Ставки аренды торговых площадей будут снижаться

Ритейл в Москве набирает обороты. Несмотря на появление новых торговых центров в столице, переизбытка торговых площадей не наблюдается, что позволяет собственникам зданий держать высокий уровень арендных ставок. О том, каковы перспективы развития рынка торговой недвижимости в Москве, корреспонденту ГАЗЕТЫ Антону Филатову рассказал Сергей Гипш, генеральный директор компании Colliers International - международного консультанта по недвижимости.

- Каково соотношение спроса и предложения на торговые площади в Москве? - Вопрос слишком широко поставлен. В отличие от других секторов коммерческой недвижимости торговая недвижимость - довольно сложная вещь. Она подразделяется на несколько больших сегментов: в частности, street-retail (магазины на улицах) и торговые комплексы, которые в свою очередь также имеют некое дробление. Поэтому ответить на этот вопрос однозначно довольно сложно. Однако в упомянутых сегментах (street-retail и профессионально управляемые торговые комплексы) по-прежнему сохраняется очень высокий спрос.

- Тогда давайте сузим вопрос. Какие торговые площади пользуются наибольшим спросом у арендаторов? - Многое определяет место. В street-retail это магазины, выходящие витриной на главные улицы, такие как Никольская, Пятницкая, Кузнецкий Мост, или находящиеся на главных магистралях, например Ленинградском шоссе, проспекте Мира, Кутузовском и Ленинском проспектах.

Что касается торговых комплексов, то наибольшим спросом пользуются профессиональные, концептуальные, правильно расположенные торговые центры. Причем это могут быть как крупные торговые центры, находящиеся в спальных районах и на МКАД, так и небольшие центры рядом с метро, где сосредоточен огромный пассажирский трафик.

- Правильно размещенные торговые комплексы более доходны? - Торговый центр (ТЦ), расположенный в непосредственной близости от метро, всегда находится в выигрышном положении относительно более удаленных. На сегодняшний день основные торговые центры ориентированы на средний класс, и большая часть этого среднего класса использует метро как основной вид транспорта, особенно женщины, которые по статистике составляют 70% покупателей в ТЦ. И когда метро доставляет покупателей к дверям торгового центра, это не просто удобно, но и, учитывая наши погодные условия, является неоспоримым преимуществом.

Например, среди последних успешных проектов, которые находятся в непосредственной близости от метро, можно назвать ТЦ «Золотой Вавилон» (38 000 кв. м) у станции метро `Отрадное`, ТЦ «Галерея Аэропорт» (12 000 кв. м), в самое ближайшее время откроется ТЦ «Калужский» около станции метро `Калужская`. Мы полагаем, что это также будет очень успешный проект.

- Если сравнить с другими секторами коммерческой недвижимости, какова доходность вложений в торговые площади? - Торговая недвижимость очень многообразна, и торговые центры сильно отличаются друг от друга как по размеру вложений, так и по уровню арендных ставок.

Также необходимо отметить, что эпоха строительства торговых центров началась только в 1997 году, затем была некая пауза из-за кризиса 1998 года, и лишь после 1999 года стало появляться большое количество проектов. Соответственно, прошло не так много времени, и многие проекты, которые вышли на рынок 2-3 года назад, еще не окупились. Поэтому говорить о доходности очень непросто.

Однако исходя из уровня затрат на строительство торгового комплекса и уровня арендных ставок можно сказать, что это действительно один из самых высокодоходных секторов коммерческой недвижимости. Оценить доходность проектов в ритейле довольно сложно из-за того, что от года к году несколько меняется доходная составляющая. Это происходит в силу того, что арендные ставки, которые, казалось бы, жестко зафиксированы в контрактах, все-таки подвергаются корректировкам во многих проектах.

- Почему правила меняются в ходе игры? - В отличие от таких секторов коммерческой недвижимости, как офисная или складская, торговая недвижимость отличается тем, что арендаторы торговых центров в первую очередь хотят зарабатывать деньги. Арендаторы офисных и складских комплексов после заключения контрактов продолжают платить аренду на протяжении всего срока этого контракта. Например, договорились, что годовая арендная плата будет составлять 500 долларов за кв. м, и с большой вероятностью можно сказать, что размер ставки не изменится на протяжении действия контракта.

Арендатор же торгового центра каждый месяц проверяет свою бухгалтерскую отчетность, смотрит, насколько выгодно он заключил контракт, сколько денег он заработал и насколько его затраты, считая арендную ставку, корректны в рамках его доходов.

- Как в этом году могут измениться арендные ставки и цены покупки/продажи торговых помещений? - С моей точки зрения, арендные ставки из-за прироста торговых площадей и увеличивающейся конкуренции, будут плавно понижаться.

Что касается цены на наиболее качественные торговые площади, то она, тем не менее, может повыситься.

- Какие риски мешают привлечению инвестиций в торговые центры? - Существуют два фактора, которые мешают привлечению инвестиций в торговые сети, - это недостаточные обороты сетей и отсутствие прозрачности в финансовой отчетности. Сейчас сети, чей оборот превышает отметку в 500 млн. долларов, можно посчитать по пальцам. Как правило, сеть становится интересной инвесторам только после того, как ее оборот превышает эту отметку, и у нее появляется возможность использовать различные механизмы привлечения финансовых средств, например, в виде ценных бумаг.

Кроме внушительных оборотов нужна прозрачность сетей. Многие крупные торговые сети уже нанимают ведущих международных аудиторов, которые подтверждают бухгалтерскую отчетность компании. Если состав акционеров не совсем ясен, а бухгалтерия непонятна, то это, естественно, препятствует привлечению инвестиций. По мере увеличения оборотов и открытости привлекать деньги будет все проще и проще.

Если говорить о торговой недвижимости, то здесь привлечь западные деньги напрямую мешает опять же отсутствие прозрачности схемы девелопмента.

В Москве очень сложный земельный рынок, огромное количество различных административных вопросов: от сбора разрешительной документации, прохождения процедуры госприемки до получения свидетельства о собственности. Необходимо обладать большим административным ресурсом в Москве, чтобы все это преодолевать. И это основное препятствие для легкого входа западных девелоперов. Я считаю, что выход из этой ситуации для иностранного девелопера - создание альянса с российским партнером.

- Появятся ли в Москве торговые комплексы нового формата? - В прошлом году появился новый формат DIY (do it yourself), который долго ждали, в виде компании OBI. Я полагаю, что будет увеличиваться количество department store (универсальный магазин), пока эта ниша представлена только одним оператором - «Стокманн». И, возможно, появится еще один новый формат - power center (такие центры располагаются, как правило, на большом участке земли за пределами города). Это правильно спланированный торговый комплекс, где большую часть площади занимают отдельно стоящие боксы якорных арендаторов, такие как гипермаркет и DIY. Они связаны общей парковкой и, возможно, общими торговыми галереями, где располагаются маленькие магазины, еда, какие-то развлечения.