Кассовый разрыв на рынке недвижимости

Участники рынка недвижимости с тревогой ждут 1 апреля, когда начнет действовать новый закон «Об участии в долевом строительстве». Эксперты предрекают, что он перевернет рынок - с него будут вынуждены уйти мелкие и средние строительные фирмы.

Однако и без нового закона на рынке недвижимости Москвы заметны серьезные проблемы. Многие представители строительных компаний уверяют, что скоро индустрию может накрыть серьезный кризис неплатежей.

Всем еще памятен кризис, «внезапно» приключившийся летом прошлого года на рынке столичной недвижимости. Представители большинства риэлтерских и девелоперских компаний уверяли тогда, что он был всего лишь следствием банковского кризиса, и глубинных причин для подобных явлений ни в строительной отрасли, ни на рынке продажи жилья не существует. Считается также, что к ноябрю-декабрю все эти проблемы сошли на нет. Однако еще зимой в редакцию «Бизнеса» начали звонить представители мелких и средних строительных компаний и рассказывать, как им не платят деньги за проделанную работу - муниципальные службы, потребители, свои же коллеги по цеху. Источник проблем «Сами крупные инвесторы зачастую не платят вовремя своим подрядчикам из-за того, что им приходится отдавать огромные суммы тем же чиновникам, чтобы „отбить новые площадки”»,- заявил «Бизнесу» Михаил Черненко, финансовый директор «Концерна Яуза». Он считает, что все проблемы в строительном комплексе столицы идут от чиновников. «Во-первых, подрядные организации, работающие с крупными инвесторами,- а они почти всегда связаны с московскими властями - опасаются вступать в конфликт и терпят нарушения договоров, поскольку иначе они могут быть вытеснены за пределы рынка.

Во-вторых, многие московские банки не выполняют прямую функцию кредитования строительства, а стремятся участвовать в нем на равных условиях с самим застройщиком»,- поясняет Черненко. Крайними в цепочке неплатежей оказываются мелкие и средние субподрядчики, на которых во многом и держится строительный бизнес в Москве.

Им за произведенные работы не платят генподрядчики, а субподрядчики, в свою очередь, не могут расплатиться с поставщиками стройматериалов. В первую очередь кризис неплатежей подкосил производителей стройматериалов в Москве. В частности, бетона. Сергей Григорьев, начальник отдела сбыта компании «Бетон 222», считает, впрочем, что проблему с неплатежами за бетон решить можно всегда. «Сейчас рыночные отношения, и, если грамотно общаться с заказчиками, любой проблемный вопрос решается через суд»,- уверен он. По его словам, более существенной проблемой является задержка финансирования строительства со стороны инвесторов.

«Задержка с выплатами на строительство как муниципального, так и коммерческого жилья становится повсеместной практикой. От этого страдают прежде всего строители, на которых сыплются проблемы с неплатежами за стройматериалы»,- утверждает Сергей Григорьев.

Нет проблем

Как рассказывает Николай Кинцурашвили, заместитель директора завода «БЕТАС», его предприятие продолжает работать с некоторыми крупными должниками - он верит, что свои долги они погасят. В то же время заводу постоянно приходится «выбивать» небольшие суммы из довольно известных компаний. Кинцурашвили не понимает компании, рискующие продавать продукцию известным неплательщикам, да еще по заведомо заниженным ценам: «Сначала продадут, а потом плачут». Его также удивляет, почему производители не судятся с должниками.

Крупные строительные холдинги уверяют, что у них проблем с неплатежами нет. Однако такие заявления еще не означают, что дела у них идут блестяще. «На практике оплата партнерами тех или иных услуг имеет определенную очередность. Она проводится по согласованным всеми заинтересованными сторонами графикам платежей»,- отмечают в пресс-службе СУ-155. Там же говорят, что в течение примерно четырех месяцев после июля 2004 года СУ-155 теряла около 20–25% общей выручки. «С целью компенсировать убытки пришлось прибегнуть к практике зачетных схем, которые вроде не очень-то и вписываются в рамки рыночной экономики. С возвращением ситуации в нормальное русло мы отказались от взаимозачетов, оставив их лишь для наших крупных поставщиков»,- утверждают в компании.

Однако и спустя полгода после прошлогоднего летнего кризиса взаимозачеты и вексельные схемы со строительного рынка никуда не исчезли. Начальник управления банковских продуктов и технологий банка «Московский капитал» Алексей Гаранов подтверждает, что сегодня часть платежей идет по этой схеме, хотя «живые» деньги для банка предпочтительнее. «Пока вексель находится у клиента, банк начисляет по нему проценты, что экономически невыгодно. С другой стороны, для клиента покупка векселя строительной компании дает возможность забронировать необходимые площади на этапе заключения договора»,- так объясняет популярность векселей банкир.

У крупных компаний есть еще один способ избежать кризиса неплатежей - просто не платить субподрядчикам. И тогда кризис коснется не холдингов, а мелких строительных компаний. «Как ни парадоксально, кризис неплатежей выгоден руководителям предприятий и боссам строительных департаментов. Благодаря ему легко скрываются управленческая некомпетентность, финансовая безграмотность и обыкновенное воровство»,- рассказывает на условиях анонимности гендиректор средней по масштабам строительной компании.

По его словам, сейчас на строительном рынке очень распространен способ рассчитываться с подрядчиками суррогатами «ценных» бумаг с дисконтом до 40%. «В последнее время среди руководителей предприятий стало модно вначале перевести активы в карманную фирму, а потом профессионально обанкротить предприятие»,- говорит он. Решение проблемы Руководитель аналитической компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко уверяет, что особой готовности платить никогда ни у кого не было. «Задержки платежей на строительном рынке - дело обычное. Не платят подрядчикам, архитекторам, даже за проведение маркетинговых исследований не платят месяцами.

Такая практика существовала всегда, но в условиях наступившей стагнации рынка недвижимости она стала гораздо более явной»,- отмечает он. По словам Репченко, на волне ажиотажного спроса многие застройщики нахватали площадок, не имея собственных средств на строительство. Деньги же собирали с покупателей и с банков. Таким образом, у них образовалось большое количество неликвидных активов.

Подобное явление принято называть «кассовым разрывом». «Раньше спасали банковские кредиты - иногда их можно было получить еще на этапе получения земельного участка, изготовления исходно-разрешительной документации для новой площадки. Сами же строители при этом деньги могли потратить на другие проекты или задолженности - скажем, „застолбить” новый участок, а расплачиваться за него после продажи квартир покупателям.

Сегодня, после событий прошлого года, банки уже совсем не так охотно кредитуют недвижимость, в результате не все могут найти средства для погашения долгов»,- полагает аналитик. В первую очередь, указывает он, от этого страдают небольшие частные строительные компании, которые не могут получить кредитование на «околоправительственном» уровне.

Почти все опрошенные «Бизнесом» эксперты уверяют, что ситуация с кризисом неплатежей в строительной отрасли Москвы рано или поздно разрешится. Однако платой за нормализацию рынка станет банкротство мелких и средних компаний, а также массовые суды, на которые вынужденно пойдут многие из них.

ПАВЕЛ ПРЯНИКОВ НАДЕЖДА РУСИНА МАРГАРИТА ФЕДОРОВА