Северная столица недвижимости: очевидные перспективы и невидимые риски
«Санкт-Петербург закономерно остается одним из наиболее привлекательных городов для инвесторов и девелоперов», - сообщил Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, выступая с докладом на первой ежегодной конференции, посвященной рынку коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга «Северная столица недвижимости: очевидные перспективы и невидимые риски».
По его словам, благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге создают развитая инфраструктура, эффективное взаимодействие бизнеса и городских властей, а также стабильное увеличение валового регионального продукта, темпы роста которого превышают средние по стране. Кроме того, Санкт-Петербург занимает лидирующие позиции как регион с наименьшими в России интегральными инвестиционными рисками. «Можно уверенно сказать, что Санкт-Петербург переживает новую эпоху, двигаясь семимильными шагами в сторону качества, эффективности и комплексности проектов в сфере недвижимости», - отметил Андрей Розов.
Том Девоншир-Гриффин, директор по России и СНГ, отдел финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в докладе «Тенденции на рынке недвижимости» отметил: «Благодаря сильной экономике рынок российской недвижимости по-прежнему остается интересным для инвестиций. Поскольку наш рынок также не избежал влияния мирового кризиса ликвидности, в ближайшие несколько месяцев мы будем наблюдать его воздействие на прямые инвестиции в недвижимость».
О новых путях развития санкт-петербургского рынка недвижимости в сегодняшней ситуации рассказала Вероника Лежнева, старший аналитик, отдел экономических и стратегических исследований филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, в своем докладе «Петербургский рынок: взросление на распутье». В докладе особое внимание было уделено тому, что «Рынок недвижимости Санкт-Петербурга переживает период постановки новых целей и выстраивания новых перспектив для девелопмента. Начавшийся в 2004-2005 годах вместе с бурным экономическим ростом первый период активного строительства объектов коммерческой недвижимости подходит к концу. Ситуация, когда любой проект был востребован арендаторами ввиду отсутствия альтернативы, постепенно меняется. Текущая ситуация заставляет девелопера просчитывать каждый свой шаг и концентрироваться на наиболее перспективных и качественных проектах. Прогнозируя усиливающуюся конкуренцию, компании, продолжающие свое развитие, постепенно меняют свое мышление в сторону качественного, стратегически продуманного развития, оставаясь в известном для себя секторе или выходя на новые рынки».
О развитии рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга рассказал Кирилл Малышев, заместитель директора, отдел по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Семь важных аспектов рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга». В докладе говорилось о том, что «в Санкт-Петербурге складывается уникальная для российского рынка ситуация. Рынок офисной недвижимости стремится к насыщению. Об этом в первую очередь свидетельствует динамика роста свободных помещений в строящихся объектах класса A. Отношение свободных площадей к общему объему предложения на рынке в 6% кажется незначительным. Однако, анализируя заполнение строящихся объектов и принимая во внимание динамику строительства и объем площадей заявленных к вводу в эксплуатацию в течение ближайших трех лет, можно говорить о близости равновесия как в классе А, так и в классе B. Несмотря на это, мы не прогнозируем обвала рынка и серьезного снижения арендных ставок. Основными тенденциями в ближайшие два года в классе качественных помещений могут стать стабилизация ставок в классе A, постепенный переход от рынка продавца к сбалансированному рынку, снижение темпов строительства офисных площадей, более требовательное отношение пользователей к качеству объектов и услугам управляющих компаний».
На конференции специалисты компании Jones Lang LaSalle также уделили особое внимание многофункциональным комплексам, девелопмент которых набирает оборот в северной столице. О специфике и тенденциях создания многофункциональных проектов в международном масштабе, а также в России и Санкт-Петербурге рассказал Андрей Косарев, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге в своем докладе «Многофункциональные комплексы: принципы и тенденции». В докладе говорилось о том, что «строительство многофункциональных комплексов – это общемировая тенденция, однако реализация таких проектов происходит различным образом в разных странах и городах. Многое зависит от специфики местных рынков, требований арендаторов и инвесторов, особенностей регулирования девелопмента. В последнее время в России реализуется и заявляется множество проектов строительства многофункциональных комплексов, при этом далеко не все из них окажутся успешными на рынке. Такие проекты не только предоставляют девелоперу новые возможности по повышению привлекательности и доходности проекта, но и таят в себе большие сложности и риски. К примеру, даже небольшие ошибки в позиционировании отдельных составляющих проекта или в логистике могут сделать комплекс неудобным для пользователей, а просчеты в размере комплекса или в принципах работы элементов (аренда одних и продажа других) - затруднить последующую инвестиционную продажу. Многофункциональный комплекс не должен стать просто модным увлечением, а целесообразность и концепция его строительства обязаны быть предметами детального анализа и проработки. Санкт-Петербург является особенным городом как в силу специфики рынка недвижимости, так и градостроительных особенностей – таких как геологические сложности, высотные ограничения, обязательства по сохранению исторического наследия – все это осложняет развитие проектов mixed-use. Лишь при учете всех тонкостей можно создать по-настоящему успешный проект».
О перспективах развития гостиничного рынка Санкт-Петербурга рассказала Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, в докладе «Рынок гостиничных услуг Санкт-Петербурга»: «Исторически ориентированный на туристов, гостиничный рынок Санкт-Петербурга традиционно характеризовался сезонностью спроса и недостатком гостиниц современного стандарта. Однако сегодня город находится на пороге существенных изменений, суть которых заключается в качественно новом позиционировании северной столицы на внутреннем и международном туристическом рынках. Так, при поддержке городской администрации, происходит обновление и развитие городской инфраструктуры, что на фоне высокой стоимости земли приводит к росту цен на размещение, что означает расширение верхнего сегмента. Происходит формирование сегмента современных отелей, предлагающих мировой стандарт обслуживания, при этом новое предложение направлено в основном на бизнес-туристов, что способствует сглаживанию колебаний спроса. Все эти факторы в совокупности со стабильным ростом экономики страны и впечатляющей линейкой новых проектов создают уверенную базу для стратегического формирования нового статуса Санкт-Петербурга - города деловых поездок, конгрессно-выставочных мероприятий высокого уровня, событийного и инсентив-туризма».