Загородный секонд-хэнд: Можно ли считать стародачные поселки элитной недвижимостью

Вторичный рынок загородной недвижимости превратился в рынок купли-продажи земли. Бывшие ведомственные дачи и неудачные проекты 1990-х годов покупают, чтобы снести. Хотя покупатели готовы переплачивать за «родословную» стародачных поселков, их интересует красивый вид из окна, а не громкие имена бывших владельцев.

У слова «дача» нет точного аналога в других языках – ни по типу постройки, ни по образу жизни. Дача – не загородный дом, не коттедж, не вилла в деревне, куда выезжают на летний отпуск или уик-энд. Это понятие, вызывающее у современных горожан особые ностальгические ассоциации. «Речь идет о той самой стародачной атмосфере, которую никакой иностранец представить себе не сможет, пока не погостит подольше в каком-нибудь Переделкине», – говорит Юлия Зинкевич, PR-директор управляющей компании «Северо-Запад». Стародачная атмосфера была всегда окутана ореолом избранности. Советская власть раздавала дачные участки писателям, ученым, военачальникам, космонавтам, партработникам – в общем, советской элите – в строгом соответствии с табелью о рангах.

Стародачные места были объединены по цеховому принципу. В Баковке по Минскому направлению были генеральские дачи. По Ярославскому шоссе, в Тарасовке, Валентиновке – ведомственные. Поселок Снегири по Волоколамке – дачи военных.

На рынок купли-продажи исторические дачи вышли лишь в начале 1990-х годов, как только сформировался рынок загородного жилья. Первыми стали писательские Переделкино и Жуковка. «Продавать приватизированные дома в этих поселках начали их собственники», – говорит Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard.

Сегодня дачи «с историей» появляются в продаже крайне редко. Если покупки знаменитых квартир гремят на всю Москву, то продажи «именных» дач обычно не афишируются. Кроме того, современных покупателей загородных домов не интересует ни их родословная, ни стародачная атмосфера. Современные дачные поселки имеют мало общего с завтраками на веранде, качелями в саду, обедами за круглым столом, домашними спектаклями и партиями в бридж.

На недолгую память

По словам Сергея Пушкина, руководителя департамента загородной недвижимости компании «Новое качество», стародачные поселки востребованы покупателями в первую очередь потому, что под них (например, поселки Министерства обороны, Академии наук, литературные, писательские, художников, музыкантов и др.) советская власть выделяла самые красивые места. Эти участки были близко расположены к Москве и имели хорошее транспортное сообщение. Плюс ко всему там жили «особые» люди. «Многие стародачные поселки – это готовые раскрученные бренды», – говорит Пушкин. Так, в поселке писателей Переделкино на Минском шоссе в разное время жили Борис Пастернак, Булат Окуджава, Корней Чуковский. В Серебряном бору были дачи у высшей номенклатуры НКВД, КГБ, Совета Министров. На своей даче в поселке Клязьма на одноименном водохранилище Илья Ильф и Евгений Петров писали свои «Двенадцать стульев».

«Однако большинство современных покупателей знаменитых дач главным образом интересуют земельные участки, а не имена бывших владельцев, – считает Юлия Зинкевич. – Стародачные поселки находятся исключительно в хороших сосновых лесах первой категории и рядом с водой. Это один из основных факторов, влияющих на ценообразование». По словам Андрея Васильева, стоимость земли в престижном стародачном поселке может доходить до $100 000 за сотку. Например, цены в Серебряном бору, Жуковке и Переделкине колеблются в диапазоне $90 000 – 100 000 за сотку. «Стоимость дома с участком в таком месте будет как минимум на 10 – 15% дороже из-за его удачного местоположения.

Причем качество дома может не соответствовать заявленной стоимости, так как покупателю интересен прежде всего участок. Многие «именные» дачи уже несколько раз перепроданы и особой ценности не представляют, – поясняет Юлия Зинкевич, – но «история места», действительно, может существенно поднять цену.

Гораздо чаще такие дачи сдают в аренду. Поселиться на лето в стародачном поселке – удовольствие недешевое. Например, в Переделкине сложно найти дом стоимостью меньше $5000 – 7000 в месяц, в Жуковке за аренду хорошего дома придется заплатить до $15 000, в Чайке – до $16 000. «Аренда дома «с именем» не слишком отличается от аренды обычного дома, так как для людей гораздо важнее, чтобы это место было тихим и спокойным, а история предыдущих жильцов им не всегда интересна», – говорит Андрей Васильев.

Если же речь заходит о покупке «именной» дачи, то ее, скорее всего, снесут. Эксперты управляющей компании «Северо-Запад» приводят в пример дачи Госстроя в стародачном поселке Комфорт по Калужскому направлению. «Щитовые дома с центральными коммуникациями сносят и на их месте строят новые каменные коттеджи», – рассказывает Юлия Зинкевич. Такая же ситуация происходит в Серебряном бору, Горках-6 и многих других стародачных местах.

Не конкуренты

«Для покупателей, которых интересует ближайшее Подмосковье и готовый загородный дом, вариант старых дач – самый неудачный», – говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра-недвижимость». Пиетет, оставшийся у покупателей к стародачным местам, улетучивается сразу, как только речь заходит о качестве строительства. По словам Юлии Зинкевич, стародачные места ценились, когда не было современных коттеджных поселков со всеми удобствами. Сейчас большинству домов в знаменитых стародачных местностях по 50 – 80 лет. «Покупая такой дом, клиент должен понимать, что ему предстоит «борьба» с обветшавшими коммуникациями или сложная реконструкция. Большинство подобных построек морально устарели, их вытесняют современные технологии строительства, архитектурные разработки, новые концепции загородной жизни», – объясняет Зинкевич. Сегодня востребованы не просто дачи в пригороде, а именно загородные дома, где можно жить и одновременно пользоваться всеми городскими удобствами, привычной инфраструктурой и сервисом. Специалисты компании «Терра-недвижимость» считают, что новоиспеченный житель стародачного поселка чаще всего сталкивается с проблемами коммуникаций и качества жилья, так как многие дома строились именно как летние дома.

Кроме того, территории таких поселков не имеют охраны, что для многих покупателей является важным фактором. Отсутствие привычного сервиса особенно пугает иностранных покупателей и арендаторов. По мнению Олега Разина, ведущего специалиста компании Vesco Consulting, это общая тенденция рынка загородной недвижимости – покупателей все больше интересует не дом, а место. В качестве основных требований чаще звучат: близость к воде, удаленность от Москвы и размер участка. «Клиентам не хочется переплачивать за близость к Москве, и они готовы рассматривать и более удаленные участки», – говорит Разин.

Знаковые места

Хотя многие наследники продали дачи своих родителей и стародачные места уже застроены новыми домами, некоторые поселки продолжают сохранять прежнюю атмосферу. По данным компании Paul`s Yard, сегодня в Подмосковье насчитывается порядка 20 стародачных поселков. Среди наиболее известных – писательский поселок Переделкино на Минском шоссе. На дачах в Малаховке гастролировал театр К.С. Станиславского. Еще одно культовое стародачное место – Николина гора на Рублево-Успенском шоссе. Сегодня там расположен поселок РАНИС (работников науки и искусства). На Николиной горе была дача Мстислава Ростроповича и Галины Вишневской.

Там же находятся дачные дома Михалковых, Кончаловских и других представителей творческой интеллигенции. В Звенигороде на 40-м км Можайского шоссе жил А.П. Чехов. Двухэтажный кирпичный дом в Жуковке принадлежал герою Советского Союза летчику Михаилу Громову. Ведомственная дача была приватизирована и продана в конце 1950-х годов. Сейчас там живет известный врач-диетолог. В поселке Жуковка-Академическая жили ученые-ядерщики. Там же находилась дача Сергея Прокофьева, которая недавно была выставлена на продажу.

В «академической» Жуковке размещались дачи ученых, в Барвихе – загородный дом Алексея Толстого. На Калужском шоссе на территории большого пансионата расположен стародачный поселок Ватутинки – Советский писатель. Участки в нем распределялись только среди писателей. Другой не менее известный поселок – Серебряный бор. Здесь отдыхали высокопоставленные представители НКВД, КГБ, Совета Министров, была дача Чкалова, Шаляпина и Берии. Сейчас там находятся дачи современных знаменитостей, большую территорию занимает Дом отдыха Большого театра. В Кунцеве-4 на Сколковском шоссе в свое время жил Владимир Брежнев.

Покровское-Глебово – подмосковная деревня, куда раньше стекалась вся богема, теперь называется «Чайка». В поселке есть дома, построенные еще в 1905 году. А в 1915-м здесь жил Ленин. Какое-то время в Чайке находилась дача Бориса Ельцина.

Сейчас дома в этом поселке снимают крупные бизнесмены и экспаты. Стоит также упомянуть такие стародачные поселки, как Мозженка, Апрелевка, Фрунзевец, Жаворонки, Новь, Дубки, Трудовая, Фирсановка, Сабурово, Петрово-Дальнее. Поселок художников на Соколе – один из первых кооперативов, в котором дачи давали исключительно художникам. Эта маленькая деревенька в Москве примечательна тем, что в ней нет собственности на землю – все участки сданы в аренду на 49 лет. По мнению экспертов Vesco Consulting, сегодня на вторичном рынке «загородки» находится порядка 20 000 домов в стародачных местах. Все они растворяются в растущем объеме предложения загородного жилья.

Загородный балласт

По словам Юлии Зинкевич, около 70% всего объема предложения на загородном рынке приходится на дома в новых поселках, продажи в которых осуществляются централизованно, от застройщика. Все остальное – это вторичный рынок.

Подсчитать точное количество предложений от частных лиц невозможно, потому что далеко не все обращаются в агентства, многие дома продаются с помощью объявлений в газетах и даже на заборах, без посредников. За последние несколько лет рынок вторичного загородного жилья вырос настолько, что у покупателя появилась возможность подобрать размер дома, участка, его стилевое решение, исходя из собственных представлений о комфортном загородном проживании», – говорит Зинкевич.

Появилось много вторичных предложений в современных охраняемых поселках. О зрелости рынка вторичного загородного жилья свидетельствует возникновение в крупных риэлтерских компаниях специальных отделов, работающих только с этим сегментом.

Специалисты компании «Терра-недвижимость» выделяют на этом рынке недвижимости две группы объектов. Первая – дачи, которые построены в период становления рынка (1990 – 2000 годы). Сегодня эти дома во многом устарели и приобретаются в основном из-за удачного местоположения. В них обычно делается капитальный ремонт. Вторая группа – дома, построенные после 2000 года. Они в большей степени соответствуют современным требованиям и часто нуждаются только в косметической отделке.

По данным компании Paul`s Yard, большая часть предложения домов на вторичном рынке сосредоточена на западном направлении, на Рублево-Успенском шоссе, которое исторически стало застраиваться раньше и активнее других. Здесь цена за дом на первичном рынке через два года может вырасти на 50 – 100%. Стоимость престижной рублево-успенской «вторички» колеблется от $1 млн до $15 млн.

Как правило, цена готового дома с отделкой в 1,5 – 2 раза выше, чем новой постройки. Однако это идеальный вариант для тех, кому хочется переехать за город уже ближайшим летом, а не арендовать дачу на протяжении нескольких сезонов, пока собственный дом будет построен с нуля, отделан и декорирован. По словам специалистов компании «Терра-недвижимость», покупателей, желающих поселиться в готовом загородном доме и при этом не жить на стройке, предостаточно.

Основной спрос (49 – 51% потенциальных клиентов) приходится на готовые коттеджи с участком стоимостью до $250 000. В этом сегменте на первичном рынке наблюдается острый дефицит адекватных предложений, тогда как подходящих вторичных предложений намного больше. «Вот только о соответствии цены и качества говорить в ряде случаев не приходится», – отмечает Юлия Зинкевич. В продаже появляются неликвидные объекты, от которых владельцы, осознав ошибки проектирования, спешат отделаться. Например, в числе предложений есть дома площадью 1000 кв. м, занимающие всю территорию участка в 10 соток от забора до забора. По-прежнему продаются дома из красного кирпича с ломаными крышами, башенками; особняки в псевдоусадебном стиле с тремя колоннами по фасаду. Стиль модерн также не вызывает у современных покупателей заметного интереса.

Меняются требования к архитектуре. «Клиентам хочется простых линий, больших площадей остекления, натуральных отделочных материалов. Современные технологии загородного строительства часто повторяют городские», – рассказывает Зинкевич. Желание переехать в новый, более современный дом – не единственная причина увеличения объема загородной «вторички». Меняются жизненные обстоятельства, вкусы дачников. Например, еще два года назад адекватных предложений для любителей яхтинга просто не было. Когда они появились, то вызвали серьезный интерес у многих состоятельных людей.

Любители яхт продавали старые коттеджи и переезжали поближе к большой воде, чтобы иметь причал, эллинг. Часто причиной продажи становятся семейные обстоятельства. Например, когда дети вырастают и уезжают учиться, дома большой площади пустеют, родители переезжают в помещения поменьше и т.д. Однако владельцы готовых дач не спешат задешево расставаться со своей не всегда удачной недвижимостью.

Большинство экспертов считают цены на загородном вторичном рынке завышенными. «Хозяева слишком часто пытаются продать загородные дачи самостоятельно, без участия специалистов, и в силу субъективных причин переоценивают свою недвижимость», – говорит Андрей Васильев.

Ольга Говердовская