Обзор рынка жилой недвижимости Ленинградской области в III квартале 2008 года

В 3 кв. 2008 года на рынке жилой загородной недвижимости имели место следующие тенденции:

- продолжили своё развитие тенденции: укрупнение проектов, развитие южных районов;

- увеличение числа проектов со смешенным типом застройки;

- выход на рынок компаний, для которых строительство загородной недвижимости не является профильным бизнесом;

- усиление спроса на участки под ИЖС.

По итогам 3 квартала 2008 года можно сделать вывод, что финансовый кризис пока не отразился в полной мере на рынке загородной жилой недвижимости.

Тенденции 2 квартала 2008 года продолжили свое развитие и в целом наблюдался стабильный рост. Однако в 4 квартале следует ожидать некоторое снижение темпов роста рынка, что будет обусловлено не только сезонностью, но и мировой финансовой нестабильностью. Особенностью 3 кв. 2008 года стало также появление скидок в некоторых проектах, то есть завуалированное снижение стоимости домовладений.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Предложение

На данный момент в окрестностях Санкт-Петербурга и Ленинградской области дома продаются в 171 коттеджном поселке, то есть количество проектов за квартал увеличилось на 15%, за 3 кв. 2008 года продажи открылись в 28 поселках. Ещё порядка 43 проектов находятся на стадии  проектирования или подготовки к продаже, в 3 кв. 2008 года было заявлено о 8 проектах, их общее количество увеличилось на 22%. Таким образом, в той или иной стадии реализации на рынке присутствует 214 коттеджных поселков, что на 17% больше, чем в предыдущем квартале.

Доля объектов класса элит составляет 23%, несколько увеличилась доля поселков эконом-класса, таковых на рынке 30% (по сравнению с 29% в прошлом квартале). По-прежнему самым многочисленным остается бизнес-класс, хотя его доля уменьшилась с 48% до 47%.

За 3 кв. 2008 года доля поселков к югу от Санкт-Петербурга увеличилась и составила 21% от общего предложения по сравнению с 20% в предыдущем квартале. Появляются новые проекты в восточном направлении, пока их доля остается на уровне 2 кв. 2008 года - 2% от общего количества.

Спрос

Спрос на загородном рынке по-прежнему находится на высоком уровне. Хотя основной объем предложения сосредоточен в сегменте бизнес, наибольшим спросом, как и во 2 квартале 2008 года, пользуются объекты в поселках эконом-класса (по экспертным данным спрос в нем насыщен только на 25%).

В 4 квартале 2008 года также следует ожидать наибольший спрос в сегменте эконом.

В условиях мировой финансовой нестабильности, в 3 квартале 2008 года сворачиваются практически все программы ипотечной поддержки для загородных объектов, которые начинали развиваться во 2 квартале 2008 года, в 4 квартале 2008 года загородная ипотека не будет развиваться.

Стоимость приобретения

В 4 квартале 2008 года на рынке загородного жилья следует ожидать снижения темпов роста цен как по причине общей финансовой ситуации, так и по причине сезонности спроса на данный вид недвижимости.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Предложение

Наибольшее количество домов, предлагающихся в низком ценовом сегменте располагаются в в Лужском и Волховском районах Ленинградской области. Наиболее дорогие объекты по-прежнему располагаются во Всеволожском районе и в Выборгском районе Ленинградской области, а также в Курортном районе Санкт-Петербурга.

Максимальный ценовой разброс в 3 кв. 2008 года также как и в предыдущем квартале наблюдается в Выборгском районе Ленинградской области, что во многом объясняется его размерами. Всеволожский район лидирует по количеству объектов, выставленных на продажу, здесь расположена треть от всего объема предложения загородного вторичного рынка.

Спрос

В 3 кв. 2008 года наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются дома, построенные на землях ИЖС, на участках от 10 до 12 соток; наиболее предпочтительны участки, расположенные в 30-километровой зоне от г. Санкт-Петербург; так же как и на первичном рынке, Северное направление пользуется наибольшим спросом. Изменения по сравнению со 2-м кварталом несущественны.

Стоимость приобретения

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Наибольшим спросом в 3 кв. 2008 года пользуются участки, расположенные к северу от Санкт-Петербурга. В 4 квартале 2008 года эта тенденция сохранится.

В 4 квартале 2008 года в целом можно ожидать такую же ценовую градацию по районам. Однако следует ожидать увеличения цен в южных районах, особенно в Ломоносовском.

В 3 кв. 2008 года в сравнении со 2 кварталом 2008 года ещё более увеличился спрос на земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

По итогам 3 квартала текущего года на городском и загородном рынках жилой недвижимости не наблюдается существенных изменений, которые могли бы появиться вследствие нестабильности на мировом финансовом рынке. Однако, проведенный анализ даёт возможность прогнозировать

сокращение числа новых проектов, замораживание ряда крупных проектов, а также значительное снижение доли ипотечных сделок, что может негативным образом сказаться на общих темпах развития рынка жилой недвижимости уже в 4 квартале 2008 года.

В 3 квартале 2008 года на городском и загородном рынках имели место следующие общие тенденции, которые сохранятся и в 4 квартале 2008 года:

― снижение покупательской активности;

― сокращение роста цены квадратного метра;

― заявление ряда девелоперов о выходе на загородный рынок, что связано с желанием  диверсифицировать бизнес;

― укрупнение проектов застройки;

― тенденция объединения нескольких девелоперов для совместной реализации крупного проекта.