Строители раздувают пузырь на рынке недвижимости
Как сообщили RBC daily участники рынка недвижимости, строительные компании в последние месяцы резко активизировались на вексельном рынке: за 2003 г. объем данного рынка вырос минимум в 3-4 раза и продолжает расширяться. Как предполагают аналитики, это вынужденный шаг со стороны строителей, так как другие источники кредитования практически исчерпаны. При этом для того, чтобы привлечь инвесторов, векселями приходится устанавливать очень большие ставки по доходности, достигающие 25% годовых и выше. Возврат денег инвесторам строительные компании планируют от продажи квартир, в стоимость которых, разумеется, заложены дорогие займы.
Строительная отрасль сегодня представляется многим одной из самых привлекательных для инвестирования: очень высокая рентабельность (которая, по некоторым оценкам, превышает 50-60%), практически не наблюдается межкорпоративных или внутрикорпоративных конфликтов, так как контроль за ней сконцентрирован почти в одних руках. И основной риск, на который указывают аналитики, – это ценовой «перегрев» рынка: благосостояние граждан, даже в Москве, не успевает за ростом цен на жилье. Следствием сложившейся ситуации может стать ценовой «откат» на 25-30%, который в последнее время обсуждается не только аналитиками и потребителями, переругивающимися на форумах, но и строительными компаниями.
На этом фоне рост вексельного рынка строительных компаний («Стройметресурс», «ПИК», «Социальная инициатива», «Ипотечная корпорация Московской области», «Правовой центр жилья» и другие) вызывает много вопросов, ведь векселя – это наиболее рискованные для инвестора ценные бумаги, так как они не являются обеспеченными. Для эмитентов - строительных компаний векселя, наоборот, удобны тем, что они не требуют внесения залогов, утверждений на кредитных комитетах банков, хотя и более дороги. Последнее обстоятельство сегодня не смущает строителей, так как рентабельность обеспечивает выплаты по любым кредитам. Но с другой стороны, раскручивание рынка векселей на фонеопределенной стагнации рынка недвижимости выглядит достаточно странным. Как правило, к вексельным займам прибегают в тех случаях, когда компания уже не может получить банковский кредит (из-за превышения лимитов или плохой финансовой отчетности).
По мнению экспертов, активность строительных компаний связана в первую очередь с небывало высокими ценами на жилье. «Активизация строительных компаний на вексельном рынке связана прежде всего с ростом цен на недвижимость: появляются новые строительные компании, расширяются старые, им необходимы дополнительные финансовые ресурсы», – заявила RBC daily начальник вексельного отдела банка «Евротраст» Елена Рукинова. Кроме того, как указывают специалисты, если бы не высокая рублевая ликвидность в стране, вызванная притоком нефтедолларов, то завлечь инвесторов в рисковые бумаги было бы непросто. «Строительные компании воспользовались ситуацией, когда на рынке дешевые деньги, и стали активно занимать деньги на вексельном рынке, – прокомментировал RBC daily заместитель генерального директора ИК «Велес Капитал» Хачатур Мурадов. – Почему строители находят инвесторов? Да, строительные компании непрозрачны, однако они предлагают высокую доходность: мы видим безумную премию над остальным вексельным рынком, над банковским – порядка 10-15%. Вексельные займы на три месяца размещаются под 15-16% годовых, на срок до 6 месяцев – 16-20%, до года – 18-25%».
Объемы вексельного рынка строительных организаций в целом сегодня составляют, по разным оценкам, от 4 до 7 млрд рублей, из которых 1,5 млрд приходится на «Стройметресурс», 1 млрд – на «Евротраст», еще в совокупности 1-1,5 млрд – на «ПИК», «Московский капитал», «Социальная инициатива», банк «Гранит», а также порядка 2 млрд – на банк «Глобэкс». Рынок растет очень быстро: как отмечают участники рынка, за год объемы выросли в 3-4 раза. По словам г-на Мурадова, строительные организации сегодня привлекают деньги с вексельного рынка через три канала: через выпуск собственных векселей (этопримерно до 25% годовых за бумаги 6-12 месяцев), через векселя аффилированных банков (до 20% годовых), а также через векселя третьих лиц, авалированные аффилированными банками.
Вместе с тем ликвидность этого рынка очень низкая. «Эмитенты практически не обращают внимания на то, что происходит на рынке, – никаких досрочных выкупов, что снижает ликвидность векселей. В качестве положительного примера можно привести, пожалуй, только «Евротраст», который в случае возникновения кризиса ликвидности скупает свои бумаги, и «Стройметресурс», который через свой банк «Гранит» пытается выкупать свои короткие бумаги, заменяя их длинными», – отмечает Хачатур Мурадов. Как результат, инвесторы стараются держать средства в коротких векселях, чтобы снизить риски. По словам г-на Мурадова, «значительная часть инвесторов консервативна, поэтому они если и покупают строительные векселя, то на короткие сроки – 3-6 месяцев. Сегодня 70% на рынке векселей строительных организаций – это короткие займы». С ним соглашается и Елена Рукинова. «Как правило, вексельные программы начинаются с очень коротких выпусков – 1-3 месяца, 3-6 месяцев, – говорит она. – По моему мнению, сегодня оптимальны 6-месячные векселя, в годовые инвесторы пока еще не готовы вкладываться активно».
Эксперты пока затрудняются оценить возможности строительных компаний на вексельном рынке. Сегодня доля векселей в объеме заимствований строительных компаний, по самым приблизительным оценкам, составляет 1-3%, при сохранении существующих темпов развития этого рынка к концу года показатель может достичь 5-8%, что представляется достаточно существенным в условиях непредсказуемости на рынке жилья, ведь объем обычной задолженности тоже растет. Например, у известной компании «Интеко» кредиторская задолженность за 9 месяцев 2003 г. выросла более, чем в два раза, достигнув 16,5 млрд рублей, при выручке всего лишь 6,8 млрд. Одна из основных опасностей заключается в том, что строительные компании, не обладая достаточнымифинансовыми и производственными возможностями, пытаются застолбить большое число объектов, для чего им приходится привлекать дорогие средства. Если рынок пойдет вниз, то вернуть кредиты они уже не смогут либо не смогут начать строительство, т.е. не выполнят обязательств перед пайщиками.
Михаил Смирнов