Обзор рынка торгово-развлекательной недвижимости Краснодара в III квартале 2008 года
Обеспеченность качественными торговыми площадями в г.Краснодаре составляет 591 кв. м GLA на 1 000 жителей. За 3 кв. 2008 г. введено 24,6 тыс. кв. м площадей торговых центров, в том числе 21,5 тыс. кв. м торговых площадей.
Предложение
Первые современные торговые центры окружного формата стали появляться в 2003 году (сдача первой очереди ТЦ «Красная Площадь» - 30 000 кв. м). В 2004 году был введен в эксплуатацию «Сити-Центр» площадью 22 000 кв. м. В 2006 году была введена вторая и третья очередь ТЦ «Красная Площадь», что закрепило за ним статус «суперокружного». Совокупное предложение площадей качественных торговых центров на рынке Краснодара на конец 3 кв. 2008 г. составило около 536 011 кв. м (342 537 кв. м GLA).
Наиболее известными и посещаемыми торговыми центрами на сегодняшний день являются: «Красная Площадь» - 105 000 кв. м, «Сити-центр» - 22 000 кв. м, «Меридиан» - 28 500 кв. м, «Медиа-Плаза» - 20 000 кв. м, «Мега» - 150 000 кв. м.
Объем розничного товарооборота в 1 полугодии 2008 г. в Краснодаре составил 107 700 млн. рублей, или 167,4 % к уровню аналогичного периода 2007 года в денежном выражении и является следствием роста доходов населения и инфляции.
Структура потребительского рынка города выглядит следующим образом:
Прирост предложения в 3 кв. 2008 г. был обеспечен объектами: «SBS Shopping mall» на ул. Уральская 104, (ввод в эксплуатацию 2-ой очереди объекта), общая площадь которой составила 20 000 кв. м и ТЦ на ул. Суворова, общей площадью 4 600 кв. м.
В 2008 году заявлено к вводу 266 781 кв. м торговых площадей, из них введено 9,2%. В числе ожидаемых к вводу в текущем году объектов, можно выделить следующие: 1-ая очередь ТОЦ «Виктория», МКЦ «Кристалл», ТРЦ «Галактика», «Лента» и др., общей площадью 181 000 кв. м.
В стадии строительства находятся 17 торговых центров, большинство из них управляется и возводится самыми известными инвестиционными компаниями с привлечением проектных, брокерских и управляющих структур с мировыми именами. К таким объектам можно отнести:
· «OZ», расположенный в районе аэропорта, общей площадью 160 000 кв. м;
· «SBS Shopping mall», расположенный на ул. Уральская, общая площадь которого составит 146 400 кв. м;
· «DVI-Столица», расположенный на Ростовском шоссе, общей площадью 121 083 кв. м;
· «Lifestylecentre», расположенный на Ростовском шоссе, общей площадью 83 000 кв. м;
· «Екатеринодар», расположенный в центральной части города, на пересечении ул. Коммунаров и Карасунская, общей площадью 22 000 кв. м, и др. ТЦ.
Кроме того, есть ряд запланированных объектов, реализация которых еще не началась: «Power Center», «Калинка-Малинка», «Крокус-Сити», «Модус», «Семья», «Шоколад» и др.
Все заявленные проекты планируется построить к 2012 году.
Спрос
В настоящий момент рынок торговых центров характеризуется высоким уровнем спроса со стороны торговых операторов. На рынке представлено большое количество сетевых брендов одежды и других потребительских товаров («Savage», «Benetton», «Mango», «Zara», «Meхх», «Esprit», «Ile de Beaute» и другие), а также большое количество крупных сетевых операторов, таких как «Эльдорадо», «Эксперт», «Техносила», «Ашан», «Ikea», «Мосмарт» и другие. Среди операторов развлечений наблюдается тенденция выхода на рынок крупных федеральных игроков, таких как «Киномакс» (открытие 6-зального киноплекса в ТРЦ «Краснодар-Сити»).
Популярностью пользуются торговые помещения площадью 60 – 120 кв. м (около 48% от общего числа заявок), около 30% заявок требуют площади от 120 до 500 кв. м, 20% - от 20 до 60 кв. м, 2% - до 20 кв. м.
Высокий уровень спроса подтверждается минимальным уровнем свободных площадей в существующих торговых центрах. Однако, необходимо отметить, что на рынок выходит большое количество объектов высокого класса, и наиболее успешными будут только те торговые центры, которые имеют хорошее местоположение, профессиональный подбор арендаторов, обеспечены достаточным количеством парковочных мест.
Таким образом, емкость рынка на текущий момент, по мнению аналитиков GVA Sawyer, оценивается в 350 000 кв. м (GLA).
Финансовые условия
Диапазон ставок аренды для существующих торговых центров Краснодара для якорных арендаторов составляет 133 – 259 долларов за 1 кв. м в год, для неякорных 555 – 1 703 долларов за 1 кв. м в год (здесь и далее без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Уровень ставок в существующих торговых центрах отличается от строящихся. Для якорных арендаторов она составляет 203 –406 долларов за 1 кв. м в год, для неякорных 585 –1 861 долларов за 1 кв. в год. Высокая арендная ставка
в строящихся объектах объясняется тем, что у них профессиональная концепция, благоприятный имидж и высокая обеспеченность парковочными местами, что в свою очередь ориентирует ТЦ на большое число посетителей (например «OZ», «Краснодар-Сити»).
Дальнейшая динамика арендных ставок будет связана с их постепенным ростом в удачно расположенных высококлассных торговых центрах до 7% и, наряду с этим, стабилизацией и даже некоторым снижением в устаревших торговых объектах.