В Москве реализован проект редевелопмента производственного здания в концептуальный торгово-офисный комплекс
В день города, в Москве состоялось открытие нового торгово-офисного комплекса на Авангардной улице (станция метро Водный Стадион). Сохранив историческое название, МФК «Сатурн» стал еще одним проектом редевелопмента и реконцепции зданий Ассоциации «Росохотрыболовсоюз» (РОРС). Несмотря на свое расположение в «спальном» районе и не самые грандиозные размеры (общая площадь здания 12 900 кв.м.), данный МФК можно считать уникальным проектом.
Как говорится в пресс-релизе, прежде всего, осуществлен редевелопмент производственного здания в торговое: в составе МФК почти половина площадей отведено под современный торговый центр шаговой доступности. Как правило помещения бывших заводов и фабрик в большинстве случаев после реконструкции становились бизнес-центрами класса В, либо тематическими рынками.
Тем не менее, по итогам анализа наилучшего использования специалисты консалтинговой компании RRG предложили именно концепцию ТЦ в составе МФК. «Данная площадка – одна из тех точек Москвы, где можно и нужно создавать профессиональные торговые объекты, - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – На сегодняшний день в каждом третьем из 94 кластеров столицы практически отсутствуют современные торговые центры. И данный кластер – один из них. На сегодняшний день торговая недвижимость кластера представлена в основном неконцептуальными торговыми центрами, рынками, павильонами у станции метро, встроено-пристроенными помещениями и магазинами на первых этажах жилых домов, в производственных зданиях. Исключение составляет строящийся около метро «Водный стадион» ТЦ «Каспий».
А якорным арендатором ТЦ Сатурн стал супермаркет «Оливье» - первый магазин российской сети Smart Value, арендовано более 1500 кв.м. Кроме «Оливье» якорными арендаторами стали обувной магазин «Фабрика обуви» (около 1000 кв.м.), клуб-кафе «ПМЖ» (1000 кв.м.). На остальных площадях располагается торговая галерея.
Пул арендаторов определялся, исходя из концепции магазина шаговой доступности и незанятых ниш в кластере. Помимо якорных арендаторов, в ТЦ представлены российские торговые фирмы, предлагающие товары низкой и средней ценовой категории, в частности – нижнее белье «Черемушки» и сумки «Медведково».
К моменту открытия и торговая, и офисная часть полностью сданы в аренду. В целом на заполнение арендаторами комплекса ушло 4 месяца. В торговой части разместились 16 арендаторов, в офисной - 56. Среди арендаторов офисной части российские и зарубежные компании.
Ставки аренды офисной части в среднем составляют около 700 долларов за кв. м, в торговой – 700-1700 долларов за кв.м, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Реконструкция продолжалась 11 месяцев, и закончилась в августе 2008 года. В процессе редевелопмента были полностью заменены все инженерные коммуникации, остекление, проведено оснащение здания системами центральной вентиляции и кондиционирования, в торговой части установлены эскалаторы, реконструированы фасады здания. В комплексе минимизирована потеря площадей, доход приносит почти 90% здания. «Редевелопмент здания был проведен по технологии, позволившей минимизировать потери от уменьшения притока арендной платы во время проведения ремонтных работ. Удалось организовать редевелопмент так, что арендная плата не поступала всего 20 дней», - говорит генеральный директор RRG Management Ильдар Мустафин. Объем инвестиций составил около 10 млн. долларов. Окупить инвестиции планируется в течение двух лет. После редевелопмента капитализация здания выросла в несколько раз.
Заказчиком и инвестором проекта выступил РОРС. Разработку концепции и брокеридж осуществляла консалтинговая компания RRG. Девелопмент и управление –компания RRG Management, для которой этот проект стал одним из первых.