Анализ рынка офисной недвижимости за III квартал 2008 года

РЫНОК КАЧЕСТВЕННОЙ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Третий квартал ознаменовался открытием следующих офисных центров:

В деловом квартале «Красная роза 1875» открылась 1 очередь бизнес-центра «Морозов». Общая площадь центра составляет 39 000 кв. м. В центре предусмотрен конференц-холл (1 000 кв. м), кафе и ресторан. Также в центре предусмотрена парковка на 296 м/м.

На Кронштадском бульваре открылся торгово-офисный центр «Каспий». Центр представляет собой шестиэтажное здание общей площадью 17 000 кв. м, из которых 3 200 кв. м офисные площади. Инвестором и собственником проекта выступает Quinn Group, девелопером - ГК «Каспий».

В 3 квартале предложение качественной офисной недвижимости не претерпело значительных изменений, это обусловлено продолжающейся тенденцией перенесением сроков ввода объектов в эксплуатацию. Таким образом, общая площадь качественных офисных центров Москвы по итогам 3 квартал 2008 года по мнению аналитиков компании Welhome составляет около 7,4 млн. кв. м.

Таким образом, за первые 9 месяцев в эксплуатацию было введено порядка 570 тыс. кв. м. В связи с ситуацией на рынке, многие девелоперы продают или же замораживают свои проекты. Например, корпорация Mirax Group намерена продать партнерам доли в ряде объектов начатого строительства. Наиболее вероятно, что это повлияет на усиление тенденции задержки ввода объектов, особенно в среднесрочной перспективе.

СПРОС

Рынок офисной недвижимости развивается достаточно динамично, растет и уровень спроса на площади в качественных бизнес-центрах. Однако в последний месяц в связи с ситуацией на рынке прослеживается стабилизация и снижение активности спроса в сегменте офисной недвижимости. Несмотря на это, в третьем квартале можно отметить следующие крупные инвестиционные сделки:

Немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund купил БЦ «Citydel» у девелоперской компании «Тема» за $600 млн. Центр общей площадью 63 500 кв. м, расположенный на Земляном Валу. Однако существуют предположения, что KanAm Grund приобрел не весь комплекс, поскольку два года назад часть помещений общей площадью 14 400 кв. м было выкуплено за 50 млн. долларов немецкой компанией Henkel.

В проекте строительства многофункционального административно-жилого комплекса «Кристалл», общей площадью 187 000 кв. м, сменился заказчик. УК «Е» вышла из проекта и с сейчас реализацией проекта управляет структура AFI Development — компания «Стройинком-К». Проект включает в себя две башни высотой 38 этажей и одной башни высотой 45 этажей. Бюджет проекта весной оценивался в 373 млн. долларов.

Инвестиционная компания Sponda купила офисный центр «Дукат II» за 185 млн. долларов у группы London & Regional Properties – LR Ducat Holding. Офисный центр «Дукат II» построен в 1997 году и расположен в центре Москвы на ул. Гашека. Общая площадь офисных помещений 13 700 кв. м.

Бизнес-центр «Нефтяной дом» (здание штаб-квартиры РАО «ЕЭС России») продан за 175 млн. долларов компании «Интерцессия». БЦ «Нефтяной дом» расположен на проспекте Вернадского. Общая площадь центра составляет 47 550 кв. м, также в центре предусмотрена парковка на 400 м/м.

Пик активности спроса на офисные помещения приходился на апрель месяц, далее прослеживается спад уровня спроса, что обусловлено ситуацией на рынке, -финансовым кризисом и кризисом ликвидности. Наиболее вероятно, что данная тенденция сохранится до конца 2008 года.

Наиболее востребованными по итогам 3 квартала 2008 года были помещения площадью от 301 до 500 кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом прослеживается тенденция укрупнения спроса.

Менее востребованы помещения площадью меньше 300 кв. м и 501-1 000 кв. м, их доля в общей структуре спроса составляет по 15%. Минимальную долю спроса занимают помещения площадью 1 001 – 2 000 кв. м, и помещения более 2 000 кв. м их доля составляет 5% и 3 % соответственно. В третьем квартале было заключено несколько крупных сделок по аренде офисных площадей:

Согласно заявкам, поступавшим в компанию Welhome в 3 квартале 2008 года, наиболее высокий спрос наблюдался на помещения расположенные в центре, особенно в районе Якиманки вдоль Ленинского проспекта. Также достаточно высокий спрос на помещения в Юго-Западном административном округе.

По данным компании Welhome по-прежнему наиболее востребованными являются бизнес-центры класса «А», что обусловлено преимущественным расположением в центральных районах города. Не смотря на низкие арендные ставки, спрос на помещения в бизнес-центрах класса «В-» и ниже почти отсутствует. Это обусловлено, прежде всего, расположением центров этого класса в отдаленных районах города, а также специализацией компании Welhome на рынке высококлассной офисной недвижимости. На сегодняшний день новые бизнес-центры класса «А», преимущественно, заполнены арендаторами еще до открытия. Так, например, 1 очередь БЦ «Западные Ворота» более чем за год до официального открытия полностью заполнена арендаторами. На вторичном рынке договоры аренды в наиболее популярных бизнес-центрах подписываются за 3-4 месяца до съезда предыдущих арендаторов. Прослеживается достаточно высокий спрос на площади «под ключ», предложение по которым практически отсутствует.

АНАЛИЗ ЦЕН

В связи со сложной ситуацией на рынке на конец 3 квартала можно констатировать стабилизацию арендных ставок. Рост ставок с начала года составил порядка 10%, за 3 квартал – не превысил 2%.

Традиционно, самый высокий уровень ставок был отмечен в центре, внутри Садового кольца и варьируется от 1 300 до 3 000 долларов за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса «А» и от 800 до 1 400 долларов за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса «В+» и «В-». Столь значительный диапазон обусловлен зависимостью арендной ставки, как от площади арендуемого помещения ,так и от параметров самого объекта. Однако есть бизнес-центры, расположенные в центральных районах Москвы, где уровень ставок достигает 3 900 долларов за 1 кв. м в год (БЦ «Балчуг Плаза») и 4 400 долларов за 1 кв. м в год (готовые этажи к въезду в башне «Федерация»). Ставки в районах за пределами Садового кольца в пределах ТТК менее высокие и находятся на уровне 750 -1 300 долларов за 1 кв. м в год.

Самые низкие ставки отмечены в бизнес-центрах, расположенных за пределами Третьего транспортного кольца – 600 – 1 000 долларов за 1 кв. м в год. Однако, как и прежде, в Юго-Западном и Западном направлениях ставки достигают 2 500 долларов за 1 кв. м в год, поскольку они традиционно считаются наиболее престижными. Несмотря на то, что кризис не так сильно повлиял на уровень арендных ставок офисной недвижимости, цены продажи достаточно сильно упали. Согласно данным аналитиков компании Welhome, снижение цен продажи в некоторых объектах достигло 40%, в среднем по рынку - 15-20%. Это связано со снижением активности спроса и с кризисом на рынке, который отразился на большинстве компаний.

СОБЫТИЯ В СЕГМЕНТЕ

На Коровинском Валу планируется построить бизнес-центр «Оазис». Общая площадь центра составит 33 000 кв. м, в том числе парковка на 350 м/м. Девелопером проекта выступает «Horus Capital». Открытие центра запланировано на конец 2009 года.

В центре Москвы на Новом Арбате построят многофункциональный комплекс. В состав комплекса будут входить офисы, апартаменты и центр восстановительной медицины и курортологии Минздрава РФ. Общая площадь участка под строительство составит 1, 17 га, а общая площадь комплекса составит 93 600 кв. м, в том числе офисная часть -14 000 кв. м. Также в комплексе предполагается строительство паркинга на 750 м/м.

Рядом со станцией м. Щелковская будет построен крупный общественно-деловой центр. Центр будет представлен комплексом зданий, в том числе высотки, которая будет построена по программе «Новое кольцо Москвы».

На пересечении 1-го км Рублево-Успенского шоссе и МКАД появится многофункциональный офисный центр A класса. Застройщиком выступает компания «Ферро-Строй». Общая площадь комплекса составит 55 850 кв. м ( арендуемая 29 810 кв. м). В состав комплекса будет входить предприятие корпоративного питания, пункты сопутсвующей торговли, ресторан и отделение банка. Также запланировано строительство пятиуровневой структурной парковки на 298 м/м и подземной парковки на 215 м/м, открытая стоянка на 32 м/м. Открытие центра запланировано на 2 квартал 2010 г.

Рядом со станцией м. ВДНХ , в рамках реконструкции здания АТС, планируется построить офисный центр общей площадью 25 000 кв. м. Реконструированное 4-этажное здание АТС планируется соединить галереей-переходом с 14-этажной башней, которую возведут рядом. В составе центра будет предусмотрена подземная трехуровневая парковка на 283 м/м, наземная парковка на 33 м/м. Ввод объекта запланирован на 2012 год.

Компания Central Properties планирует возвести бизнес-центр «Фили-1» и «Фили-2» на территории делового комплекса «Москва-Сити». Общая площадь 1 очереди центра составит 180 000 кв. м., второй 300 000-400 000 кв. м. Открытие офисного центра запланировано на 2012-2013 гг.

После завершения строительства проекта «Москва-Сити», будет начато строительство проекта «Сити-2». «Сити-2» будет ограничен на западе улицами Заречье и Мневники, на востоке – улицами 2-й Черногрязской и Мантулинской и Красногвардейским проездом, на севере – проспектом Маршала Жукова и Хорошевским шоссе, а на юге-левым берегом Москвы-реки.

В центре Москвы планируется строительство многофункционального комплекса на участке площадью 2,1 га, который ограничен улицами Тверская, Малая Дмитровка, Настасьинским переулком и Пушкинской площадью. На данный момент на участке расположены несколько культурных объектов, в том числе здание редакции газеты «Труд». В состав комплекса будет входить офисно-торговая часть и несколько башен с апартаментами, также бутик и подземная автостоянка.

Бизнес-центр «Западный Мост», расположенный на Ленинградском проспекте, после ребрендинга переименуют в «Arcus III». Общая площадь «Arcus III» составит 43 500 кв. м. Центр будет соответствовать критериям офиса класса «А» и будет представлен двумя 14-ти этажными офисными зданиями, объединенных единым стилобатом, в котором расположится паркинг на 625 м/м. Ввод в эксплуатацию намечен на первый квартал 2011 года.

В центре Москвы строится бизнес-центр A класса «Двинцев». Застройщиком выступает компания Central Properties совместно с американским инвестиционным фондом Wells Real Estate Investment Trust II. Общая площадь комплекса составит 60 000 кв. м, в том числе площадь офисных помещений – 48 800 кв. м. Строительство планируется завершить в конце 2008 года.

В Северо-Восточном округе Москвы, на улице Снежная, будет построен многофункциональный административный комплекс. Общая площадь комплекса составит около 25 000 кв. м, в том числе парковка на 232 м/м. Строительство планируется завершить в 2011 году.

«Мосстройреконструкция» в партнерстве с компаниями MR Group, BVT и Central Properties планирует построить многофункциональный деловой центр класса А. Общая площадь центра составит 359 500 кв. м, в том числе площадь офисных помещений – 223 500 кв. В составе комплекса планируется также предусмотреть паркинг на 4 220 м/м. Начало строительства запланировано на 2009-2010 гг.

Рядом с м. Ботанический сад, на ул.Вильгельма Пика, планируется построить Китайский деловой центр «Парк Хуамин». Общая площадь центра составит 200 000 кв. м. В состав центра будут входить китайский ландшафтный парк, офисы А класса, конгресс-центр, 5-звездочная гостиница, торгово-развлекательный центр, а также фитнес-центры, SPA-салоны, рестораны и sky-bar. Завершение строительства планируется к 2012 году.

На Юго-Западе Москвы, на ул.Обручева, построят деловой комплекс, на территории бывшего завода, в результате реновации построят бизнес-центр класса B+/B, общая площадь которого составит 50 000 кв. м.

Многофункциональный деловой комплекс будет построен на Юго-Востоке Москвы, на Рязанском проспекте. Общая площадь центра составит 90 000 кв. м. Завершение строительства планируется к 2010 г.

В центре Москвы, на участке общей площадью 0,22 га, расположенном в 4-м Ростовском переулке, построят культурно - деловой комплекс «Дом Хельсинки». Общая площадь объекта составит 8 879,6 кв. м.

Рядом с м.Тульская компания KR Properties планирует построить Деловой квартал «Даниловская Мануфактура 1867». В рамках данного проекта будет реконструирован комплекс промышленных зданий, расположенных на территории 7, 65 га, а также построены новые объекты. В состав Делового квартала будут входить бизнес-центры класса B+, офисные особняки, retail, event-площадки, бизнес-отель (***звезды), выставочные залы и галереи. Площадь реконструируемых зданий составит 102 000 кв. м, общая площадь новых объектов - 120 000 кв. м, из которых 45 000 кв. м составят подземные и наземные паркинги. Завершение строительства планируется в 4 квартале 2011 года. Объем инвестиций в проект реконструкции делового квартала составят более 500 млн. долларов.

В районе Алтуфьево автопроизводитель Toyota построит собственный офисный центр. Общая площадь комплекса составит 51 000 кв. м, в том числе площадь офисных помещений - 10 000 кв. м. Инвестиции в проект превысят $100 млн.

На 1-м Волоколамском проезде, на месте территории завода радиодеталей, построят бизнес-парк общей площадью 49 000 кв. м. В бизнес-парке, также, будет предусмотрена парковка на 1 400 м/м.

В Южном административном округе, на Кожевнической улице, построят многофункциональный общественно-деловой центр общей площадью 65 036. Проект представляет собой два корпуса: «Северный корпус» - 47 665 кв. м и «Южный корпус» -15 501 кв. м.

ВЫВОДЫ

Общая площадь качественных офисных центров Москвы по итогам 3 квартала 2008 года по оценкам аналитиков компании Welhome составляет около 7,4 млн. кв. м. В 4 квартале ожидается ввод достаточно крупных объектов таких как МФК «Метрополис» ( офисная часть 80 000 кв. м), МФК «Fusion park» (80 000 кв. м), ДЦ «Святогор» (34 700 кв. м) БЦ «Легион-3» (32 000 кв. м), БЦ «Авиатор» (21 080 кв. м) и др. Таким образом, до конца года к вводу запланировано порядка 500 тыс. кв. м. качественных офисных площадей. Однако с учетом продолжения переноса сроков ввода, наиболее вероятно, что будет введено не более 300 тыс. кв. м.

Что касается спроса, то можно отметить тенденцию смещения спроса на более крупные площади и постепенное смещение с Северо-Запада на Юго-Запад, что обусловлено высоким автомобильным трафиком САО, СЗАО и ВАО (в том числе и из-за делового района «Москва-Сити»). Данная тенденция будет влиять на более активное формирование деловых районов на Юго-Западе Москвы.

Можно отметить продолжение тенденции заключения договоров до открытия бизнес-центров, что подтверждает сохраняющийся дефицит на рынке.

Спрос на рынке, несмотря на окончание летнего сезона, остался на прежнем уровне, можно отметить, что траниционного увеличения активности не произошло.

В связи с кризисом на рынке можно констатировать, что цены на офисную нидвижимость значительно упали, предположительно данная тенденция будет характерна и для 4 квартала 2008 г.