АСР о ситуации на ипотечном рынке

В 2008 году исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Принятие этого закона – несомненно, выдающееся событие  в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся  стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль  в социально-экономической политике.

Кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство объектов недвижимости.

Она является единственной системой, в рамках которой граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями, могут удовлетворить свою потребность в жилье.

Тем самым,  ипотечное кредитование существенно влияет на становление социально и экономически активного слоя, являющегося основой современного демократического общества - среднего класса.

Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина.

В силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки  способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности.

В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в  сознании населения – переход от философии сбережений, откладывания средств «на черный день» к философии жизни в кредит. В рамках  ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают  средства в счет своих 20-30-летних будущих доходов.

По-существу, ипотека трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой экономически развитых стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимают доминирующее положение в обществе.

За 10  лет, прошедших после принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех российских субъектах действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 году выдавали ипотечные кредиты. Объем выданных кредитов вырос с 4 млрд. рублей в 2002 году до 556 млрд. рублей в конце 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, заключающийся в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен.

Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению   ипотечных жилищных кредитов стоит ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28), определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации.

Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка, возможно   привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков, и региональных ипотечных компаний активно участвующих в ипотечных программах, из-за отсутствия у них длинных пассивов.

Действительно,  контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь  чуть более 10 процентов выданных ипотечных кредитов.

В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось.

Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет  снижения требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту количества дефолтов заемщиков.

Повышение цен за привлекаемые ресурсы  в условиях мирового финансового кризиса  делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта.

Положение усугубляется нестабильностью  на жилищном рынке.

Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году,  снизил доступность жилья даже для  обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20%). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи жилья на рынке.

В 2007-08 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и  перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3%).

Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка.

В этой ситуации ведущие игроки ипотечного рынка, такие как ВТБ24, АИЖК и  другие, вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Эти меры в принципе должны обеспечить  регулярные сделки по секьюритизации.

Следует подчеркнуть, что из-за небольших объемов выданных ипотечных кредитов, соответствующих всего лишь 2 процентам ВВП, и фактически отсутствия ипотечного сегмента российского финансового рынка – ничтожно малых объемов сделок по секьюритизации, российской ипотеке не грозит кризис, подобный кризису, разразившемуся на международных финансовых рынках.

Однако многие предпосылки кризиса характерны и для российского ипотечного рынка.

Нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки.

Урок  1

Следует понимать, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате  непрофессионального  вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям.

Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние  всей национальной финансовой системы,  ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.

Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих  функций по регулированию отношений между  профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим местам».

С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.

Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение  их ответственности.

Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка – путь к его стабильному развитию.

Урок 2

Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов.

Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

Урок 3

Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики  объемов строительства объектов недвижимости,  продаж  и цен на рынке.

Урок 4

Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья  только для тех семей, которые имеют  накопления и  стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам.

Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 15% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит (при этом лишь 3-4% из них могут рассчитывать на приобретение полноценной новой квартиры), система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.

Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что  3-4% российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.

5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка  40  кв. м. (при 20-летнем ипотечном кредите).  6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров  (при 20-летнем кредите).

Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран.

В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают, казалось бы, простые и привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет средств бюджетов Российской Федерации.

Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования,  увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации, что может привести к коллапсу всей системы.

В конце концов, они противоречат стратегии развития института ипотеки, определенной в вышеупомянутом Постановлении Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 года и последующих решениях Правительства от 2005 года.

Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагрузку на региональные бюджеты в ущерб интересам других более массовых групп населения, нуждающихся в государственной поддержке.

К тому же основным фактором, от которого зависит доступность жилья, являются не процентные ставки, а продажные  цены, ежегодный рост которых существенно превосходит  размеры процентов по кредитам, не говоря уже о том, что при изменении рыночной ситуации у заемщика существует возможность рефинансировать взятый кредит, переходя к более дешевым кредитам.

С точки зрения эффективности функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее было бы использовать бюджетные средства на покрытие части первоначального взноса отдельных категорий заемщиков, нуждающихся в поддержке со стороны государства. Это не снижает качества кредитного продукта.   Однако в ситуации непрекращающегося роста цен на жилищном рынке эффективность использования бюджетных вложений снижается.

Наиболее эффективным, как с точки зрения  государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека).

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития  ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д.

Отдельного рассмотрения заслуживает государственная поддержка ипотечного кредитования через АИЖК.

Во-первых, следует иметь в виду  двойственную природу Агентства. С одной стороны, это государственный институт развития, целью которого является «расшить те сложные узлы», которые по разным причинам не под силу  частным компаниям, работающим на ипотечном рынке.  С другой стороны, созданное в форме открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», является хозяйствующим субъектом (хотя и со 100-процентным вкладом Российской Федерации), а, следовательно, цель его деятельности заключается в извлечении максимальной прибыли. Ситуация не совсем стандартная, поскольку в других областях экономики роль АИЖК, как правило, играют некоммерческие организации, созданные в организационно-правовой форме государственных корпораций.

Во-вторых, используемые в чисто коммерческой деятельности, государственные средства в форме вклада в уставный капитал и государственных гарантий, могут обеспечить Агентству конкурентные преимущества, становясь препятствиям для аналогичной деятельности других профессиональных участников, не имеющих доступа к таким ресурсам,  и привести к деформациям рыночных отношений. В результате, вместо развития ипотечного рынка, мы получим его суррогат, который может нормально функционировать лишь при наличии «наркотической бюджетной  иглы».

Используя бюджетные вложения, АИЖК на первом этапе своего существования послужило «стартером»  первичного ипотечного рынка, обеспечив высокую динамику его развития. Более того, можно констатировать, что без стимулирующей роли Агентства становление этого рынка было бы практически невозможно.

Однако в процессе выполнения государственного заказа как-то забылось, что в соответствии с государственной Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования (секьюритизации).

Вместо этого АИЖК, преимущественно используя средства, привлеченные посредством государственных гарантий (без секьюритизации ипотечных активов), включилось в гонку за объемы ипотечных кредитов. Оно стало для большинства региональных  ипотечных операторов и первичных кредиторов рефинансирующей организацией, хотя по логике вторичного рынка должно было стать финансовым посредником, играющим роль приводного ремня между первичными ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги.

АИЖК оказалось между двух огней: с одной стороны, созданная  региональная ипотечная сеть требует всё возрастающих финансовых ресурсов, которые оно в достаточном количестве могло бы привлечь с финансовых рынков через размещение вторичных закладных, а с другой стороны, государство-собственник требует увеличения объемов выдаваемых кредитов.

Ситуация подогревалась и со стороны крупных российских и зарубежных банков, которые также включились в битву за объемы, и началось «соревнование» за увеличение количества кредитов на балансах. Началось снижение требований по заемщикам, стало повышаться LTV,  банки, следуя примеру АИЖК, стали снижать процентные ставки.

До начала возмущений на мировых финансовых рынках внешне все выглядело достаточно благополучно и вдруг оказалось, что только бюджетная игла может обеспечить новые вливания в ипотечную систему.

Если участие государства своими средствами в исключительно рыночном институте ипотеки, особенно на стадии его становления,  является способом защиты его от внешних катаклизмов, то такая мера, своего рода  «подушка безопасности», по точному выражению Владимира Путина, является благом для его развития.  Если же  такие вливания станут системой, то это будет признаком ошибок в построении системы ипотечного жилищного кредитования.

Необходимо еще раз подчеркнуть, что государство вправе становиться игроком на рынке лишь тогда, когда частные профессиональные участники рынка по объективным причинам не могут обеспечить его стабильное развитие. Оно должно обеспечить точечное воздействие, толчок, запуск позитивных процессов.

Во всех остальных случаях участие государства в рыночных отношениях оправдано лишь в целях социальной поддержки или защиты нуждающихся граждан.

Поэтому АИЖК, используя государственные средства, должно участвовать лишь в том сегменте первичного ипотечного рынка, который  ориентирован на граждан, признанных нуждающимися в социальной поддержке (в так называемых программах социальной ипотеки).

Главной же задачей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по нашему мнению, должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан.