Обзор рынка гостиничной недвижимости Краснодара в III квартале 2008 года
Доходность гостиничного бизнеса ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости за счет высоких сроков окупаемости объектов. Окупаемость гостиничных объектов находятся в диапазоне от 5 до 12 лет и зависят от уровня развитости рынка, соотношения спроса и предложения, а также от категории и местоположения объекта.
На сегодняшний день рынок гостиничной недвижимости г. Краснодар находится на стадии формирования. Благодаря высокому показателю уровня доходности, срок окупаемости гостиничных объектов с наилучшим местоположением сокращается на 2-3 года в зависимости от категории объекта. Так, средний срок окупаемости у объектов 3* составляет от 8 до 12 лет, а 4-5* - от 5 до 8 лет.
Инвестиции, направляемые в гостиничную недвижимость, идут на строительство частных отелей и реконструкцию уже существующих. Преобладание сегмента бизнес-туризма делает отели категории 4-5* наиболее привлекательными для инвестиций.
Предложение
По итогам 3 кв. 2008 г. объем предложения рынка гостиничной недвижимости г. Краснодар составил 61 объект с общим номерным фондом 1 935 номеров. К качественному предложению (3-5*) относится 816 номеров, что составляет 42,2%
от общего номерного фонда, 57,8% номерного фонда представлено некачественным предложением. Рост номерного фонда города в 2008 г. происходил за счет ввода нового качественного предложения (гостиниц 3*), доля которого с начала 2008 г. по 3 кв. 2008 г. включительно выросла на 4,3%. К гостиницам категории 5*1 в Краснодаре относится единственный объект на 19 номеров. К категории 4* относятся 7 объектов, общий номерной фонд которых составляет 264 номера. Остальные объекты (533 номера) относятся к категории 3*.
Объём гостиничного рынка в Краснодаре в период 2008-20013 гг. будет расти. На данный момент на стадии строительства находятся следующие объекты:
· «Marriott Coutyard Krasnodar», расположенный в центральной части города на пересечении улиц Красная и Длинная. Категория – 5*. Количество номеров – 311. Срок сдачи – 2010 г. (по экспертной оценке 2011 г.);
· «Mercure» (на месте гостиницы «Центральная»), расположенный в центральной части города на пересечении улиц Красная и Мира. Категория – 4*. Количество номеров – 200. Срок сдачи – 2009 г. (по экспертной оценке 2010 г.);
· Гостиница в составе МФК «Development Plaza», расположенный на пересечении улиц 40 лет Победы и Московская. Категория – 5*. Количество номеров – 200. Срок сдачи – 2009 г;
· «Катерина-Сити Краснодар», расположенный на пересечении улиц Вишняковой и Ставропольская. Категория – 4*. Количество номеров – 168. Срок сдачи – 2009 г. (по экспертной оценке 2010 г.);
· «Пангра», расположенная в центральной части города на ул. Кубанская Набережная. Категория – 3*. Количество номеров – не определено (по экспертной оценке не более 100). Срок сдачи – 2009 г.
Кроме того, есть ряд запланированных объектов, реализация которых еще не началась:
· ул. Красная/ул. Буденного, на месте городской больницы. Оператор не определен. Категория -5*. Количество номеров – 150;
· ул. Красная/ул. Гаврилова, на месте спортивного комплекса «Динамо». Категория - 5*. Количество номеров – 162;
· БЦ «Патриот», на пересечении ул. Северной и Аэродромная. Оператор и звездность гостиницы еще не определены.
· ул. Кубанская Набережная, 37. Категория – 3*. Количество номеров – 100;
· Отель в рамках застройки квартала «Немецкая деревня Екатерина Великая». Категория – 3-4*. Количество номеров – не определено;
· «Rinaldi», местоположение не определено. Категория – 3*. Количество номеров – 22. Все заявленные проекты планируется построить к 2012 году. Объём качественного предложения в 2009 г. увеличится на 36,7%.
Спрос
Около 95% туристического потока в Краснодаре приходится на бизнес-туристов. Рекреационный туризм в Краснодаре не развит, на его долю приходится не более 5% туристов.
Структура бизнес-туризма в городе оценивается следующим образом: индивидуальные деловые поездки – около 70% туристов; поездки для участия в конференциях и семинарах – около 15% туристов; посещение выставок и ярмарок – 10%; конгрессные туры и инсентив-туризм (поощрительные поездки) – около 5% бизнес- туризма, этот сегмент постоянно растёт.
По сравнению с 2007 г. показатель увеличился в среднем на 10% и достиг уровня 67%. Для гостиниц 1-2* - 55%, для 3* - 65%, для 4-5* заполняемость находится на уровне 70%.
Так как туристический поток города формируется преимущественно бизнес-туристами, на рынке выделяют 2 пиковых периода загрузки, которые приходятся на март-июнь и сентябрь-ноябрь.
В связи с ростом в городе деловой активности и экономических показателей в трехлетней перспективе прогнозируется уровень загрузки в диапазоне 65-68%.
Стоимость размещения
Стоимость проживания в гостиницах г. Краснодара, как правило, изменяется один раз в год. Зависит она от категории гостиницы и типа номера (стандартный, номер-люкс, номер-апартаменты и т.п.). В гостиницах категории 3* стоимость проживания в двухместном стандартном номере находится в пределах от 1700 до 6000 рублей в сутки, в категории 4* - от 2800 до 7000 рублей в сутки, в категории 5* - от 7 000 до 12 000 рублей в сутки. Стоимость номеров-люкс выше стоимости стандартных номеров на 40% для гостиниц 3* и на 95% для гостиниц 4*.
В сравнении с 2007 г. стоимость проживания увеличилась в среднем на 9,5%.
Темп роста показателей стоимости размещения в ближайшей перспективе (до 2009 г.) не изменится, так как объем заявленного строительства не ликвидирует существующий на рынке дефицит.