«Умные» здания не будут востребованы рынком до тех пор, пока спрос на офисы превышает предложение
«Умные» здания не будут востребованы рынком до тех пор, пока спрос на офисы превышает предложение
В настоящее время рынок систем автоматизации для «интеллектуальных» зданий переживает период бурного развития. Об особенностях становления рынка нам рассказал Алексей Баранов – технический директор ООО «МИКРОС-Инжиниринг», председатель комитета НП «АВОК» «Интеллектуальные здания и информационно-управляющие системы».
Насколько востребованы сегодня потребителем «интеллектуальные» здания?
Если говорить о жилой недвижимости, к нам чаще всего обращаются застройщики жилых комплексов повышенной комфортности, владельцы загородных коттеджей и элитных квартир. С их стороны есть достаточно большой спрос на различные системы автоматизации.
Что касается коммерческой недвижимости, например, бизнес-центров, то степень оснащенности здания «интеллектуальными» системами зависит от желания активно использовать достоинства «интеллектуального» здания в достижении его бизнес-целей. В каждом конкретном случае инвестор заранее просчитывает, насколько целесообразно вкладывать средства в то или иное «интеллектуальное» оборудование и как быстро такие вложения окупятся.
Насколько высоко качество «интеллектуальных» систем, предлагаемых отечественными компаниями-разработчиками?
На российском рынке представлены почти все известные в мире технологии автоматизации: от домашней до автоматизации крупных зданий и комплексов. Качество систем в первую очередь определяется опытом и уровнем квалификации компаний, работающих на рынке. Спектр услуг чрезвычайно широк, но он сегментирован на две упомянутые группы.
Так в домашней автоматизации в верхней ценовой категории используются системы американских фирм Crestron и AMX Panja,а в среднем ценовом диапазоне популярны системы на базе технологии EIB (Европейской инсталляционной шины) разных европейских производителей. На практике некоторые фирмы предлагают смешанные решения с использованием сразу нескольких технологий, но таких фирм не очень много. Это обусловлено повышенной сложностью и трудоемкостью реализации проектов. Подобные решения могут реализовать компании, имеющие большой опыт, собственные наработки и высококвалифицированный персонал для реализации интегрированных проектов. Именно в этом смысле можно сказать, что наши компании способны создавать системы с высоким качеством.
Но сегодня проблема не столько в фирмах-разработчиках, сколько в заказчиках. К сожалению, инвесторы крупных проектов предпочитают экономить везде, где только возможно. Поэтому сейчас в большинстве проектов превалирует тенденция снижения себестоимости за счет установки более дешевого оборудования в ущерб многим качественным характеристикам и функциональности. В Америке эта проблема в основном решена, поскольку там существует жесткая система ранжирования всех систем и, в том числе, автоматизации. Если они добавляют в эту систему новый элемент или появляется новая функциональная возможность, все это сразу же оценивается, широко популяризуется и рекламируется. Но прежде чем добавить что-то новое, американцы проводят серьезное маркетинговое исследование рынка. В ходе его они анализируют потребности клиентов, которым предлагается то или иное здание. И лишь определив структуру спроса, они формируют предложение.
У нас же обычно стараются как можно скорее возвести «коробку», отложив на потом принятие решения о том, какие именно системы и с какой функциональностью будут применяться в здании. Такая ситуация – следствие того, что наш инвестор стремится как можно скорее вернуть вложенный капитал и не всегда детально и широко прорабатывает механизмы возврата вложенного капитала в недвижимость. Подобная ситуация будет продолжаться до тех пор, пока спрос существенно превышает предложение, и сейчас нет острой необходимости инвесторам задействовать новые возможности и тратить дополнительные средства.
Но по мере насыщения рынка недвижимости потребность в таких системах будет возрастать, и владельцы недвижимости будут вынуждены использовать «интеллектуальные системы» в качестве дополнительно важного элемента в конкурентной борьбе. В настоящее время только в единичных крупных проектах детально рассматриваются все аспекты потребительских качеств систем и услуг, разрабатываются соответствующие маркетинговые мероприятия и заранее прорабатываются все механизмы эксплуатации.
Каков срок службы современных систем автоматизации?
Внедрение систем автоматизации носит противоречивый характер. Чем больше в здании дополнительных элементов, тем оно менее надежно. Это общеизвестная закономерность. В то же время средства автоматизации помогают следить за происходящими в здании процессами и, таким образом, снижают риск возникновения неисправностей и отказов оборудования. С этой точки зрения системы автоматизации увеличивают срок службы.
В основном долговечность всех систем зависит от качества применяемых компонентов и качества монтажа, но определяется на стадии проектирования при выборе технологий и оборудования. За счет качественной эксплуатации, своевременного обслуживания систем и предупреждения поломок, срок службы приближается к проектному в 20-30 лет и даже может превысить его.
Какие гарантии дают разработчики «интеллектуальных» систем?
Сейчас практикуется стандартный гарантийный срок, предписанный Гражданским кодексом, который равен одному году. Если фирма на те или иные части систем готова предоставить гарантию на больший срок, это ее право.
Раньше да и сейчас была популярна практика при создании структурированных кабельных систем (СКС), когда производители различных систем давали гарантию на 5-15 лет или даже пожизненную. Но такие гарантии предоставлялись в основном на кабельные системы передачи данных в зданиях, которые не являются активными устройствами, как, например, контроллеры. Кабельная система лежит в стене или под потолком, и с ней в принципе ничего не может случиться, если не оказывать на нее каких-либо внешних воздействий. Тот, кто монтирует эти системы, может использовать повышение срока гарантии в качестве маркетингового хода. Но, как правило, стоимость гарантии закладывается в цену. Сейчас гарантии сроком больше чем на год, кроме гарантий на СКС, встречаются очень редко, потому что идет жесткая конкуренция по стоимости. Для обеспечения работоспособности после окончания срока гарантии практически все компании предоставляют широкий ассортимент услуг послегарантийного сервисного обслуживания.
Технологии развиваются стремительными темпами. Не грозит ли «интеллектуальным» зданиям моментальное моральное устаревание применяемых в них технологий?
Действительно, сейчас технологии развиваются очень быстро и системы устаревают морально в течение 5-10 лет и менее. Но это не значит, что все надо менять, если не изменились потребности. Все идет к тому, что функциональные возможности систем будут расширяться. Если в построенном здании были использованы открытые стандарты, всегда есть возможность расширения. Что касается новых зданий и технологий, то здесь имеются очень большие перспективы.
Я думаю, что все используемые системы будут существовать, но пропорции их применения станут изменяться в сторону открытых и более совершенных систем. В будущем обязательно повысятся требования к потребительским свойствам систем, таких как автоматическая и автоматизированная настройка и конфигурирование систем при вводе в эксплуатацию, автоматическая диагностика и перенастройка системы при ее расширении, адаптивное «поведение» систем в зависимости от настроений и желаний потребителя и т.д. Это позволит сделать их более доступными и легкими в использовании обычным потребителем, как это произошло с персональными компьютерами. Но отказаться в обозримом будущем от услуг профессиональных фирм будет невозможно, и это продлится еще достаточно долго. На наш век работы хватит.
Как повлияет на рынок «интеллектуальных» систем недавно принятый Закон о техническом регулировании?
После принятия этого закона государство берет на себя обязательства по регулированию в основном с точки зрения обеспечения безопасности жизнедеятельности. Сейчас существует большая проблема - все старые нормы, например, СНиПы, отменены, а новых пока нет. Бывшие нормы остались действенны только в части минимальных норм обеспечения безопасности жизнедеятельности. До 2010 года будет переходный период, в течение которого должны быть разработаны документы иного характера по безопасности жизнедеятельности в широком толковании.
Роль комплексных систем автоматизации и безопасности при этом существенно возрастет и, например, на объектах высотного строительства может достигнуть 7-15% от себестоимости.
В то же время, этот закон четко обозначил новую тенденцию в повышении роли «интеллектуальных» систем: требования к этим системам теперь складываются из двух частей – требований, регламентируемых государством, и требований, определяемых потребителем. В качестве потребителей выступают владельцы, жильцы и арендаторы, а также эксплуатирующие и управляющие организации. Если коммерческий инвестор хочет реализовать конкурентоспособный объект недвижимости, возвести очень качественное здание, то государство теперь ему не помощник – это не его функция. Инвестор вынужден сам определять потребительские свойства и качества объекта строительства и соотносить их с рыночной ситуацией.
На что необходимо обратить внимание человеку, приобретающему «интеллектуальные» системы? О чем в первую очередь он должен спросить компанию-разработчика или продавца?
На сегодняшний момент наибольшей гарантией является рекомендация знакомых, которые уже воспользовались услугой той или иной фирмы, устанавливающей «интеллектуальные» системы. Важен профессионализм сотрудников, их опыт работы на рынке, количество удачно реализованных проектов. Необходимо обратить внимание на то, как работают в этой фирме менеджеры, отвечающие за контакты с клиентами. Надо посмотреть, как работают проектировщики, как они разрабатывают документацию, насколько она профессиональна. Можно привлечь профессионалов, которые будут представлять его интересы и организуют весь процесс от определения требований до их реализации.