на рынке г. Пенза. Следует подчеркнуть, что практически все средства размещения в данной категории введены в эксплуатацию или реконструированы в постсоветское время и находятся в частной собственности.

По общему количеству объектов наиболее представленным типом средств размещения в Пензе являются гостиницы и мини-отели класса «Эконом» их доля в общем количестве объектов составляет 69% (9 шт.); доля класса «Средний» составляет 31% (4 шт.).

Номерной фонд объектов класса «Эконом» составляет 48% (252 шт. номеров в натуральном выражении), средства размещения класса «Средний» – 52% соответственно (271 номеров).

В настоящее время на рынке отсутствует предложение средств размещения класса «Премиум».

Структура средств размещения Пензы по классам представлена на диаграмме.

Отсутствие объектов класса «Премиум» свидетельствуют о недостаточном развитии рынка средств размещения.

Город Пенза можно условно разделить на две части – центр и окраины. Центральная часть - это зона деловой активности. Исходя из общего количества объектов размещения, в настоящее время в центральной части города расположено 4 объекта (31% от общего количества средств размещения), номерной фонд которых оценивается в 258 номеров, что составляет 49% от общего объема номерного фонда. На окраинах расположено 9 объектов (69%), номерной фонд которых оценивается в 265 номеров (51% от объема общего номерного фонда).

В период 2008 – 2009 гг. в Пензе должен появиться ряд масштабных проектов, которые не только увеличат общий номерной фонд гостиниц и мини-отелей г. Пенза, но и повлияют на структуру качественного предложения и географического расположения, притянув большинство туристов в исторический центр города.

В сентябре 2008 года планируется открыть гостиничный комплекс, находящийся на ул. Пушкина, общим номерным фондом более 100 шт., тем самым увеличив существующее предложение на 19%. Таким образом, учитывая открытие в начале года комплекса «Буртасы» прирост в 2008 г. составит порядка 49%, и пополнит номерной фонд Пензы более чем на 200 номеров. То есть на конец 2008 года общее предложение средств размещения будет представлено 15 объектами, общим фондом более 623 номеров.

В июне 2009 г. ожидается ввод в эксплуатацию бизнес отеля Heliopark, расположенного в исторической части города на ул. Горького. Номерной фонд отеля составит 95 шт., объект будет управляться российским оператором «Heliopark Group». Учитывая, что данный проект будет качественнее основного предложения гостиничных услуг г. Пенза, возможен пересмотр звездности и классов существующих объектов.

Предложении на конец 2009 года составит 16 объектов, общим фондом 718 номеров. После 2010 года возможно появление ряда объектов, находящихся в настоящее время на стадии проекти-

рования или поиска инвестора: Гостиница «Подвесной мост», запланированная в центральной части города, на набережной рядом с подвесным мостом, в квартале, ограниченным ул. М. Горького, ул. Урицкого и наб. р. Сура. Площадь выбранного участка составляет 1,4 га. Предположительно это будет самое высокое здание в г. Пенза. Ввод в эксплуатацию объекта запланирован не ранее 2011 г.

Гостиница «Аэропорт» запланирована в южной части города, на ул. Центральной, в непосредственной близости от аэропорта, площадь осваиваемого участка составляет 1,2 га. В настоящее время на данной территории находится ТРК «Ритейл-Парк».

Стоимость размещения в гостиницах и мини-отелях зависит от класса («звездности») объекта, категории номера («стандартный», «полулюкс», «люкс», «апартаменты» и т.д.), местоположения объекта, известности гостиничного оператора.

Стоимость размещения в гостиницах и мини-отелях составляет:

- стандартный номер – от 500 рублей в сутки до 3 900 рублей в сутки;

- «полулюкс» – 1 400 рублей в сутки – 5 700 рублей в сутки;

- «люкс» – 2 000 рублей в сутки – 8 500 рублей в сутки.

Картина диапазонов стоимости указывает на сбалансированный подхода к оценке качества гостиничных услуг на рынке г. Пенза. Стоимость услуг гостиниц и мини-отелей отражает принадлежность к тому или иному классу, минимальный разброс цен в эконом классе свидетельствует об ограниченном сервисе и невысоком качестве проживания, как в стандартном, так и в номере категории «люкс». Уровень цен в бизнес классе имеет высокий разброс, что обусловлено действительной разницей качества проживания в номерах различной категории.

По оценкам экспертов рынка среднегодовая заполняемость гостиниц Пенза находится на уровне 70%.

Уровень заполняемости гостиниц «Среднего» класса оценивается на уровне 85%, что свидетельствует о привлекательности инвестирования данного сегмента рынка средств размещения. Таким образом, Пенза является промышленным центром, в котором практически отсутствуют привлекательные для иногородних туристов достопримечательности. Наиболее перспективным сегментом гостиниц является класс «Средний», ориентированные как на столичных, так и на региональных бизнес-туристов.

Таким образом, отмечается достаточно высокий спрос на услуги средств размещения в городе Пенза, а также отсутствие объектов класса «премиум» и дефицит крупноформатных объектов класса «Средний».