Управление недвижимостью: Домохозяин...

Здание живет, болеет и стареет. Задача управляющей компании - понимать эту цикличность и решать проблемы комплексно Денис Габа управляет домами. Такая удивительно приятная бородатая домохозяйка. Он следит за чистотой и порядком, делает покупки и заправляет кондиционеры. Здесь подкрасить, здесь проветрить. Он командует трубочистами и лифтерами.

Он говорит, что бизнес-центр - это живой организм, за которым нужно внимательно следить, и тогда он будет гармонично функционировать. Люди и стены. Компания Gaba Estate занимается консалтингом, оказывает брокерские услуги и управляет 38 тыс. кв. м офисных помещений в Москве.

«Знаешь, Ли»

Молодость Дениса Габы - это приключения московского интеллигентного мальчика. Закончил одну из лучших английских спецшкол. Дважды пытался поступить на психфак МГУ, но потом разочаровался в психологии и устроился лаборантом в НИИ нормальной физиологии. Ухаживал за крысами. Однажды папа сказал Денису: «Сынок, получил бы ты лучше профессию, а не мучил животных», и Денис поступил на зубного техника. Но проучился недолго - сообщил родителям, что у него острая аллергия на пластмассу, и бросил медучилище. Про аллергию Денис придумал не просто так: на голову ему свалилась первая «настоящая работа». Было это в 1989 году.

- Знакомые позвонили из Госконцерта и предложили поработать переводчиком. Я говорю: легко, а сколько заплатят? Они отвечают: 25 рублей в день. В те времена это были очень хорошие бабки, плюс неограниченные представительские расходы. В результате мы с моим однокашником сопровождали молодежный оркестр барочной музыки Европейского сообщества из 27 человек. Это был мощный экспириенс.

Два девятнадцатилетних юноши сопровождали иностранных музыкантов по маршруту Москва-Таллин-Питер-Москва и выполняли функции переводчиков, грузчиков, охраны, нянек и собутыльников.

- Тогда в Таллине я первый раз напился,- рассказывает Денис, закуривая очередную самокрутку.- Пили, каюсь, за распад Советского Союза и за свободную Эстонию.

После «мощного экспириенса» Денис устраивается переводчиком в Социальный экологический союз. Защищает животных и начинает «делать первый бизнес». Делает его, опять же очень интеллигентно.

- У моего начальника папа работал с большими людьми. И чем мы только не занимались! Спекулировали лампочками, переводили какие-то непонятные контракты по продаже вертолетов, самолетов и «КамАЗов». И было еще два гениальных дела. Первое, правда, разовое: мы купили четыре грузовика шестидесятиградусного самогона. Одну машину распределили прямо в офисе, а другие пошли на ублажение участников первой неправительственной советско-американской конференции природоохранных организаций.

Второй бизнес - туристическое агентство «Гринтур», которое занималось обхаживанием иностранцев, приезжающих в Москву. Мы организовывали bed and breakfast. В роли bed выступала квартира моего начальника, пока его родственники отдыхали на даче.

Breakfast организовывал я из продуктов, купленных на рынке. И я же выступал в роли культурной программы. Мы брали 30 баксов. «Интурист» - $100. Но у нас был «русский экзотик». Не заплатила нам только одна австралийская миллионерша.

Уровень сервиса не устроил. А одному клиенту за $250 в день мы организовали съемки фильма на атомной подводной лодке. Но бизнес закончился довольно быстро: 18 августа 1991 года родственники моего начальника вернулись с дачи.

В 1992 году, как переводчик, Денис знакомится с предприимчивым корейцем, который приглашает его директором в свою фирму.

- Каждый день кореец приходил ко мне с новой идеей. «Денис, у меня есть двоюродный дядя, который хочет в России покупать…» - и далее по выбору: мороженый минтай, искусственный сапфир, БМП-2, сталь. «Кто это производит и кто нам это продаст?» Первый раз у меня был шок, а потом я научился за два дня находить то, что нужно.

Но корейские партнеры часто «опрокидывали» Дениса. В один прекрасный день он сказал своему другу: «Знаешь, Ли, нас с тобой как-нибудь убьют и закопают» - и ушел из фирмы.

«Можно я буду вашим посредником»?

В 1992 году в Москве еще можно было найти квартиру, которая продавалась без посредников. Позвонить владельцу и предложить услуги. - Тогда квартирами очень смешно торговали. Открывали газету «Из рук в руки», звонили по объявлениям и говорили: «Вы посредник или сами продаете? Сами? Ну тогда можно я буду вашим посредником?» Так я заработал свои первые $400.

После того как Денис продал пять квартир, его пригласили работать в крупную инвестиционную компанию.

- Меня сразу поставили начальником отдела недвижимости. У них был неликвид в количестве 30 квартир в Белой даче. Тогда никто Подмосковьем не занимался. Друзья-риэлтеры говорили: да ты что, кто там жить будет. Продали мы в результате эти квартиры - и я хорошо заработал, и контора.

В 1995 году Денис Габа уже считался экспертом в области недвижимости, и его пригласили в министерство решить проблемы с «повисшим» жильем.

- У министерства был долг перед государством. Недостроенные квартиры надо было продать. Под это дело создали инвестиционно-строительную компанию, которая до сих пор существует, но уже как отдельная контора. Я был ее первым директором и одним из соучредителей. Первый же годовой оборот составил $8 млн, что в общем неплохо для фирмы, которая выросла из двух столов и одного компьютера.

Вскоре компания отошла от министерства и стала одной из первых, кто начал торговать новостройками в Подмосковье в промышленных масштабах. Кроме того, Денис Габа ввел дисконтированную оплату застройщикам - заработала схема фиксированных перечислений: мы платим независимо от продаж, а вы нам за это - скидки.

Когда компания начала процветать, пришли люди с различными предложениями. И министерство не спасало.

- Мы вышли на пожилого человека с тихим голосом, который знал нужных людей. Он поднимал трубочку, и замминистра МВД тут же вставал по стойке смирно, потому что помнил, как курсовую ему четыре раза не мог сдать. Этот человек не лез в бизнес и получал фиксированную сумму, большую часть которой перечислял в детские дома и приюты. Всем ребятам с «неправильными» лицами мы показывали его визитку - и вопросы отпадали.

«Если не получится, отдать не смогу»

За 1996 год инвестиционно-строительная компания, соучредителем которой был Денис Габа, с успехом продала больше сотни квартир в новостройках. Клиенты попадались разнообразные. Как-то пришла бабушка в старом пальтишке, стоптанных сапожках и принесла в авоське $38 тыс. на квартиру любимому внуку. Приходил Гриша, водитель троллейбуса. Деньги принес в бандаже, пришитом к трусам. Однако вскоре после периода расцвета внутри компании начались проблемы.

- Это называется: погнались за слишком большим количеством зайцев. Мы решили, что раз у нас все так хорошо идет, то надо попробовать заняться еще и «вторичкой». Я нанял человека, а он нас подставил. Мой шеф, видимо, давно искал предлог: обвинил меня во всех смертных грехах. Мы поссорились и разбежались. Один из партнеров, правда, компенсировал мою долю в бизнесе, что по тем временам было чем-то не просто благородным, а нереальным.

В период с 1997-го по август 1998 года Денис пытался пробить надстройку мансарды на Остоженке, вложился в ремонт квартиры для сдачи иностранцам. Кризис все проекты заморозил, а Денис остался с кучей долгов. И пошел работать в американскую компанию Western Group.

- Компания занималась коммерческой недвижимостью, в том числе у нее был департамент по управлению. Это направление меня страшно заинтересовало. Тогда на рынке были только западные компании. И пара наших клининговых - уборка помещений. В скором времени Western Group ушла с российского рынка. Денис сообразил, что ее опытные сотрудники, разбежавшиеся по другим фирмам, могут сослужить ему хорошую службу в первой российской управляющей компании Gaba Estate.

- У меня все еще было много долгов с тикающими процентами. Но я пошел с протянутой рукой по друзьям и говорил: ребята, дайте денег, но если не получится, отдать не смогу. Нашлись добрые люди. В том числе мой сосед, которого я знал без году неделю, дал мне «десятку» просто на сказочных условиях, даже без расписки. И в сентябре 2000 года я замутил этот бизнес.

«И швец, и жнец»

Довольно распространенная практика, когда клиенты переходят из компании в компанию вслед за менеджерами. Так и бывший сотрудник Western Group привел в Gaba Estate первого клиента, владельца большого бизнес-центра.

- Для того чтобы конкурировать с западными управляющими компаниями на российском рынке, нужны большие финансовые вложения. Их не было в 2000 году, нет и до сих пор. Я нашел свободную нишу: государственные бюджетные организации, средние и мелкие небогатые фирмы.

Сначала Денису пришлось рассказывать, что должны делать уборщицы, чтобы сотрудники НИИ не боялись заходить в туалет, а затем - почему офисом должны управлять чужие дяди.

- Управляющая компания стремится прежде всего к доверительному управлению. Когда объект полностью переходит к управляющей компании, она решает все вопросы, с ним связанные. Аренда, обслуживание, инженерные системы, уборка, налоги. Грубо говоря, владелец недвижимости сидит дома, ничего не делает, получает отчет и деньги. Это давно практикуется в Америке, и там уже давно поняли, что это правильно. Должно быть разделение труда. Строитель строит, управляющий управляет, инвестор инвестирует, потребитель потребляет. Каждый работает в своей нише. А у нас испокон веков каждый сам себе и швец, и жнец, и все остальное.

Государственные учреждения приняли Gaba Estate с большой радостью. То есть это их руководство подумало: наконец-то нас отмоют. А вот рядовой обслуживающий персонал, конечно, негодовал сильно: что мы, сами мыть полы не умеем?

- У госучреждений сложная система бюджетных зарплат. Повысить их они не могут, но могут выделить дополнительные средства на оплату наших услуг. И надо видеть, как радовались сотрудники НИИ, когда к ним приходила вооруженная армия уборщиц, трезвых сантехников и лифтеров Gaba Estate. Мы им как-то показательные выступления устроили: кусок стены 2 х 2 метра отмыли за несколько часов так, что он даже по цвету отличался от всего остального.

В отличие от госучреждений владельцы коммерческой недвижимости просто не понимали, какой смысл заключать контракт с управляющей компанией, если в случае необходимости можно вызвать сантехника из ЖЭКа, нанять уборщицу или бригаду ремонтников.

- Коммерческие компании мы покорили полной прозрачностью наших бюджетов, хорошей логистикой и профессиональным подходом к объекту. Мы пытались переложить западный опыт страхования профессиональной ответственности. Потому что если пьяный сантехник неправильно повернул вентиль и дорогостоящее оборудование арендаторов залило водой, то этого человека, конечно, можно убить, но денег с него все равно не получишь. Сумма такой страховки может колебаться от $100 до $1,5 млн. Мы взяли на себя всю огромную и муторную бумажную работу - должностные инструкции, увязку договоров, дублирующие ситуации, отношения с субподрядчиками.

В 2002 году у Дениса появился первый крупный коммерческий клиент. Западная управляющая компания запоздала с документами на ежегодное продление контракта, а предложение Gaba Estate попало на стол владельца объекта как раз вовремя.

- Наши цены на услуги были значительно ниже, и владелец заключил новый договор с нами. Но на одних ценах далеко не уедешь. Если бы наше качество обслуживания уступало западной компании, то ровно через год, по истечении нашего контракта, мы бы остались не у дел. А это вопрос кадров. Денис Габа с сожалением говорит, что если бы не российская налоговая система, то он бы с огромным удовольствием брал на работу гастарбайтеров. Во-первых, они трудолюбивей москвичей, а во-вторых, у них запросы меньше.

- Пока фирма не выросла до крупных масштабов, имеет смысл нанимать свой персонал. Топ-менеджеры, бухгалтеры, инженеры, снабженцы, уборщики, сантехники. Только лифтеры у меня по субподряду. Я слежу за ними, я их знаю, я стимулирую их работу деньгами, и у меня почти нет текучки кадров. Сегодня в Gaba Estate 70 сотрудников, годовой оборот в $500 тыс. и около 38 тыс. квадратных метров офисных помещений в обслуживании.

Денис «управляет» большей частью Института космических исследований, двумя офисами Банка кредитования малого бизнеса, штаб-квартирой ВВФ России и многими другими объектами. В его обязанности входит поддержание объектов в надлежащем состоянии, стимулирование арендаторов к вложениям в улучшение помещений (и, как следствие, повышение их капитализации на рынке) и контроль за финансовыми потоками. Здание, говорит Денис, оно как человек. Болеет, стареет, умирает.

- У нас в России пока отношение к недвижимости не совсем правильное. Недвижимость - это некий финансовый инструмент и комплекс обязательств. И у него существует некий жизненный цикл. Задача управляющей компании к этому подходить комплексно, понимать и чувствовать цикличность.

Если три года назад многие компании говорили Денису: «Да дворников и сантехников мы сами найдем, на хрена ты нам такой красивый и умный сдался?» - то сейчас Gaba Estate регулярно участвует в тендерах на управление тем или иным офисом. Денис считает, что рынок до сих пор вырос не выше плинтуса, однако он прогнозирует его бурный рост в ближайшие полтора года. - Сейчас у нас много конкурентов. В основном они выросли из бывших подразделений крупных холдингов.

Например, банк купил большой объем недвижимости и создал под это дело свою управляющую компанию. Она, может быть, и не отделилась, но активно стала брать сторонние подряды. Вообще мне нравится на этой волне работать. Я участвую в развитии сегмента, взращиваю кадры, готовлю почву для броска в будущее. Многие мои топ-менеджеры получают пока далеко не космическую зарплату, как и я, но мне удалось собрать команду, которая, как и мой сосед когда-то, верит в это дело.

АНАСТАСИЯ НИКИТИНА