Обзор рынка торговых центров Брянска за I полугодие 2008 года

Общая характеристика рынка

Рынок торговых центров города Брянск находится на начальной стадии развития. Основными арендато­рами торговых площадей являются небольшие местные компании и локальные продуктовые сети, брендовые товары представлены в небольшом количестве и в основном продаются по франшизе. На момент проведения исследования в городе нет ни одного объекта с развлекательной функцией, так же ни в одном объекте не пред­ставлена зона фуд-корта, парковочный индекс торговых центров не соответствует минимальным требованиям, предъявляемым к столичным аналогам.

Общая торговая площадь в торговых центрах г. Брянск оценивается в 126 906 кв.м.

По данным органа государственной статистики г. Брянск, средняя заработная плата за 2007 г. составляла 10 452,9 руб./мес., товарооборот за 2007 г. составил 844 551 млн. руб.

Структура предложения торговых площадей в торговых центрах

В городе Брянск можно выделить три категории качественных торговых объектов.

К первой группе относятся торговые объекты, построенные за последние несколько лет, близкие по своим характеристикам к столичным стандартам, но зачастую уступающие по некоторым параметрам (некачественный пул арендаторов, отсутствие развлекательной составляющей, зоны фуд-корта и т.д.).

Ко второй группе относятся объекты, введенные в эксплуатацию в конце 90-х, начале 2000-х годов, а также объекты, введенные в последние несколько лет, но имеющие ряд серьезных недостатков.

К третьей группе относятся объекты, построенные в советский и постсоветский период (начало 90-х), час­тично отремонтированные/реконструированные, но пользующиеся популярностью у потребителей.

Специалисты LCMC выделяют 3 торговых объекта, относящихся к первой группе: ТРЦ «Универмаг Бежиц-кий» (БУМ), ТЦ «Таксопарк», ТРЦ «Весна». Общая торговая площадь объектов первой группы составляет 29 835 кв.м.

Ко второй группе объектов относятся 7 объектов торговой недвижимости, наиболее крупные из них гипер-маркеты «Линия» и «Магнит», а также торговый центр «МБ-Свенская ярмарка».

Общая торговая площадь объектов 2-й группы составляет 55 400 кв.м.

В третьей группе представлено 16 объектов, наиболее значимые из них торговые центры «Ярмарка», «ЦУМ-Брянский центральный универмаг» и торгово-офисный центр «Шанс». Общая торговая площадь объектов 3-й группы 41 970 кв.м. Таким образом, наибольшее количество торговых площадей сосредоточено в сегменте 2-й группы, оно составляет 44% из общего предложения на рынке торговой недвижимости, объекты 3-й группы занимает 33% рынка, на долю 1-й группы выпадает лишь 23%.

Анализ предложения торговых площадей по классу объекта

На момент проведения исследования в г. Брянск не было представлено ни одного торгового центра класса суперрегиональный, в классе региональный был представлен один объект (ТРЦ «Бежицкий»), в классе окружной

-  12 объектов, в классе микрорайонный - 12 объектов.

На класс региональный приходилось 15% от общего предложения, или 19 235 кв.м в натуральном выражении класс окружной представлен 86 020 кв.м (68%), микрорайонный - 21 950 (17%).

Несмотря на неразвитость рынка торговых площадей, о чем свидетельствует низкое количество объектов 1-ой группы, отсутствие объектов класса суперрегиональный, данная ситуация является типичной для городов России с населением порядка 500 тыс. жителей.

На конец 2004 года предложение рынка качественных торговых объектов было представлено 50 658 кв.м. В течение 2005 на рынок вышло 14 400 кв.м, таким образом на конец года предложение составляло 65 058 кв.м. Объем ввода в 2006 г. составил 17 000 кв.м, общее предложение на конец года оценивается в 82 058 кв.м.

В 2007 г. было введено в эксплуатацию 30 250 кв.м, что увеличило предложение торговых площадей до 112 308 кв.м.

В первом полугодии 2008 г. на рынок вышли 2 торговых объекта общей площадью 14 900 кв.м, таким об­разом на момент проведения исследования объем предложения торговых площадей г. Брянск оценивается в 126 906 кв.м.

Оценка потенциала рынка торговых центров до конца 2010 года

На возможность реализации проекта торгового центра общегородского масштаба влияет наличие и величина рыночного потенциала торговых центров в г. Брянск.

Согласно данным о фактическом объеме ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых цен­трах города, собственным прогнозам компании о росте предложения в остальных сегментах недвижимости, а также прогнозируемому профильными комитетами администрации города росту реальных денежных доходов и данным об изменениях в структуре расходов в 2008 году, емкость рынка торговой недвижимости по итогам 2008 года составит 186 570 кв.м. При объеме предложения на рынке торговых площадей 135 530 кв.м итоговое значение дефицита торговых площадей в 2008 году фиксируется на уровне 51 тыс. кв.м.

ОБЗОР РЫНКА ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ

Таким образом, не смотря на запланированный ввод в эксплуатацию новых качественных объектов, дефицит предложения торговых площадей к 2010 году увеличится более чем в два раза. Емкость рынка торговых площадей в 2010 году составит 351 290 кв. м. Дефицит торговых площадей в торговых центрах ежегодно увеличивается в среднем на 37% в год. Данный показатель говорит о повышении уровня жизни населения, а также о низком показателе роста предложения торговых площадей в торговых центрах в среднесрочной перспективе, что связано с небольшим количеством заявленных проектов.

Уровень арендных ставок и прогноз

Арендные ставки на торговые площади в торговых центрах г. Брянск колеблются от 400 руб./кв.м/мес. до 3 500 руб./кв.м/мес, в зависимости от класса помещения, его местоположения и расположения в торговом центре.

Следует учитывать, что для привлечения якорных арендаторов, формирующих основные покупательские потоки в торговых центрах, начисляются ставки, как правило, ниже, чем у остальных арендаторов.

На момент проведения исследования максимальная арендная ставка была представлена в ТРЦ «Бежицкий», она составляла 3 500 руб./кв.м/мес., минимальная была зафиксирована в ТЦ «Маяк» - 370 руб./кв.м/мес.

Спрос на рынке аренды торговых помещений в торговых центрах

Основу спроса на рынке торговых площадей в торговых центрах г. Брянск составляют местные компании.

В связи с зачаточным состоянием развития торговых центров основной товарооборот приходится на зону street-retail.

Одним из значительных факторов при выборе арендатором торгового центра является его местоположение. Расположение в общественно-историческом центре, близость к администрации города - неоспоримые плюсы в функционировании торгового центра на данном этапе развития рынка.

Наиболее востребованными являются помещения по 30-50 кв.м, помещения большей площади чаще всего занимают местные, региональные и федеральные сети.

Структура арендаторов

На момент проведения исследования в г. Брянск основными арендаторами являлись локальные торговые предприятия.

Среди продуктовых сетей присутствовали как местные представители - сеть «Журавли», компании «Варяг», так и федеральные операторы: «Магнит», «Копейка», «Линия».

Магазины бытовой техники и электроники представлены федеральными сетями «М.видео», «Эльдорадо» и региональной сетью «Шанс».

Спортивные товары представлены как монобрендовыми магазинами - «Columbia Sportswear Company», «Adidas», «Nike», так и региональным оператором формата супермаркет «Спортландия».

Из монобрендовых сетей одежды на рынке г. Брянск присутствуют «Savage», «BGN», «Твоё», «Motor», «Mango», «NafNaf».

Среди федеральных ритейлеров сотовой связи присутствуют компании: «DIXIS», «Евросеть», «Связной», «Беталинк», «Цифроград».

Товары для дома представлены региональным оператором «Уютерра».

Также на рынке г. Брянск присутствует оператор косметики и парфюмерии: Л'Этуаль и ювелирная сеть «Адамас». На момент проведения исследования в торговых центрах г. Брянск отсутствовали сетевые операторы сферы развлечений и общественного питания.

Выводы

На момент проведения исследования в г. Брянск действовало 25 торговых центров общей торговой площадью 127 205 кв.м, из которых 3 относятся к 1-й группе объектов, 7 ко 2-й группе и 15 к 3-й группе.

ОБЗОР РЫНКА ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ

Торговые центры класса суперрегиональный в г. Брянск отсутствовали, в классе региональный находился 1 ТРЦ («Бежицкий»), в классе окружной и микрорайонный по 12 объектов. Наиболее качественными объектами являются:

ТРЦ «Бежицкий» | 3-го Интернационала ул., 8 | 19 235 | 2003 г.

ТЦ «Таксопарк» | Красноармейская ул. 128 | 8 600 | 2007 г.

ТРЦ «Весна» | 3-го Интернационала ул., 17а | 2 000 | 2006 г.

До 2010 г. запланировано появление 7 объектов общей торговой площадью 142 695 кв.м, что увеличит существующее предложение более чем в два раза. Наиболее качественными объектами, запланированными к вводу в эксплуатацию в ближайшие два года, являются:

ТОЦ «Мельница» | Красноармейская ул. | 10 000 | 2009 г.

ТРЦ «Мост» | ул. Калинина | 30 600 | 2010 г.

В целом ситуацию на рынке торговых площадей в торговых центрах г. Брянск можно охарактеризовать как находящуюся на начальном этапе развития. По оценкам специалистов LCMC г., Брянск по уровню качест­венного предложения отстает от схожих по численности населения и уровню жизни городов на 1,5 - 2 года. Ограниченно представлены федеральные и региональные сетевые торговые игроки. Основными арендаторами являются местные сети, небольшие торговые предприятия, частные предприниматели. Практически отсутствует развлекательная инфраструктура.

London Consulting & Management Company | LCMC работает на российском рынке с начала 2005 года, предо­ставляя своим клиентам и бизнес-партнерам услуги в сфере консалтинга, сопровождения проектов,брокериджа, доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Являясь, прежде всего, практиками управления недвижимостью, специалисты компании рассматривают проект на всех стадиях реализации с точки зрения его финального состояния, предполагающего стабильную, долгосрочную доходность и оптимальные эксплуатационные характеристики. На большинстве проектов компания выступает в роли не только консуль­танта, но и сопровождает строительство, c целью реализации разработанных концепций без искажений. По значительной части проектов контракты, заключенные компанией, предполагают и последующее управление объектами.

В составе компании работают профессионалы, имеющие большой опыт управления объектами недвижимости, маркетологи, аналитики и финансисты высокого уровня. Специалисты LCMC являются постоянными участни­ками отраслевых конференций, содействуя повышению уровня профессионализма всего рынка коммерческой недвижимости России.

Регулярно проводя маркетинговые исследования рынка, мы обладаем полной информацией о региональных рынках коммерческой недвижимости и формируем прогнозы на ближайшие несколько лет.