Максим Гасиев, Директор департамента торговой недвижимости Colliers International

1. Прогнозы на 2005 год и тенденции :

• Мы ожидаем появления значимых сделок на рынке инвестиционных продаж торговых центров.

• Увеличится доля проектов, которые строятся за счет заемных средств.

• Увеличится количество проектов, которые строятся с привлечением международных архитектурных компаний.

• Будут разрабатываться проекты строительства суперрегиональных торговых центров на МКАД (подобных комплексам МЕГА I, II).

• Ожидается появление новых международных марок.

• С увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов более отчетливо будет виден контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, что приведет к ухудшению позиций последних.

• Ожидается появление значимых проектов на рынке торговой недвижимости крупных региональных городов. Темпы прироста торговых площадей в региональных торговых центрах будут более ярко выраженными, чем аналогичные в московских.

• Ожидается усиление конкуренции между ритейлерами, в частности, таких как операторы супермаркетов, электроники, кинотеатров, аксессуаров для мобильной связи, общественного питания (фуд-корт).

Ставки, объемы рынка.

Среднесрочный прогноз ставок аренды:

Следует понимать, что ставки аренды в конкретном торговом объекте зависят не только от макро- и микроэкономических показателей, но и от локальных характеристик объекта, в том числе его местоположения, величины торговой зоны, численности населения в ней, уровня конкурентного влияния и т.п. Кроме того, по нашему мнению, динамика ставок для различных торговых операторов будет не одинакова.

 Так ставки аренды для крупных якорных арендаторов (продуктовых супермаркетов, гипермаркетов, магазинов бытовой техники) не претерпят существенных изменений, их понижение возможно на уровне 3%, максимум 5%.

 Снижение ставок для кинотеатров будет более заметным в силу насыщения рынка данной услугой и снижения спроса на такие площади.

 Ставки аренды для предприятий общественного питания в настоящий момент демонстрируют устойчивый рост. Данная тенденция, по всей видимости, будет наблюдаться в течение будущего года.

 Ставки аренды секций операторов торговой галереи наиболее подвержены колебаниям в зависимости от объемов строительства качественных торговых площадей. При увеличении доли профессиональных торговых центров, ставки аренды останутся на достаточно высоком уровне.

Важно отметить, что данный прогноз не учитывает таких факторов как рост локальной конкуренции, местоположение, профессиональность концепции и управления торговым центром и др. В условиях активного строительства торговых объектов, снижение ставок будет наиболее заметным в неудачных проектах, в некоторых случаях оно может достигать 20%. В то время как в наиболее успешных торговых центрах ставки останутся стабильными.

Ставки аренды на помещения на основных торговых улицах в силу ограниченного предложения и стабильно высокого спроса, а также специфики использования данных помещений не только для торгового бизнеса, но и для представительских целей сохранят медленный, но устойчивый рост, который в течение ближайших пяти лет ожидается на уровне 5%. Затем, на более отдаленную перспективу мы ожидаем плавное снижение ставок к уровню текущего года.

В будущем году мы ожидаем довольно значительный прирост площадей в торговых центрах. По нашим данным он составит порядка 800 тыс. кв. м (или около 450 тыс. кв. м аренднопригодных площадей (GLA)).