«Незалежная» недвижимость

В прошлом году Украина сконцентрировала на себе пристальное внимание россиян. Причиной интереса к соседней республике были не только драматические выборы президента, но и внезапно открывшиеся широкие возможности для инвестиций в украинскую экономику. В первую очередь крупных отечественных предпринимателей привлек сырьевой сектор республики: металлургия и уголь.

Средний и мелкий российский бизнес в основном присматривался (и осуществлял инвестиции) к киевскому рынку недвижимости, обещающему неплохую доходность.

Российские предприниматели совершают только первые шаги на киевском рынке недвижимости. Между тем, по оценкам местных риэлтеров, все сегменты рынка сейчас находятся в стадии подъема, и доходность инвестиций не ниже 20–25% продержится еще максимум 1,5–2 года.

Жилая недвижимость

По данным киевского агентства «Нова», в апреле цены на квартиры среднего класса по сравнению с концом декабря прошлого года возросли на 2%, а в высоком классе - на 4%. В Голосеевском, Печерском, Оболонском и Шевченковском районах Киева цены на элитное жилье выросли в среднем на 4,6%.

Соответственно, для этих трех сегментов цены составили $1020, $1250 и $2000 за кв. м. В марте-апреле, по оценке «Новы», стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась в среднем на 5,3%. Однокомнатные квартиры подорожали на 4%, двухкомнатные - на 5,9%, а трехкомнатные - на 6%. Вместе с тем стоимость квадратного метра в среднем увеличилась на 3,7%: в однокомнатных квартирах - на 2,6%, в двухкомнатных - на 4,4%, а в трехкомнатных - на 4,2%.

Существенное подорожание квартир вызвано, с одной стороны, достаточно высоким спросом при низком предложении на квартиры, а также тем, что квартиры выставляются с уже проведенным ремонтом соответствующего уровня. То есть в стоимость квартир продавцы чаще всего закладывают расходы по ремонту. По сравнению с мартом в апреле арендная ставка на дешевое жилье - одно- и двухкомнатные квартиры - увеличилась на 5–7% и составила от $250 до $500 за месяц. До конца года аренда на такие квартиры может вырасти еще на 10–12% при условии высокого спроса при низком предложении на такие объекты. Что касается квартир высокого класса (метраж 250 кв. м), то за последний месяц арендная цена увеличилась на 15% и составила от $5 тыс. и выше. И спрос на такое жилье значительно превышает предложение.

Загородная недвижимость

По данным киевского агентства RED, как и в предыдущие три-четыре года, самым престижным и дорогим направлением осталось Обуховское. За прошедший год цены на элитные коттеджи подросли с $900–2200 за кв. м до $900–2500 (рост верхней границы диапазона составил 14%). На Бориспольском направлении, втором по престижности, наблюдается значительный рост цен в 1,5–2 раза. В Малой Александровке в 2003 году можно было приобрести коттедж за $100–300 за кв. м, а в 2004-м цена возросла до $400–600.

В два-три раза выросли цены на загородную недвижимость на Броварском направлении. В 2003 году тут предлагались коттеджи площадью более 400 кв. м на участках 0,10 га по стоимости $100–150 за кв. м, а в 2004-м стоимость их возросла до $300. Резкий рост цен - в 1,5–2 раза заметен в Житомирском и Одесском направлениях. В первую очередь это связано с наличием хорошей трассы, а значит, возможностью быстро и без проблем добраться до центра Киева.

Офисная недвижимость

По мнению аналитиков агентства Colliers International, на данном этапе развития киевского рынка недвижимости самые привлекательные возможности находятся в сегменте офисных зданий. Например, офисы класса В гарантируют доходность вложений на уровне 17–19% в год, а в случае девелопмента (самостоятельного ведения проекта от и до) - свыше 25%. Общий объем киевского рынка качественных офисов, по оценке Colliers International, составляет около 300 тыс. кв. м. В 2004 году на киевском рынке были совершены сделки по сдаче в аренду более 50 тыс. кв. м. Самой распространенной остается аренда офисов площадью от 100 до 500 кв. м. «В прошлом году владельцы офисных помещений не были предрасположены к снижению арендной платы или к предложению других поощрений для арендаторов.

Арендные ставки умеренно росли в течение всего 2004 года. Сегодня средняя арендная ставка для офисов класса А составляет $28 за кв. м в месяц, а самая высокая зафиксированная ставка - $33»,- говорится в аналитическом отчете Colliers International.

Торговая недвижимость

Благодаря благоприятным рыночным условиям торговая недвижимость Киева остается одной из наиболее привлекательных сфер капиталовложений. За 2004 год общий прирост торговых площадей составил около 100 тыс. кв. м, общий объем которых достиг 300 тыс. кв. м. Наполнение арендаторами ТЦ достигает почти 100%. Арендные ставки на площади в качественных магазинах в среднем составляют $10 за кв. м в месяц для якорных арендаторов и до $80 - для остальных нанимателей.

Права собственности для нерезидентов По информации киевского юридического агентства «Шевченко, Дидковский и партнеры», приобретение недвижимости на Украине иностранными компаниями имеет ряд особенностей. В частности, компании могут иметь в собственности земельные участки несельскохозяйственного назначения при условии, что они являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких участках.

Инвесторам следует иметь в виду, что иностранная компания может сдавать в аренду свою недвижимость на Украине только через свое представительство на Украине или через украинскую компанию. Как правило, приобретение недвижимости происходит путем покупки местных компаний, владеющих недвижимостью.

Павел Пряников