Игра в чистом поле

Выбор инвестором площадки под строительство - один из ключевых этапов проекта. В условиях нехватки земельных участков застройщикам приходится прибегать к реконструкции промзон (brownfield) или начинать строительство с нуля, на неосвоенной земле (greenfield project). Именно второй вариант все чаще встречается на полях Подмосковья.

«Гринфилд»: плюсы и минусы Потребность в свободных участках испытывают многие компании: на такой земле можно строить и коттеджные поселки, и складские терминалы, и промышленные предприятия. В большинстве случаев, как полагает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, спрос на земли под greenfield-проекты («гринфилд») идет от иностранных компаний, инвестирующих в крупные производственные, торговые, инфраструктурные объекты в России. Связано это в первую очередь с тем, что многие проектные и технологические решения, применяемые на Западе и переносимые на российский рынок, нецелесообразно адаптировать под существующие сети коммуникаций и инженерии (как в случае с brownfield), часто морально и физически устаревшие.

То же самое относится и к российским компаниям, планирующим размещать производства с применением иностранных технологий и ноу-хау. Среди проектов, реализованных по принципу «гринфилд», можно отметить «Павлово-1» и «Павлово-2» компании «Интеррос», заводы Danone, Mars, Campina, терминал «Лесной» компании «Кулон», проекты НЛК - «Рент-центр», Diamond Logistic Park в Химках и будущий складской терминал в Крекшине.

Действительно, один из главных плюсов «гринфилд» состоит в преимуществе выбора подходящего участка. Инвестор обладает широкими возможностями по реализации на участке проектов любой сложности и технологической новизны. Как правило, на участке отсутствуют обременения (переносимые коммуникации, здания под снос и т. д.). Однако приобретение или аренда указанной земли обусловлены некоторыми нюансами. Прежде всего это дефицит земель промышленного или иного специального назначения, предназначенных для застройки профильными объектами. Так, по данным Росземкадастра на 1 января 2004 года, в Центральном федеральном округе (куда входят Москва и Московская область) земли промышленного назначения составляли всего 1,9% (1231,5 тыс. га), земли поселений - 7% (4543,9 тыс. га), тогда как земли сельхозназначения - 60,7% (39484,7 тыс. га). Иными словами, инвестору приходится приобретать права на участок земли сельскохозяйственного назначения, а потом изменять категорию земли. Среди других существенных минусов «гринфилд» - отсутствие необходимых мощностей для строительства и функционирования объекта (вода, газ, электричество, тепло, телефонная линия). Зачастую затраты инвестора напрямую зависят от того, насколько удалены источники мощностей от будущего объекта. По словам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, затраты на проведение коммуникаций варьируются от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов. Эксперты отмечают и более сложный и дорогой процесс получения первичной документации (зонального деления, заключений экспертов, ИРД).

По словам Олега Коннова, партнера юридической фирмы «Саланс», на сегодняшний день местные и региональные власти могут предоставлять льготы лишь в отношении ограниченного числа налогов. Инвесторы же заинтересованы в полном или частичном освобождении от налога на имущество, снижении ставки налога на прибыль с 24% до 20%, льготах по земельному налогу. Однако суд может признать незаконными инвестиционные налоговые соглашения, заключенные органами власти с налогоплательщиками, если не было получено согласия антимонопольного или финансового органа. Для того чтобы обойти такие ограничения и сложности в получении налоговых льгот, ряд регионов пытается привлечь инвесторов, предоставляя им налоговые льготы под видом субсидий или субвенций, что вызывает протесты со стороны прокуратуры.

По мнению Коннова, получение налоговых льгот по налогу на прибыль, имущество и земельному налогу при реализации проектов «гринфилд» является желательным, но не определяющим фактором. Доступность коммуникаций, сырья, рынков сбыта имеет большее значение.

Кто продаст участок?

По словам Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости Colliers International, продавцами земельных участков могут выступать либо федеральные органы, либо областные и районные администрации, либо компании или частные лица, уже обладающие правами собственности на отдельные земельные участки. Однако от государства получить землю в собственность, уверен Алчуджян, невозможно - только в аренду с правом выкупа.

Как поясняет Андрей Гольцблат, управляющий партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», если инвестор предварительно согласовал с властями место размещения объекта, ему необходимо подать соответствующее заявление в государственный или муниципальный орган о выборе земельного участка. После подписания необходимых бумаг о согласовании места размещения объекта землеустроителями устанавливаются границы земельного участка на местности и его ставят на кадастровый учет.

Инвестор должен возместить убытки обладателям прав на земельные участки (если их нужно изымать), и только затем подписывается и регистрируется договор аренды земельного участка. Если инвестор предварительно не обговаривал свои пожелания по участку с властями, он может принять участие в торгах, проводимых администрацией.

Шаг этот довольно рискованный: «Заплатив за подготовку и участие в аукционе крупную сумму, иногда миллионы долларов, инвестор не может быть уверен, что желанный участок достанется именно ему»,- уверяет Юлия Никуличева.

Впрочем, как считает Алексей Новиков, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank, ошибочно полагать, что вся подмосковная земля сосредоточена в руках у государства: довольно большое количество площадей уже выкуплено различными структурами. Дело с ними иметь проще, можно даже договориться о подведении коммуникаций или получить необходимые разрешения на перевод земли в другое назначение - за отдельную сумму. Хотя нужно иметь в виду, что при покупке земель сельхозназначения инвестор обязан информировать о сделке областные власти.

Как уточняет Елена Новомлинская, руководитель отдела «Земля для бизнеса» компании «Миэль-недвижимость», правительство Московской области обладает правом приоритетного выкупа таких участков: подобная сделка их наверняка заинтересует, особенно если цена на землю будет невысокой.

Из грязи в князи

Самый трудоемкий, длительный и затратный этап в процессе «гринфилд» - это изменение категории земли с сельскохозяйственной на промышленную или земли поселений. Сегодня он регулируется Земельным кодексом, законом №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельхозназначения» и законом №172-ФЗ от 24.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

По словам Рубена Алчуджяна, сумма затрат на перевод земель сильно колеблется: от $50 тыс. до $150 тыс. за 1 га, а сам процесс может длиться от шести месяцев до полутора лет.

По его мнению, если поменять назначение участка было сложно и раньше, то сейчас это сделать еще сложнее: нужно доказать, что земля не только не подходит для ведения сельского хозяйства, а вообще непригодна. Максим Попов, старший юрист юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» уточняет: в двух случаях перевод земель невозможен - если кадастровая стоимость таких угодий на 30% и более превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня и если земля отнесена к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Кроме того, как отмечает Елена Новомлинская, в сумму затрат инвестора входит и компенсация, уплачиваемая властям за потерю ими сельхозугодий - она составляет $60–80 за сотку. На этом этапе процесс перевода как раз застопорился:

МосНИиПИ «Землеустройство» еще не разработал методику расчета компенсации. Как уверен Алексей Новиков, процесс изменения категории земель проходит без проблем только для крупных компаний, действующих на уровне Московской области, а не через районные администрации.

В противном случае (даже если у покупателя или продавца есть какие-то связи) гарантировать соблюдение сроков невозможно.

Однако главной проблемой реализации проектов «гринфилд», считают в Knight Frank, является нежелание компаний, скупивших землю в области для дальнейшей продажи, развивать свои участки. «Эти люди просто сидят на земле, хотя могли бы заниматься созданием условий для потенциальных иностранных и отечественных инвесторов.

Например, ясно, что будущее на подмосковном рынке за индустриальными парками. У девелоперов еще есть время стать первыми в этом сегменте, но пока никакой деятельности в этом направлении не ведется. К сожалению, спекулятивные операции по перепродаже требуют гораздо меньше усилий и являются более прибыльными»,- констатирует Алексей Новиков.

НАДЕЖДА РУСИНА