Земля на воле

У скупщиков сельскохозяйственной земли осталась последняя возможность приобрести наиболее ликвидные участки. правда, времени на это отпущено немного — всего месяц, пока госдума доработает проект Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель».

Стремление федеральных властей ликвидировать земельные паи как формальное право собственности на сельхозугодья уже несколько лет не может реализоваться. Принятые недавно Госдумой в трех чтениях поправки к закону «Об обороте сельскохозяйственных земель», которые упрощают процедуру приватизации колхозной земли и продляют возможность получения участков в собственность, были отправлены на доработку Советом федерации. С 28 января принадлежащие крестьянам земельные паи, вовремя не занесенные в земельный кадастр, по так и не измененному закону переходят в управление владельцам сельхозпредприятий.

Неистребимые паи

Эпопея с земельными долями началась еще в 1990 году, когда все колхозы и совхозы указом президента Бориса Ельцина были преобразованы в акционерные общества. Тогда все члены сельхозпредприятий (около 15 млн человек) были наделены своеобразной формой собственности — правом на земельную долю в новообразованном АО. При этом часть земельных паев была учтена в уставных капиталах возникших сельхозпредприятий, а часть осталась у тружеников села. К 2002 году в отсутствие закона о частной собственности на землю значительные объемы сельхозземель все еще находились в собственности сельхозпредприятий и их дольщиков без «выдела участков в натуре».

При принятии в том же году закона «Об обращении сельскохозяйственных земель» главной задачей было ликвидировать паи и «отпустить» землю на рынок. Законодатели хотели также защитить работников земли от потери их участков. Новым законом крестьянам дали возможность переоформить землю на себя в течение ближайших двух лет. Но на конец 2004 года был зафиксирован крайне низкий процент регистрации прав аренды на землю — 1,6 млн договоров из возможных 13,8 млн, в связи с чем и было принято решение продлить право переоформления.

Такая ситуация объясняется в первую очередь тем, что до сих пор в большинстве регионов РФ (в том числе и Московской области) существовала полная неразбериха с землей под сельхозпредприятиями. Согласно принятому закону владельцы паев сельхозпредприятия вправе выкупать и приватизировать свои участки для личного пользования. Кроме того, в соответствии с современным законодательством пайщик может осуществить кадастровую оценку и получить кадастровый номер своего участка, то есть оформить его в собственность.

Но реализовать эту схему оказалось достаточно проблематично из-за крайне сложных отношений внутри самих колхозов. Чтобы оформить договор аренды на конкретный земельный надел и получить на него права собственности, владелец пая должен проделать долгий сложный путь. Для выделения его части. из собственности колхоза необходима общая кадастровая оценка имущества всего предприятия, что требует проведения собрания пайщиков. Далее ему надо перерегистрировать свои свидетельства о праве собственности на земельную долю в регистрационной палате. Сами парламентарии и, в частности, комитет Госдумы по аграрным вопросам признают, что процесс оформления на практике занимает около двух лет, что невозможно по срокам, указанным в законопроекте. В результате крестьянам, получившим свидетельства о причитающихся им земельных наделах, процедура оказалась не под силу. В Подмосковье это привело к тому, что в сельхозпредприятиях появлялся бизнесмен, который скупал паи у крестьян и в дальнейшем сам проводил все процедуры оформления. Крупному инвестору, как правило, не составляет проблем оформить все документы, даже если на это требуется много времени.

Кроме того, скупкой земли занимались спекулянты, которые покупали паи за бесценок, при помощи собственных связей оформляли на них права, переводили под ИЖС и продавали застройщикам.

Земельное безвременье

Во время разработки закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» самым сложным было обозначить порядок продажи земельных долей и, главное, порядок выделения земельных долей из общего колхозного фонда для их купли-продажи. Проблема так и не была решена. Сегодня возможности получить в собственность причитающийся работнику надел земли, если он не приватизирован и не внесен в земельный кадастр, уже нет. 28 января истекли те два года, в течение которых закон позволял осуществить эти действия. Теперь паи автоматически перешли в доверительное управление председателю колхоза. При этом оно не влечет перехода права собственности на земельный участок к доверительному управляющему. Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 1022 Гражданского кодекса долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае его недостаточности взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, то есть это приведет к потере собственником семейной доли, а может быть, и всего земельного надела.

Другими словами, владелец пая, не искушенный в юридических процедурах, просто может потерять землю. Как отмечают в комитете собственности Госдумы, продление срока аренды земельных участков, включенное в подготовленные поправки, вступит в силу не раньше чем через месяц. А в действительности это может растянуться и на полгода. До конца зимы аграрный комитет и комитет по собственности должны устранить неточности, обозначенные Советом федерации. В первую очередь это касается самого способа межевания земель. В отклоненных поправках предлагалось выделять участки (паи) без определения четких границ. И если сельхозпредприятие решит внести свою территорию в земельный кадастр и она будет разделена на участки (паи), то ограждения и заборы можно будет ставить 10% от общего количества колхозных земель в Подмосковье выкуплены пятнадцатью коммерческими структурами.

Объем вложенных организациями средств достиг $500 млн где угодно, даже посреди дороги. Совет федерации предложил четко прописать эти границы.

Пока будут утрясаться все вопросы, для инвесторов появится возможность воспользоваться законодательным вакуумом и продолжить выкуп земли дешевле рыночной стоимости. Например, «избавить» сельхозпредприятие от долгов путем приобретения земельных долей.

Что в перспективе

По мнению экспертов, когда Дума сможет договориться с Советом федерации о правилах межевания земли и поправки в закон о сельхозземлях вступят в силу, земельный рынок постепенно начнет приближаться к цивилизованному. Если в ближнем и среднем Подмосковье уже скуплены наиболее ликвидные земли, то в дальнем все еще есть лакомые куски.

Остающиеся там сельхозпредприятия, поделенные на паи, наконец-то можно будет четко разделить на отдельные территории, которые закрепятся за отдельным собственником.

Этому процессу наверняка будет способствовать и бизнес, заинтересованный в той или иной территории. Вышедший недавно закон «О переводе земель из одной категории в другую» хоть и запрещает перерегистрировать землю под другие цели, тем не менее, по словам законодателей и участников рынка, там легко отыскать лазейки. Те участки под предприятиями, которые не интересны ни с точки зрения жилищного и промышленного строительства, ни с точки зрения развития сельского хозяйства, скорее всего, перейдут в муниципальную собственность. Такому положению вещей поспособствуют поправки в закон «Об обороте сельскохозяйственных земель», где без критики Совета федерации осталась часть, касающаяся упрощения процесса регистрации земли. Вероятно, она так и выйдет без изменений. Согласно поправкам, собственник имеет право продать свою земельную долю «без выдела ее в натуре» только своей сельхозорганизации. Совершить же сделку с третьим лицом можно будет только после выделения доли «в натуре».

Причем процедура натурализации существенно упрощена: собрание дольщиков определяет местоположение участка, нет необходимости платить какие-либо компенсации, как раньше.

Уменьшение или увеличение площади выделяемого земельного надела против размера доли, который указан в документах, должно «осуществляться в пределах кадастровой стоимости земельного участка, установленной для сельхозугодий». А после того как земля будет переоформлена, собственник сможет распоряжаться ею более свободно — сдавать в аренду или обзавестись личным хозяйством. По словам участников рынка, это означает, что будут четко разграничены права собственности на землю между пайщиками. Более того, владельцы сельхозпредприятий не смогут включать в уставный капитал своего предприятия долю земельного надела, принадлежащего крестьянам. Вместе с тем некоторые эксперты скептически относятся к нововведениям.

По их мнению, в любом случае независимо от скорости принятия поправки в выигрыше окажутся так называемые лендлорды —рейдеры, скупающие большие земельные массивы для последующей перепродажи под коттеджную застройку. Сегодня подавляющая часть председателей колхозов и совхозов, переименованных в ОАО, обманным путем включают паи крестьян землевладельцев в уставный капитал своих акционерных обществ под видом аренды. Если крестьяне продают свои доли, такая сделка считается «сделкой с обременением»: председатели колхозов могут распоряжаться землей на весь срок аренды. В этом случае рейдерам приходится на небескорыстной основе договариваться с руководителями ОАО о досрочном прекращении договоров аренды. Кроме дополнительных расходов рейдеры вынуждены страдать и от затягивания сроков начала перепродажи земли.

Сейчас в России 192 млн га сельхозугодий, из них на 110 млн га была введена система долевого владения: 7 млн га выделены в натуре, 5 млн — переданы фермерам в аренду, а 25 млн вообще не зарегистрированы ни за каким собственником, так как работники бывших предприятий вовремя не получили на них свидетельства.

Остальные 65 млн га зарегистрированы как земли, которыми владеют на правах аренды, но они не выделены в натуре. Именно к этим 65 млн относится перерегистрация и продление прав аренды на землю, а точнее — приведение этих прав аренды в соответствие с Гражданским кодексом.

Илья Терентьев