Недвижимость за рубежом / Охотники за опционами

Опытные инвесторы в недвижимость не зарабатывают, а “выигрывают” деньги в результате удачно спланированных сделок. Достигается это даже не столько опытом на рынке и каким-то шестым чувством рынка недвижимости, сколько владением совершенно уникальными технологиями сделок. Например, сделок с арендными опционами.

Что это такое

Фактическое значение этого термина — отсроченная продажа. То есть некто арендует собственность и берет на себя обязательство (опцион) приобрести ее в обозримом будущем. Несмотря на всю романтику замысла, опцион имеет вполне реальные критерии: дата приобретения и цена сделки фиксируются на момент подписания соответствующего договора.

Как правило, право на опцион предварительно выкупается. Сумма предоплаты может различаться. Иногда размер ежемесячной оплаты аренды больше среднерыночного. В этом случае излишек отчисляется в счет приобретения опциона.

Рискованная затея

Покупателя арендного опциона поджидает целый ряд рисков. Статистика показывает, что на самом деле лишь ничтожная часть из тех, кто приобретает арендные опционы, благополучно доходят до ожидаемого финала — оформления в свою собственность дома или квартиры. Дело в том, что, как правило, в Америке опционы приобретают те, кто по каким-то причинам не может ходатайствовать о получении ипотечного кредита или ссуды на приобретение жилья. Эти люди надеются, что смогут получить кредит через некоторое время. К своему удивлению, по окончании определенного промежутка времени горе-арендаторы обнаруживают, что ситуация не изменилась к лучшему: они все еще не могут претендовать на получение ссуды. Причины отказа от планируемой сделки по технологии арендного опциона могут быть самыми разными: недостаточная сумма кредита, низкие доходы или отсутствие сбережений, наконец, слишком высокая арендная плата. Увы, когда арендатор обнаруживает это, оказывается, что он потерял средства, вложенные в приобретение опциона, и те, что ежемесячно затрачивал на аренду. Не говоря уже о потерянном времени.

Выигрыш покупателя

В каком случае сделку с арендными опционами можно считать удачной? Ласло Ковач, основатель компании Florida Investment & Marketing, считает, что есть определенный перечень условий, при которых можно действительно выгодно приобрести дом. Но сделку необходимо провести при участии профессиональных консультантов, которые найдут объект для инвестирования, подскажут нужный момент для заключения договора и всячески подстрахуют от непредвиденных потерь.

Предположим, семейная пара приобрела опцион на покупку дома незадолго до взлета на рынке недвижимости. В результате на день исполнения опциона их дом стоил гораздо дороже, чем было указано в договоре. Таким образом, они исполнили опцион и смогли продать дом по цене вдвое дороже, чем та, за которую они его некогда приобрели. Семья заработала прибыль. Конечно, дом можно было бы купить и без применения технологии арендного опциона, но на это нужны были средства, которых на тот момент не было.

Выигрыш продавца

Что дают сделки с использованием арендных опционов продавцу? Как правило, заключая договор арендного опциона, продавец может реализовать дом или квартиру по цене значительно выше рыночной. Кроме того, технология арендных опционов позволяет арендодателю продать дом в крайне тяжелой (для него) на рынке ситуации — в период застоя.

Ежемесячно получая значительную сумму наличных, хозяева дома могут, к примеру, погашать ипотечные кредиты, не затрагивая собственных сбережений и не выводя денег из дела. Кроме того, даже если продажа не состоится, хозяин рискует гораздо меньше: в любом случае он в течение всего периода аренды получал отчисления сверх рыночной платы за наем.

Фабрика грез

Практикуются арендные опционы нечасто. Воспользоваться преимуществами этой технологии — покупкой дома или квартиры в рассрочку по фиксированной цене — стремятся главным образом либо профессиональные инвесторы, которых, увы, мало, либо малоимущие слои населения, у которых нет возможности получить ипотечный кредит.

Есть и исключения. Например, в Чехии технология арендных опционов применяется совсем не бедными людьми для приобретения эксклюзивных объектов недвижимости в престижном “еврейском” квартале Йозефов. Предложение здесь очень ограниченно, и арендный опцион — единственный способ попасть в этот квартал. Как правило, договор заключается на основании предварительного аукциона на приобретение прав аренды. Правда, риск здесь даже выше, чем обычно, поскольку владельцы квартир зачастую меняют решение и в конце концов отказываются продавать квартиру даже добросовестным арендаторам.

Что касается профессиональных инвесторов, то их на рынке недвижимости не так уж много. Поэтому стоит крайне скептически отнестись к тому, что в последние годы в Европе и Америке все чаще появляются всевозможные руководства по инвестированию в недвижимость и даже целые финансовые институты, которые попросту спекулируют на естественном для человека желании разбогатеть. Однако на поверку доходность подобных организаций часто определяется отнюдь не результативностью сделок, а оплатой ряда вспомогательных услуг. В результате тысячи людей оплачивают всевозможные “Курсы преуспевающего инвестора” и покупают книги, диски и видеокассеты с громкими названиями вроде “Как заработать миллион, не вложив ни цента”. И не богатеют.

Это неудивительно. Возможность найти хороший вариант и сказочно разбогатеть встречается на рынке недвижимости не чаще, чем, скажем, у золотоискателей. Поэтому когда очередной интернет-портал предлагает “приобрести гид успешного инвестора и приобщиться к миру избранных [миллионеров] всего за $39,9”, это выглядит по меньшей мере подозрительно.

“Я не очень верю этим сказкам про то, как можно с помощью одной книги или стопки кассет стать сказочно богатым, — говорит Шерли Хамфри, менеджер по жилищному строительству и инвестициям английской компании Harrods Real Estates. — Это хорошая возможность заработать на реализации такой продукции, как книги, видеокассеты и т. д.”.

Мировая практика

За океаном, в США, благодаря достаточно широкому спектру ценовых различий открывается простор для всевозможных манипуляций с ценами на недвижимость. Например, продав дом в условиях растущего рынка в одном штате (по статистике Национальной ассоциации риэлторов США (НАР), рынок недвижимости в отдельных штатах растет на 12-15% в год) и затем удачно купив дом в другом штате, где рынок в это время падает, можно заключить очень выгодную сделку. Советник президента НАР София Менахем отмечает, что приобретение арендных опционов как частное капиталовложение в США практикуется, но не носит массового характера: “Подобные сделки весьма прибыльны в регионах, характеризующихся динамичным развитием рынка недвижимости”. Тем не менее многие американские агентства недвижимости не сторонники широкой пропаганды арендных опционов.

Практикуются арендные опционы (Credit Buy Immobilier) и в консервативной Франции. Хотя директор парижского адвокатского бюро Airieau Kouznetsov Royai Никита Кузнецов считает, что арендные опционы не получили во Франции широкого распространения. “Дело в том, что эти технологии в общем случае не представляются прибыльными риэлторским агентствам, — считает он. — Самостоятельно, без помощи профессионала в сфере недвижимости очень сложно найти подходящий вариант сделки, особенно в Европе, где вот уже несколько сотен лет практикуются сделки с участием риэлторских агентств”.

Механизм арендных опционов в своем роде эксклюзивен, поэтому не предусматривает участия риэлторов или по крайней мере крупного риэлторского агентства.

“В арендных опционах едва ли прослеживается риэлторская комиссия. Скорее, напротив, риэлтор может понести убытки, — говорит Кузнецов. — Если такая сделка проходит через риэлторское агентство, то именно оно выкупает у продавца квартиру и становится своего рода буфером для покупателя-арендатора”. По его мнению, агентство рискует, например, в случае, если арендатор по тем или иным причинам не в состоянии вносить платежи в срок. Рискует и продавец, оказавшийся в двусмысленной ситуации: он еще не перестал владеть собственностью и вместе с тем уже не имеет права пользоваться ею.

Елена Шувалова